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深挖物流业需求数据，看明日中国物流地产的崛起

中房俱乐部CREC

2019-01-13

导读：2010年以来，中国的物流业特别是现代物流业发展迅速，2017年中国的物流业收入为8.8万亿元

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前言：2010年以来，中国的物流业特别是现代物流业发展迅速，2017年中国的物流业收入为8.8万亿元，同比增长11.5%，中国的货物总量和货物周转量连续多年稳居世界第一。横比国际，国外发达国家的物流业在高新技术支持下已经成为国民经济支柱产业。物流业能使企业的运营成本下降，运营效率（周转率）提升。物流也越来越凸显出其在经济发展中的重要作用和不可或缺的战略地位。近年来,我国的物流总费用占GDP的比重正逐年下滑，2017为14.6%，表明中国的物流效率在不断提高。

由于物流业需求的稳定增长，中国的物流地产商崛起，国内、国际地产商纷纷布局中国。目前，中国有17家主要的物流地产商，包括以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业和以宝湾、宇培、易商等为代表的国内物流地产商。新参与者包括阿里菜鸟物流、京东、1号店等电商企业，万科、绿地等传统房地产商转型物流地产开发商，以及TCL、中储股份等传统工商贸企业。近两年物流地产领域最大的并购案为万科收购普洛斯在华业务。

本文将重点分析中国物流业需求，聚焦以物流地产商相关的仓储需求，同时结合《中国商贸物流发展十三五规划》中未来重点发展的全国和地区性商贸节点城市，指导物流地产商如何进行城市布局。

第一部分：中国物流业的发展状况及物流地产需求

一、近年来中国的物流需求不断增长

我国的社会物流业总额逐年不断扩大，从2010年的125.4万亿元增长至2017年的252.8万亿元；进入2018年（1-11月），社会物流总额为257.9万亿元，同比增长6.7%，可以看出增速保持较为稳定。虽然近年来社会物流业总需求增速如下图呈放缓趋势，但在中国经济保持中高速发展的前提下仍然会保持稳定增长。

图：2010-2018中国社会物流总额及增速

数据来源：中国物流信息中心

从构成来看，2017年，工业品物流总额为234.5万亿元，占比为92.8%。可以看出，中国工业品的物流需求仍然是全社会物流需求的最重要来源。而中国的制造业正在转型升级，高技术产业和战略性新兴产业发展迅猛，未来这些产业的物流需求将加大。2017年进出口物流总额为12.5万亿元，农产品物流总额为3.7万亿元，再生资源物流为1.1 万亿元，单位和居民物品物流总额为1万亿元，同比增长29.9%。从社会物流总额的构成看，增长最快的是单位和居民物品物流总额，从2014年的0.37万亿增长到2017年的1万亿，年均增速在30%以上，2018年前三季度增速也有27.3%。这是因为中国的电商和快递业崛起，未来单位和居民物品物流总额将占全社会物流总额的会逐步上升。

电子商务交易带来快递业发展迅猛，对物流地产有巨大需求

图：2011-2017中国快递业收入及快递业务量

数据来源：中国邮政局

2017年全年快递业务量超过400亿件居世界首位。中国的电子商务的发展带来了快递业的迅猛发展，进而催生物流地产需求。2011年全国快递业务量从36.70亿件元，增长到2017年400亿件，7年增长了近10倍，快递业务收入从2011年的758亿元增长到2017年的4957亿元，7年增长了5.5倍。

二、物流业总量不断增长，促使物流地产相关的仓储需求不断增长

图：2010-2018前三季度中国社会物流总费用及占GDP比重

数据来源：中国物流信息中心

2010年以来，我国的社会物流总费用保持稳定增长，从2010年的7.1万亿增长到2017年的12.1万亿，2018年前三季度为9.5万亿元。随着现代信息技术的发展，我国的物流业效率不断增强，社会物流总费用占GDP的比重逐年下降，从2010年的17.8%下降到2018年前三季度的14.6%。我国设立的目标是要达到国际发达国家的标准，即下降到10%以下。从费用构成来看，2017年的运输费用为6.6万亿元，同比增长10.9%，保管费用为3.9万亿元，同比增长6.7%，管理费用为1.6万亿元，增长8.3%。近年来，运费费用、保管费用和管理费用在总费用的比重相对稳定。

全社会物流总费用中与物流地产相关的是保管费用（其中包括仓储费用）。近年来，保管费用的增长变化如下图。

图：2010-2018前三季度中国社会物流保管费用及增长率

数据来源：中国物流信息中心

我国的社会物流保管费用在2010-2013年增长较快，2014年以后保持在3.7-3.9万亿的水平，此后2015-2016年增长缓慢，2017年则有较快增长，至2018年前三季度增长9.3%。总体来说，保管费用这两年有所增加，表明仓储业的需求在加大。仓储业需求的增长，促使中国加大仓储的投资建设力度。

图：2011-2017中国仓储业的固定资产投资额及增长率

数据来源：国家统计局

近年来，仓储业建设和投资稳定增长。仓储业固定资产投资额在2012年达到顶峰，为9446万亿，到2013年大幅回落，2014年后有又以20%以上的速度增长，2016年开始增速下滑，到2017年仓储投资额达到6856万亿元。

随着我国运输、仓储业和邮政业的固定资产投资的增大，以及经济的发展和电商的崛起，中国的物流业务总收入也呈较快速度增长。2013年物流业总收入为7.2万亿元，至2017年为8.8万亿元，2017年同比增长11.50%。物流业收入的增长，也侧面反映物流地产商的物流园区租金收入有较快增长。

图：2010-2018前三季度中国物流业总收入及增长率

数据来源：中国物流信息中心

中国的交通运输、仓储和邮政业的增加值近年来不断增长，从2011年的21842万亿元增至2017年的36802万亿元，年均增长率为9.8%。中国的交通运输、仓储和邮政业的增加值占GDP的比重保持在4.4%。可以看出，中国的物流业已成为国民经济的重要行业。

图：2011-2017中国交通运输、仓储、邮政业增加值及增长率

数据来源：国家统计局

第二部分：前瞻：中国物流地产商如何进行城市布局

根据商务部的《商贸物流发展“十三五”规划》，十三五期间要构建多层次商贸物流网络，服务于“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展等国家战略，构建具有国际竞争力、区域带动力的全国性商贸物流节点城市和具有地区辐射能力的区域性商贸物流节点城市。商务部指定的全国性商贸物流节点城市和具有地区辐射能力的区域性商贸物流节点城市名单如表。

研究院认为，中国物流地产商应首先布局商务部提出的全国性商贸物流节点城市（共39个），主要是省会城市和计划单列市。产业与消费是物流地产行业最重要两大需求。对于全国性商贸物流节点城市，物流地产商应首先布局制造业较强，第二产业总产值高，以及交通枢纽城市以及物流业增加值大的城市。对于区域性商贸物流城市主要布局电子商务发达的五大城市群（长三角、珠三角、京津冀、长江中游和成渝城市群）中核心城市周边的三四线城市，要求二产强、人口多，土地价格低的三四线城市，比如长三角的无锡、温州，南通、金华（义乌）以及珠三角的东莞、佛山和京津冀的廊坊等城市。中国市场占有率最大的物流地产商普洛斯在中国的39个城市布局，其布局特点是以长三角、珠三角、京津冀和中西部的一二线城市为主。

表：商务部十三五规划重点发展的物流节点城市名单

展望与总结：研究院认为中国的社会物流总额未来会呈稳定增长趋势，理由是支撑社会物流总额的中国产业和消费近年来保持稳定增长。经济和制造业正在转型升级，战略性新兴产业和高技术产业正高速增长，这些产业对现代物流提出更高的要求；同时，中国电商和快递业的崛起为第三方物流带来巨大需求。未来中国的物流地产需求巨大，物流地产商将崛起。而物流地产商要实现全国布局扩张，研究院认为需要重点布局国家商务部提出的全国性物流节点城市中交通枢纽城市，以及经济发达、第二产业强、人口众多的一二线城市，尤其要重点深耕五大城市群中的一二线城市。此外，关注商务部提出的区域辐射力强的节点城市，关注五大城市群核心城市周边，产业强、人口多的三四线城市，产品上聚焦满足不断增长的电商业务和高技术产业、战略新兴产业所需要的高标仓储。