苏州中心为什么这么“拉垮”？

作为首个跻身“万亿消费俱乐部”的地级市

全国第7个万亿级消费城市

人均可支配收入77524元仅次于上海

拥有24900户高净值家庭，每户家庭净资产超过1000万元人民币，这一数字在中国所有城市中排名第12位。

就是这样一个拥有天时地利人和的风水宝地，苏州中心的表现到底怎样呢？

2025年11月11日，苏州中心商场在八周年庆典上披露，预计全年实现整体销售额43亿元，客流量将突破7300万人次。这两项数据相比2024年均实现了稳步增长。

作为苏州数一数二的存在，这个数据看起来应该是让人欣喜的！但放眼长三角，类似定位的上海环球港215亿元、不同定位的南京德基245亿元的销售额，对比之下其业绩又相形见拙！

那么，背后的真相到底是什么呢？

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业绩亮点与运营策略 

苏州中心商场2025年的业绩数据显示出稳健的增长态势。不仅整体销售额预计达43亿元，客流量预计超7300万人次，VIP/SVIP消费占比同比提升预计超34%。

这一成绩背后是商场精准的运营策略。苏州中心商场近年来持续强化“首店经济”，开业至今累计调新品牌超850家，占全场品牌数量的150%以上，首店占比超50%，其中30%为江苏乃至全国首店。

仅2025年，商场就新引入品牌超100家，其中约60%为首进苏州。

2025年，商场连续引入八个高能级、强互动、重体验的华东、全国甚至亚太区首展。其中，“你的美一面都很酷”三丽鸥美乐蒂&酷洛米周年主题的亚太首展线上曝光量突破7000万人次，成为年度现象级文化消费热点。

同时，苏州中心商场积极拓展区域联动。2025年下半年，商场与无锡硕放机场集团达成战略合作，整合区域资源推出“境外游客有礼”，并在场内设立离境退税服务中心，优化离境退税、外币支付等国际化消费服务。

在八周年庆典之际，苏州中心商场还携手中国工商银行苏州分行共同发布“工银苏州中心商场联名信用卡”，进一步拓展金融合作场景。

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苏州商业格局的定位 

在苏州商业版图中，苏州中心商场已确立其领军地位。据数据显示，苏州中心是苏州少数年销售额超过40亿的商业体之一，在苏州商业体系中占据重要位置。

苏州与南京的商业发展模式存在本质差异。南京是“一主多副”的多层次商圈结构，拥有强大且日益焕发新生的新街口商圈；而苏州的商圈分布则呈现“多中心均衡发展”的特点。

苏州城区没有明显主商圈，主要有三个商圈：古城区的观前和石路商圈、苏州新区的狮山-淮海路商圈和园区的环金鸡湖商业区。

这种多中心发展模式源于苏州特殊的城市格局。苏州下辖区县实力强劲，昆山、张家港、太仓、常熟等几乎个个都占据百强县前列，各区县GDP占比高、独立性强。

因此，苏州的商业资源零星分散于各个区域，难以形成一个绝对的城市级核心商圈。

在这一格局下，苏州中心商场所在的环金鸡湖商业区正逐渐接棒观前商圈，成为苏州新的商业核心。凭借金鸡湖5A级景区的天然优势，苏州中心商场成功打造了“IP引力场+文旅目的地”的融合样本。

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与南京、上海标杆商业体的对比 

将苏州中心商场与南京德基广场、上海国金中心等标杆商业体对比，我们看到的不仅是销售额的差距，更是城市商业能级的差异。

2024年，南京德基广场销售额高达245亿元，是苏州中心商场预计2025年销售额的5.7倍。在上海，ifc销售额达到218亿元，环球港等也位列全国前茅。

差距背后的首要因素是高端商业力量的匮乏。南京德基广场集齐了HERMES、CHANEL、PRADA、GUCCI、LV五个重奢品牌，是目前南京唯一一家有爱马仕的商场。

苏州中心商场作为苏州的商业地标，坐拥东方之门优越位置，但商场定位模糊，各梯次品牌鱼龙混杂，缺乏清晰的高端消费场景。

项目主要引进高化及轻奢时尚品牌，如开云集团Pomellato、TASAKI、BOSS、COACH等。

苏州高端消费主要集中在美罗百货和比斯特购物村，前者是传统百货模式，空间和体验受限；后者主打折扣商品，难以满足追求新品与尊享服务的高端客群。

此外，城市能级和辐射范围也存在差异。南京作为省会，对扬州、泰州、镇江、滁州、马鞍山等周边城市具有较强辐射力；而苏州虽然制造业强大，但在上海的超强虹吸下，城市影响力大打折扣。

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制约苏州高端商业发展的关键因素 

苏州高端商业发展面临多重制约，首要因素是上海的强虹吸效应。苏州毗邻上海，人流、资源容易被上海“截胡”，高端消费需求大量流向上海。

商业地产巨头如恒隆、万象城也纷纷选择“绕开苏州”，转而落子无锡、常州，进一步加剧了苏州高端商业的孤立无援。

苏州的城市结构和产业特征也是重要因素。南京作为省会，集聚大量高净值人群与商务精英，奢侈品购买力优势显著。而苏州人均收入虽高，但产业结构以制造业为主，大量产业工人和技术人才更倾向性价比消费。

最特殊的制约因素来自于古城保护要求。作为全球首个“世界遗产典范城市”，苏州古城区限高24米，14.2平方公里的范围内没有一幢10层以上的高楼。

这一方面保护了古城风貌，另一方面也限制了大型商业综合体的开发。

观前、平江路等核心商圈建筑限高，交通拥堵，改造成本极高。即使华贸中心、仁恒仓街等新项目试图融合苏式美学，但规模受限，难以复制德基“立体连通+超大空间”的体验。

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未来发展

面对当前高端商业的发展瓶颈，苏州正在寻求突破。未来几年，一批新的高端商业项目将有望提升苏州的商业能级。

苏州中环广场的建设进展引人关注。作为苏州重点打造的高端商业项目，中环广场有望引进一大批高奢品牌，打造苏州自己的重量级奢侈品商场。

同时，全球第11座、江苏首座来福士也已签约，将落地苏州园区湖东。这些高起点、高配套的商业项目凭借其深厚的商业底蕴，有望提升苏州城市的商业影响力。

苏州中心商场自身也在持续调整升级。2025年上半年，商场引入新品牌60家，其中27家为首进苏州，焕新品牌销售额增幅超95%。

DIOR将2025年中国唯一一站“寻光南法”限时快闪落地苏州金鸡湖畔，同期开业的DIOR迪奥美妆旗舰店首周销售远超预期。

随着这些项目的推进，苏州商业格局有望迎来新一轮洗牌。金鸡湖商圈（包括湖东、湖西）可能向上发展，形成更强的高端商业集聚效应。

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写在最后

从全球商业发展规律看，高端商业综合体的崛起需要城市能级、消费群体、品牌集聚三重因素共同作用。南京德基广场年销售额245亿元的背后，是南京作为省会城市对周边区域的强大辐射力。

而苏州园区湖东的新项目，包括中环广场和来福士，可能成为改变苏州商业格局的关键棋子。这些项目有望吸引高端品牌首次入驻苏州，改变消费者前往上海、南京购买奢侈品的习惯。

商业的繁荣从来不是单一维度的竞争，苏州中心商场的成绩单已经证明其运营能力。接下来，它需要在这场动态博弈中继续寻找突破口，正如苏州这座工业实力雄厚的城市一样，需要在商业领域找到与自身经济实力相匹配的定位。