高力国际针对全国29个核心物流城市的物流仓储市场行情进行调研，动态掌握市场供应量、出租率、租金等行业信息，为企业选址、布局策略提供数据参考。
全国物流仓储市场概览
2024年下半年，租金地图29个核心物流城市总供应量9643万平方米。其中总供应量超过300万平方米的的城市有11个，400万以上的8个，500万以上的4个。排名前三的上海、天津和嘉兴均超过550万平方米，上海更是第一个突破1000万平方米的城市。
注：由于香港市场情况较特殊，不纳入统计，下同。
2024年下半年竣工面积最大的城市为上海，达77.5万平方米，东莞和深圳均有超过50万平方米的新增供应入市。此外，廊坊、昆山、佛山和合肥也都在这半年内，迎来了超过200万平方米的新增供应。
市场整体出租率78%。16个城市的出租率在80%以上；7个城市在90%以上，其中5个位于华南。
市场平均租金为人民币0.92元/平方米/天。深圳、北京、东莞的净有效租金位列前三，共有10个城市租金高于1元/平方米/天。
注：采用加权平均的方法，故供应量大的城市租金波动对平均值有更大影响。
区域物流仓储市场概览
2024年华北区高标库市场整体处于调整期。从供应端看，2024年市场整体新增供应量较2023年有所回落；需求端以存量租户降本搬迁为主，短期内租金增长承压。
北京
北京高标库租赁市场受租户业务调整及成本优化影响，租赁承压；未来平谷区域的供应量集中入市之后，预计对租赁的影响会更大。
天津
天津市场总存量已超810万平方米，由于市场供应持续增加，天津市场平均租金及出租率仍处于低位。
廊坊
廊坊市场供应增速放缓，出租率在去年的基础上持稳，但存量去化压力仍然存在，市场普遍采取“以价换量”的租赁策略带动存量去化。
注：一线城市（北京、上海、广州、深圳和香港）默认为热门市场，不再单独标出。下同。
上海
2024年大量优质供应涌入市场，整体呈现出明显的供大于求的特点，市场供需失衡，去化压力增大。持续的以价换量策略达到一定效果，部分客户选择在目前高标仓价格低谷期间锁定优惠进行搬迁，我们预计2025年全市整体净吸纳量相对将有一定程度上涨。
受到目前环境波动，需求平淡，业主持续以价换量的影响，叠加巨量的新增供应，市场竞争进一步加剧。业主主要通过延长免租期、价格优惠、增加补贴以及减免违约金等方式留住现有租户，吸引新租户。预计2025 年整体市场租金处于下行通道。
随着财政和货币政策更加积极有为和精准有力，物流需求总体稳定，最终消费持续复苏，带动生产、进口需求稳步回升，市场温和增长将成为一定时期的常态。虽然短期内受到环境以及市场波动影响，但依托超大规模市场优势，消费对物流需求贡献将稳步增长；制造业向中高端迈进，精益物流、供应链服务成为增长点，我们对高标仓库租金具备结构性增长的长期趋势持积极态度。
在过去一年中，跨境电商的迅猛发展为华南市场乃至整个大湾区提供了强大支撑，推动市场空置率维持在较低水平。然而，未来三年，华南市场将迎来大量新项目入市，同时许多冷库和厂房纷纷转型为干仓，市场竞争加剧。此外，受特朗普上台及地缘政治影响，跨境电商在第四季度已暂停部分地区的拓展，转而保持观望态度。因此，华南市场的良性发展还是要依赖于国内消费的恢复和制造业的整体发展。
预计在2025年，随着新项目的入市，非核心城市的空置率将有所上升，实际租金也将出现一定回调。在这一背景下，跨境电商行业的仓储需求虽仍具潜力，但不确定性很大。华南地区的产业链和供应链优势有望继续支持跨境电商企业在新兴海外市场扩张，同时优化区域物流仓储网络布局，整体华南市场还是会保持在一个比较良性的阶段。
香港
全球及本地需求减弱，阻碍了工业市场的整体复苏，促使租户在扩张和搬迁决策上采取谨慎态度。因此，第四季的租赁活动由续约行为主导，仓库租金按年下跌5.5%。
由于潜在贸易壁垒增加了市场的不确定性，我们预计2025年下半年的租赁市场将继续由续约活动为主导。尽管空置率上升，但由于工厦租户的搬迁意欲不大，业主倾向维持租金；因此，我们预计2025年的仓库租金将轻微下调4%。
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