南通、泰州、宿州、成都、海口、景德镇、钦州、九江、徐州、梅州……据中国证券报记者不完全统计，5月以来，全国已有近20地优化商品房预售资金监管政策。
今年4月29日召开的中共中央政治局会议强调，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。各地预售资金监管政策优化频率明显加快。
来源：克而瑞整理
机构：有助于缓解房企短期资金压力
商品房预售资金是指购房人按照商品房预售合同约定支付给房地产开发商的购房款，也就是购房者需要“先交钱，后收房”。
房企须将预售资金按一定比例存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用，且随着项目施工进度拨付。商品房预售资金监管能够对购房者资金起到保护作用。
个别城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，延迟交房、烂尾楼等现象时有发生，侵害了购房者合法权益。因此，规范预售资金监管势在必行。
与此同时，在把稳增长放在更加突出位置的大背景下，各地有必要从供需两端发力促进房地产市场平稳健康发展。
在供给端，优化商品房预售资金监管，有助于缓解企业流动性紧张，提升房企的现金支配力。发挥预售资金对稳定活跃企业现金流的作用，是不少房企的呼声。
现实情况中，如果把预售资金卡得过紧，不利于房企有效运用资金，释放经营活力；而如果监管不到位，则可能出现烂尾楼。
在“保交楼”的基础上稳定活跃房企现金流，需要针对房地产开发企业进一步优化商品房预售资金监管。
当前，对于地方政府而言，在保证预售资金安全的前提下，优化监管是必要之举，应更好把握原则性和灵活性，松紧适度。
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中指研究院表示，预售资金监管制度本意是保障预售资金安全，适度的重点监管资金可以保障项目顺利竣工交付，保护购房者的合法权益，促进市场平稳健康发展。
但在行业下行阶段，应在保障资金安全前提下，提高资金使用效率，需要在“保交楼”监管与资金使用效率间寻求新平衡。
因企施策，合理释放预售资金，缓解房企短期资金压力，同时保障上下游供应商合法权益，稳定市场信心，实现行业良性循环。
“近期多地出台纾困政策，调整预售资金监管办法，包括加快审批效率、解控资金监管比例、银行保函等额替换等方式。经测算，项目的预售资金监管，一般占总预售金额的30%-40%。如果预售资金监管有所放松，预售资金监管的比例下降10个百分点左右，有助于缓解房企资金紧张局面。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示。
更多城市可能跟进
克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，未来两类城市可能跟进调整预售金监管政策，提高预售资金使用效率。
第一类是预售资金监管相对较严的城市。
例如，某城市工程建设层数过半仅能提取25%的重点监管资金，即便主体结构封顶，重点监管资金累计提取比例只能达到50%。反观其他城市，普遍能达到60%甚至超过70%。
第二类是项目交付风险整体可控的城市。
以某城市为例，截至2021年末，约有26个项目已售未交付，总建面333万平方米，全市范围并未出现项目停工、烂尾等问题。
“需要强调的是，政策底线仍是‘保交楼’，保证在建项目都能按期交付，最大程度维护住房消费者的合法权益，以便逐渐恢复市场信心。因此，预售资金监管将趋于规范化，真正实现从拿地开发到销售回款直至交房的全流程管控、全周期监管。”杨科伟补充说。
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