二手房库存压力边际改善，豪宅价格坚挺

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（1）短期在售挂牌量持续小幅下降，二手房库存压力边际改善

自2022年10月退税政策、2023年“认房不认贷”、鼓励住房“以旧换新”等实施以来，“卖一买一”相关的改善性住房需求持续释放，市场房源量上升明显，据麟评居住大数据研究院监测数据显示，重点30城二手房挂牌量在今年1月达到一个小高峰，随后3个月逐步下滑；5月在517限贷政策大幅松绑下业主“卖旧买新”情绪上涨，5月挂牌量止跌转升、6月继续小幅上升；7、8月再现连续回落趋势，截止到8月底，重点30城二手房挂牌381.71万套，环比下降1.17%，同比上升12.9%。

备注：重点30城含北京、广州、上海、深圳、成都、大连、东莞、佛山、杭州、南京、宁波、青岛、厦门、苏州、天津、无锡、武汉、西安、长沙、郑州、重庆、三亚、湖州、淮安、惠州、廊坊、上饶、唐山、潍坊、银川。

从当前在售挂牌量的绝对值来看，仍然处于较高水平，由于市场成交端仍有调整压力，去库存节奏较为缓慢，后续支持政策仍需发力，如收购存量房等加速落地。不过，值得注意的是，从近期在售挂牌量走势来看，7、8月在售挂牌量持续下降，同比涨幅“二连收窄”，并且去化周期连续3个月缩短，数据显示，2024年8月重点14城的二手房去化周期为20.3个月，环比下降9.9%，同比上升9.7%。这一系列指标变化意味着短期二手房库存压力边际改善，房屋流动性风险初步降低，向市场传递了积极信号。

备注：重点14城含北京、成都、大连、东莞、佛山、杭州、南京、青岛、厦门、上海、深圳、苏州、无锡、郑州。

（2）各等级城市在售挂牌量均小幅下降，一二线环比“二连降”、三四线环比首落

据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2024年8月重点30城中一线、二线、三四线城市二手房在售挂牌量环比分别下降2.08%、1.03%、0.12%；同比分别上涨18.72%、9.53%、22.01%。从各等级城市挂牌量的近期走势来看，一二线城市二手房库存边际改善痕迹相比三四线城市更为明显。究其原因，随着重点一二线城市存量房时代深入，二手房流动性较三四线城市较强，加之购房需求稳健释放，挂牌量环比先行转降，库存去化压力总体可控；而三四线城市的成交更多还是以新房为主，二手房流动性相对较弱，加之市场调整下成交动力不足，二手房去库存见效更为缓慢。

具体来看，环比方面，8月一二线城市二手房在售挂牌量环比均连续下降2个月，尤其是一线城市在交易端稳健发力下，挂牌量环比降幅最大且呈略微扩大态势；而三四线城市8月环比首次转降，降幅小于一二线。同比走势来看，各线城市挂牌量同比涨幅均已连续2个月收窄，而且相比之下，一、二线城市在经历了1年多的市场消化后，当前在售挂牌量同比增速势头有明显收窄的走势，8月同比降幅的绝对值达2023年以来新低。

根据以上数据，可以看到当前二手房库存压力略有缓解，供求关系初现改善迹象，尤其是一二线城市，去库存效果相对更为明显。因此，即使当前市场尚处于调整阶段、市场信心并未明显回升，但仍需要理性看待市场当前的变化，短期的积极变化值得关注与肯定，对市场信心迈入修复阶段具有重要的引导作用，但市场供求关系是否真正进入稳定改善阶段，还需持续观察。同时，经历了长时间的市场调整以及经济放缓，房地产市场信心及购房需求的恢复需要时间，9月末中央政治局表态促市场止跌回温，助力四季度市场回暖。

（1）主城区占比近6成担当在售主力，近郊比重下降

据麟评居住大数据研究院监测数据显示，截至2024年8月底，重点12城主城区的挂牌房源量占比最大，达58.1%；其次为近郊区，占比为29.2%；远郊区比重为12.7%。从占比绝对值来看，当前主城区担当在售主力，挂牌量占据半数以上份额，随着城市的发展，主城区开发建设早，其市场流通大多是以二手房为主。

从占比变化来看，呈现向中、外部“两端”分布的特征。其中，主城区、远郊区在售房源量占比呈现上升趋势，同比分别上升1.6、2.6个百分点；近郊区比重下降4.2个百分点。

备注：重点12城含北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、青岛、厦门、苏州、无锡、郑州，下同。

（2）60-90平在售房源占比最大，二手房源挂牌面积分布结构上行

据麟评居住大数据研究院监测数据显示，截至2024年8月底，重点12城中60-90平米的房源量占比最大，达33.4%；其次为90-120平，占比为24.9%；160平米以上的在售房源总占比最小，为8.2%。从占比绝对值来看，中小面积段房源在售量占据主要份额，大面积段房源相对少数。由于人们逐渐对住房品质有了更高要求，更加注重空间大小、户型合理性、物业服务水平等，或在一定程度上推动“卖旧买新”、“小房换大房”等改善性需求上升，中小面积房源被挂牌的几率更大。

从占比变化来看，房源面积分布结构上行。数据显示，90平米以下房源占比下降，90平以上房源占比上升3.7个百分点。究其原因，可能与今年一系列利好改善需求政策有关，换房群体逐渐由小面积迈向大面积段，催生了一部分购买面积更大、居住环境更好的二手房的需求。

（3）200万以下在售房源占比近半，分布增势在“两端”

据麟评居住大数据研究院监测数据显示，截至2024年8月底，重点12城中总价在200万元以下的房源量占比最大，达46%；其次为200-300万、300-500万，占比分别为18.7%、18%；800-1000万元的在售房源占比最小，为2.7%。从占比绝对值来看，低总价房源在售比重占据主要份额，高价房源尚在少数。

再结合占比变化来看，200万元以下及1000万以上的在售房源量呈现上升态势，尤其是200万元以下房源增长幅度明显领先，占比同比上升9.7%；其余各总价段房源占比均呈现不同幅度的下滑态势。今年以来二手房价格持续下行，加之居民就业收入预期不足，购房能力有所下降，市场供需关系的变化导致低总价房源占比上升。

从城市来看，重点12个城市200万元以下房源量占比均呈上升态势，其中，厦门、广州、杭州涨幅位居前三，占比同比均涨超8个百分点；深圳涨幅最小，为0.4%。与此同时，再从12城1000万以上房源量占比变化来看，上海、苏州、深圳等6城1000万元以上房源量占比呈上升态势，其中，上海涨超15%遥遥领先；无锡占比基本持平，广州、厦门等5城占比有所下降。

（4）中小面积&低总价房源占据多数份额

从面积与总价段两项交叉来看，当前在售房源中，高占比更加集中在中小面积且低总价的房源，或系当前以“小”换“大”等改善性需求上升的直接体现。据麟评居住大数据研究院监测数据显示，截至2024年8月底，重点12城中60-90平米&200万元以下的房源量占比最大，达18.4%；60平米以下&200万元以下、90-120平米以下&200万元以下的房源占比亦在10%以上。

从占比变化来看，面积与总价交叉分布有“下沉”趋势，占比呈现较为明显的上升趋势更多集中在200万元以下&120平米以内的房源，而800-1000万元的房源占比的降幅更大。

（5）楼龄在15-25年之间的在售房源占比最大，次新房供应量上升

据麟评居住大数据研究院监测数据显示，重点12城中楼龄在15-25年的房源量占比最大，为35.9%；其次为10-15年的房源，占比为22.8%；35年以上的房源总占比最小，为4.8%。从占比绝对值来看，当前在售房源楼龄大多为35年以内，35年以上的房源相对罕见。

从占比变化来看，楼龄在15年以内的房源在售量占比呈上升态势，其中，10年以内的次新房占比涨幅最大，为3.3%；15年以上的房源总占比下降约5%。

（6）以旧换新推动老破小占比下滑，上海老破小占比领先12城

据麟评居住大数据研究院监测数据显示，重点12城“老破小”房源总体占比呈现小幅下降态势，占比较去年同期下降0.5个百分点至7.7%。今年以来，二手房价格持续下跌，叠加更多大面积次新房挂牌入市，部分购房者转向二手房市场，尤其是5.17新政后，杭州、深圳等城市的“老破小”出现成交热潮，部分刚需客户也进入二手房市场。同时，多地“以旧换新”持续推进，为老破小业主的置换提供了政策支持和资金补贴，或也在一定程度上推动老破小占比有所下降。

从各城市来看，占比绝对值方面，上海“老破小”房源占比12.7%领先12城，北京、南京、深圳紧随其后，占比均在10%以上；郑州、苏州、成都3城占比均在5%以下。占比变化方面，杭州、郑州、青岛、深圳4城“老破小”占比有所下降，其中杭州降幅最大，为1%；其余8城占比呈现不同幅度的上升态势。

备注：“老破小”是指所在区域为主城区、面积在60平米以下、楼龄为20年以上的房源。

（1）近郊区价格跌幅最大，一线城市总体坚挺于二线

据麟评居住大数据研究院监测数据显示，重点12城主城区、近郊区的在售房源挂牌价格同比分别下跌11.5%、13.9%；远郊区同比降幅最小，为4.1%。由于主城、近郊二手房存量较大，当市场上供过于求时就会导致房价下跌；而远郊区由于供求关系相对没有那么紧张，价格下行幅度相对较小。

分等级城市来看，一线价格总体较二线更为坚挺，数据显示，4个一线城市主城、远郊价格总体同比均呈现上涨，近郊下滑6.8%；二线城市主城、近郊、远郊价格分别下滑13.2%、11.7%、1.4%。

（2）200平以上的大面积段房源价格唯一上涨

据麟评居住大数据研究院监测数据显示，重点12城中60-200平米之间的各面积段房源挂牌价格均呈下滑态势，且降幅均超10%；仅200平米以上超大房源挂牌价格坚挺上行，涨幅为6.3%。究其原因，可能在于大面积二手房往往被视为稀缺资源，具有较高的保值和抗跌性；中小面积二手房有更多的替代品，如新房、保障房等，价格受替代品影响更大。

（3）老破小价格下滑，豪宅坚挺上行

对比“老破小”和豪宅来看，豪宅价格表现更为坚挺。据麟评居住大数据研究院监测数据显示，重点12城“老破小”的挂牌房源价格同比下跌14.2%，豪宅同比上涨14.7%。近两年，二手房价格持续调整，部分“老破小”价格跌幅更大，特别是前期在价格低位购入的“老破小”，有着较大的价格调整空间。而豪宅方面，可能系其数量稀缺，供不应求，支撑了价格的上涨。

备注：“老破小”是指所在区域为主城区、面积在60平米以下、楼龄为20年以上的房源；豪宅为总价在1000万元以上的房源。

整体来看，当前二手房供求关系初步呈现改善迹象，对市场信心的修复具有积极意义。同时，从挂牌房源分布及价格的分析中可以看到，中小面积、低总价的房源占据市场主要份额，大面积次新房供应量有所上升；老破小挂牌量占比有轻微下降趋势，且价格下滑明显，豪宅价格则更为坚挺。展望后市，近日中央政治局会议最新定调促进房地产市场止跌回稳，央行降准刺激消费等，将有助于楼市成交端的加快复苏，供求关系有望逐步改善。

另外，未来随着政策的持续推进和市场的进一步发展，“老破小”房源仍将是二手房市场的重要组成部分，因此，各地尤其是人口流量大的重点一二线城市应继续推进城市更新，提高“老破小”房源的品质和居住舒适度，满足高质量的住房需求，也是落实中央政治局会议最新提出商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量这一要求的关键环节。