楼市看起来在变冷，实际上背地里在发烧！！！

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来源/真话财经（ID:zhenhuacaijing）

5城出台限售新政

上周五晚，石家庄、重庆、南昌、长沙、南宁、西安6城先后出台楼市新政，除西安外的五个城市直接「限售」。

事实上，限售已经是中国楼市调控的一项重要手段。

3月24日，福建省厦门市成为全国范围内首个出台「限售」政策的城市，规定取得产权证满2年才能上市交易。

随后，包括成都、福州、青岛在内的近40个城市纷纷宣布新购住房需取得产权证后，持有一定年限方可上市交易，期限在2-10年之间。

我们来看一下这次6座城市的政策重点：

1.石家庄调控升级：房屋8年内不得交易

2.重庆限售：23日起，新房二手住房满两年后才能上市交易

3.南昌：住宅取得不动产在后2年才可转让

4.长沙调控升级！住宅取得不动产满三年才可上市交易

5.南宁楼市限售政策升级：二套及以上住房满两年方可转让

6.西安楼市新政：商品住房调价前需向物价部门申报

这次限售，打击的是非刚需一族，投机炒房者似乎要被彻底打懵。

再加上之前写房贷利率上调和共有产权房面世，国家打压房价的决心看起来越来越坚定了。

不仅如此，最近房地产市场的声音一直有些嘈杂，比如：

8月份一线城市房价环比下跌

香港内房股涨得鞭炮齐鸣、锣鼓喧天、欢天喜地

恒大董事长许家印又重新当上中国首富

 连A股的房地产股也抓紧补涨了几天

但是！

就在这一片为房价下降的欢呼声中，「真话财经」惊讶的发现了一个事实！

那就是：

全国重点城市房价飙升的压力正在暗流汹涌！！！

楼市看起来在变冷，实际上背地里在发烧！！！

如果你仔细观察就会发现：

就在8月份一个月时间里，全国房地产销售面积刷新历史记录。前8个月，房地产销售面积也刷新历史记录。按照这个速度下去，2017年房地产销售面积和销售金额都将全面超越房价暴涨的2016年。

要知道， 这个成绩是在居民购房资格严格调控局面下取得的，而且是在楼市信贷不断收紧，房贷利率连续8个月上升的情况下取得的。

在如此「艰难」的条件下，销售面积依旧有增无减！！！

关注到了以下6大数据：

1.一线城市房价同环比均在上涨

2.今年房地产销售有望刷新历史新高

3. 住宅库存跌至过去3年低位

4.土地储备面积去化周期为14个月

5.按揭仍然保持在高位

6.超15个非一线周边三四线城市楼市调控出台

（以上6个数据将会在文章第二部分做细致分析）

这样一来，怪不得香港内房股上涨得如此决绝。

中国恒大、融创中国上涨均超过4倍

雅居乐集团、佳兆业集团、碧桂园、龙光地产、中国奥园等上涨均超过2倍

龙湖地产上涨1.25倍

包括世茂房地产、远洋集团、万科企业、嘉里建设、华润置地等在今年的涨幅也超过50%

6个数字洞穿近期楼市表现

 1.一线城市房价下跌？比较稳

 我们选择一线城市的上海地区商品住宅成交情况重点观察。

▲ 数据来源：上海同策咨询

我们来看下今年春节后上海市商品住宅每周走势图，从绝对值来说，房价基本保持平稳。就如同现在讨论8月份M2增幅创历史新低一样，不能说明资金投放小了，而仅仅说明去年的增幅太大。

 如果放到国家统计局70城二手房数据来看，也有同样情况，8月份的数据，多数城市房价不仅是同比上涨，环比也在上涨。下图来源是国家统计局：

2.今年房地产销售有望刷新历史新高

近日，国家统计局发布1-8月主要经济数据显示：

商品房销售面积98539万平方米，同比增长12.7%

商品房销售额78096亿元，增长17.2%

据了解，以上2个数据都刷新了历史同期最高记录。

相比之下，2016年全年的数据也不过是：15.7亿平米销售面积和11.7万亿销售额。

按照目前速度，今年房地产销售面积和销售额有望刷新历史新高，超过去年简直不是事儿。

3.住宅库存跌至过去3年低位

库存方面，最火的一句话莫过于：全国商品房5个月左右即可卖完。

中原地产分析师张大伟表示，如果按照8月份单月成交面积1.2亿平米来计算，当下库存去化周期已经只有5.1个月。

数据显示，2017年8月库存62352万平米，相比2月份的7亿平米库存，库存数据跌到近3年最低值。

在疯狂卖房的节奏下，在供给面临枯竭的情况下，房价是否会出现报复性反弹？

认为，一线城市以存量房为主，在调控势头不减反增的情况下，价格依然会出现阴跌；而三四线城市去库存最猛，需求最旺，价格上涨压力强劲。

 4. 土地储备面积去化周期为14个月

截至2017年8月份，易居研究院检测的50个典型城市统计数据显示，其土地储备面积为61282万平方米，去化周期14个月。

这意味着，如果按照当前商品房销售的节奏，此类土地储备面积14个月后就可以消化完毕。

结果显而易见。

在楼市库存大幅减少的同时，土地储备面积明显偏低了，后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险，进而带来房价上涨的压力。

5. 按揭仍然保持在高位

从央行公布的最新数据看，8月人民币贷款增加1.09万亿元，同比增加1433亿元。

从结构看，居民中长期贷款增加4470亿元，占全部新增人民币贷款的41%。这是连续6个月达到4000亿以上的规模。

中信宏观诸建芳团队认为按揭居高不下的重要原因或是，刚需在支撑销量走高的同时，按揭在这些三四线城市的增长也十分强劲。

6. 三四线楼市刮起新一轮调控风暴

除了热点城市的调控以及调控升级，楼市飙升的强烈势头也体现在三四线城市上。

这部分在上周的文章中也有提到。

今天再次进行分析。

上周，一则「超15个非一线周边三四线城市楼市调控出台」的消息爆出，数据显示，今年8月以来，交易活跃的三四线城市掀起了一轮新的楼市调控风暴。

临沂、洛阳、扬州、雄安新区、揭阳市、泰安市、铜陵市、安庆市、亳州市、泰州市、句容市等超过15个三四线城市相继发布调控政策。

这些发布调控政策的三四线城市共性是房价均出现了不同程度的上涨趋势。

三四线城市最火热的时间正在过去，除去部分东部、中部城市之外，目前三四线城市基本属于成交活跃、价格涨幅放缓的阶段。

不过，70个城市中，依然有46个城市房价环比上涨，后续在库存明显减少的情况下，三四线城市价格上涨预期强烈。

综合：正和岛、券商中国、21世纪经济报道、姜超宏观债券研究、新华社、新浪财经、腾讯财经等

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