高力国际针对全国29个核心物流城市的物流仓储市场行情进行调研，动态掌握市场供应量、出租率、租金等行业信息，为企业选址、布局策略提供数据参考。
全国物流市场概览
2024年中国物流高质量发展态势显现，物流增速持续领先经济增长
中国物流与采购联合会数据显示，2024年全国社会物流总额360.6万亿元，同比增长5.8%，增速比上年提高0.6个百分点。物流运行环境不断改善，市场规模优势继续巩固，全年物流运行呈现积极变化。伴随智能制造、高技术制造等高端产业的高速增长，集成电路、光电子器件等高技术产品物流量增速超过15%，服务机器人、工业机器人等智能产品物流量分别增长15.6%、14.2%，成为工业品物流高质量发展的突出亮点。
2025年4月，IMF发布最新一期《世界经济展望》报告，预计2025年中国经济将增长4.0%。去年物流供需协同性不断增强，为经济平稳增长提供重要保障。从物流与经济数据对比来看，物流实物量增速持续高于经济增长、物流活跃性良好，全年各季度社会物流总额增速均维持5%以上，均高于同期GDP增长；全年景气指数均值为51.7%，呈“前稳后升”格局，与货运量运行态势同步。
全国物流仓储市场
2025年上半年，租金地图29个核心物流城市总供应量达9915万平方米。其中11个城市存量超300万平方米，8个城市突破400万平方米。上海、天津、嘉兴和武汉这4个城市均超过550万平方米，廊坊与东莞以480万平方米以上规模紧随其后。
注：由于香港市场情况较特殊，不纳入统计，下同。
2025年上半年总竣工量为273万平方米，仅有9个城市在这半年中有新增供应入市。其中竣工面积最大的城市为北京，达56.8万平方米，廊坊和天津均有超过40万平方米的新增供应入市，华北区成为上半年甲级仓库市场的主要供应承载地。此外，上海、惠州和东莞也都在这半年内，迎来了超过200万平方米的新增供应。
市场整体出租率在80%，较上一个半年环比提升2个百分点（pp）。17个城市的出租率在80%以上；8个城市在90%以上，其中5个位于华南。
市场平均租金为人民币0.87元/平方米/天。共有7个城市租金高于1元/平方米/天，租金高地主要集中在大湾区、京津冀和长三角三大城市群的一线城市及其周边卫星城。深圳、北京、东莞的净有效租金位列前三。
注：采用加权平均的方法，故供应量大的城市租金波动对平均值有更大影响。
高力国际观点
受益于宏观经济复苏，数字智慧环境持续升级，消费新场景不断拓展，助力民生消费物流潜能释放。去年全年实物商品网上零售额同比增长6.5%，带动快递业务量突破1700亿件，创历史新高。全年民航货运量同比增长22.1%，航空运输方式占比比上年提高0.2个百分点。凭借庞大的制造业基础、日益增长的消费市场以及不断完善的物流基础设施，中国的货运物流需求持续攀升，增长潜力巨大，我们对高标仓库租金具备结构性增长的长期趋势持积极态度。
区域物流仓储市场
2025年上半年，华北区物流仓储市场新增供应量整体放缓，需求端以存量租户降本搬迁为主旋律，短期内租金预计仍处于下行通道，但降幅正持续收窄。
北京
上半年，北京物流仓储市场受平谷区域集中释放超50万平方米新增高标库供应影响，叠加租户业务调整及成本优化策略，市场租赁承压，空置率攀升，平均租金承受下行压力。
天津
天津物流仓储市场总存量超850万平方米，平均租金小幅下调至历年最低水平。较低的市场租金释放了部分存量租户搬迁换仓需求，市场整体出租率小幅回升，其中各子市场表现差异明显，部分传统核心物流区域出租率维持较高水平。
廊坊
廊坊物流仓储市场总供应量超480万平方米，在 “以价换量”的租赁策略主导下，整体去化率攀升至近几年峰值。
注：一线城市（北京、上海、广州、深圳和香港）默认为热门市场，不再单独标出。下同。
上海
2025年上半年，上海物流仓储市场新增供应32.8万方，预计全年将有约59.2万方的新项目入市，供应量相较于2024年将有大幅减少，未来几年市场供应将逐渐回归至合理区间。
2025年，上海物流仓储市场整体供大于求，租户依然拥有更强的谈判议价能力。在激烈的市场竞争环境下，市场空置率仍居高不下，业主主要通过延长免租期、价格优惠、增加补贴以及减免违约金等方式留住现有租户以及吸引新租户，市场平均租金已连续两年呈下降趋势，预计2025年整体市场租金依然处于下行通道。但在国家扩大内需政策的支持下，供需关系的改善将有利于稳定物流仓储市场，预计2025年全市整体净吸纳量相对将有一定程度上涨。
常熟
常熟仓储物流市场以价换量的发展趋势明显且取得显著成果，上半年录得净吸纳量30万平方米，成为环沪市场去化面积最大的地区，全市出租率已达到80%。第三方物流、电商云仓等客户成为新增需求主要来源，有效缓解常熟市场近三年来供大于求的市场压力。
2025年上半年，华南大湾区仓储物流市场呈现出复杂多变的态势。尽管外贸总额在这一时期创下新高，然而受中美关税政策以及国际形势不确定因素的持续影响，进出口前景仍笼罩在一层迷雾之中，企业因此在短期内的生产与存储决策上表现得更为审慎和保守。
从物流租赁市场的需求端来看，其发展路径也发生了明显转变，不再局限于跨境电商平台，而是朝着多元化的方向迈进，涵盖了制造业、零售业等多个领域。不过，市场也即将迎来供应高峰期，国资平台、企业自建以及项目改造等多种类型的项目也纷纷涌入市场。尽管部分项目已开始调整建设工期和启动时间，但整体而言，市场竞争格局将变得更加激烈，短期内无疑会给市场带来较大的压力。在这种情况下，项目方必须制定更为灵活且富有创新性的商务策略，以有效应对市场环境的快速调整，从而在激烈的竞争中保持自身的优势地位，实现可持续发展。
香港
香港采购经理指数（PMI）今年5月报49，持续低于50的荣枯线，显示私营经济活动继续收缩。这一趋势与香港贸发局出口信心指数当季下滑一致，反映出口商情绪温和回落。2025年上半年进出口录得双位数增长，主要原因可能是出口商为规避预期关税而提前发货。但在地缘政治紧张升级的背景下，仓储需求依然低迷，导致工业租金第二季度环比下跌1.1%，同比下跌5.0%。
尽管中美就缓解关税和贸易摩擦达成共识带来一定利好，但高地缘政治风险仍为市场情绪蒙上阴影，短期内谨慎态度料将持续。本地市场上，业主持续面临空置压力和新供应放量的双重挑战。随着葵涌区约500万平方英尺空间预计于2027年前落成，业主在新租约和续约谈判中的灵活性显著提升。因此，工业租金预计将进一步回调，2025年全年跌幅或达5%。
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