此前调研发现，承接北京非首都功能外溢的环京11区县产业园区和物流园区存在定位、选址、形态、供应等“四大不匹配”，园区空置率较高，时隔半年多，情况有哪些变化，又有哪些新的发现？
作为华夏幸福旗下专注于产业园资产运营管理业务的子公司，幸福蓝线持续关注产业园运营发展动态，继完成2025年度大样本调研，并在上半年与产业研究院共同推出分析文章《产业园空置，“病根”在哪儿？》后，幸福蓝线近期就环京产业园租赁情况更新了2026年2季度数据。
依旧聚焦环京县区，包括北京东部的三河、大厂、香河、武清，北京南部的广阳、安次、永清、霸州、固安，以及西南的涿州和高碑店。这些区域的产业园区不仅承接北京非首都功能外溢，也体现了京津冀产业协同的实际落地成效。
据幸福蓝线的最新调研，这11个区县的1178个产业载体，总面积超过4369万㎡，其中，存量生产制造型产业园共249个，载体规模合计约2167万㎡，存量物流园84个，载体合计约991万㎡，其他为企业/个人厂房，载体合计1211万㎡。
就产业园空置情况看，990.5万㎡空置，空置率高达45.7%。也就是说，差不多近一半的产业园载体空间仍然是闲置的。与之前数据相比，整体空置率抬升0.7个百分点，空置面积增加30.5万㎡，维持45%以上的高危区间，供给过剩的基本面没有发生根本性改变。
分区域看，与之前调研结论有所差异，部分紧邻北京的区县空置逆势走高，部分距离北京相对更远的区县依靠产业集群实现空置回落，这也显示产业园租赁市场正在进入强分化阶段。
此外，对标北京顺义、通州、大兴、房山近郊四区：产业园平均空置率从35%上升至39.7%，源头区域载体同样过剩，对环京形成持续的需求截留，进一步抬高环京获取外溢制造企业的门槛。
租金水平看，环京地区产业园的平均日租金大约在0.4-0.5元/平方米。离北京越近，租金越高，广阳能达到0.55元。同区域的物流园租金，通常比生产制造园略低。
值得注意的是，土地市场同步释放信号，在租金结束2024-2025年单边下行态势，2026年2季度止跌企稳、底部震荡，但尚未出现复苏上涨的整体形势下，工业用地供给端明显收缩。2026年2季度录得环京工业用地成交24宗、合计58.98万㎡，环比下降接近50%，成交均价环比上涨10%，安次、霸州、高碑店、涿州本季度无工业用地成交，已开始转向以存量消化为主的状态。
从总体经济数据和产业体系看，环京11区县有各自的具体情况和发展重心，这也成为产业园区招商和运营的重要方向和前提条件，具体分四个片区来梳理：
三河：59.0%→58.8%，仍处于环京空置最高梯队，产业园总存量495万㎡，为环京体量最大；载体以研发办公、文创类物业为主，适配大规模生产制造的标准化厂房供给不足。
大厂：44.3%→46.4%，空置明显上行；以影视文创和办公研发等载体为主，制造类厂房相对稀缺，与外溢的生产型企业需求匹配度低。
香河：43.2%→48.1%，空置抬升幅度突出；虽拥有机器人小镇等核心项目，但从产业整体发展看基础仍薄弱，产业体系不够完善。
固安：36.1%→34.9%，环京少有空置率持续下行的区县；围绕电子信息、航空航天、卫星导航、生物医药形成细分集群，卫导产业港集中招租带动租金小幅上行。
永清：37.1%→39.1%，温和抬升；物流载体充足，制造业集群尚未成型。
霸州：46.2%→47.7%，小幅走高；产业转型缓慢，新兴产业落地规模有限。
广阳：38.0%→37.8%，基本持平，市场表现稳健。
安次：44.0%→41.2%，空置回落，装备、汽车零部件载体适配度较高。根据廊坊发改委重点建设项目清单，2025年安次区投产、续建和新开工的有：云计算数据中心、汽车散热器、平板转运车、充电桩生产基地等重点产业项目，体现了区域产业发展的多元方向。
武清：35.8%→39.4%，存量规模大，区域招商竞争加剧，空置上行。
涿州：43.4%→45.2%，小幅承压，以通用厂房居多，细分赛道定制载体不足。
高碑店：54.0%→55.2%，长期处于环京空置第一梯队，距离北京较远，产业吸引力不足。
结合产业园载体目标和规划方向看，一方面，越是产业体系丰富健全的区域，越有机会承接相应的产业落地。另一方面，定位兼容制造型产业的园区仍是突破空置率问题的关键。
举例看，固安在新一代信息技术、航空航天、生物医药、节能环保新材料、智能制造多赛道均衡布局。北三县、高碑店等部分区县产业方向较为单一，或载体类型与制造外溢需求错位。
面对老问题和新变化，破解产业园的“空置魔咒”的“新解药”仍然在产业，确切的说，是在产业集群。
当前，环京区县的区位红利与产业落地不匹配的矛盾依然存在。区位红利兑现的前提，是本地要有适配的制造业载体与产业集群。依靠细分赛道集群+适配厂房，才能有效实现空置下行。单纯依靠“距离北京近”坐等企业外迁的模式已经失效。
部分区域载体类型错配仍然突出，如大厂、三河大量办公文创载体，缺少生产制造厂房，大量通用厂房难以针对生物医药、装备制造做洁净、荷载、配电的定制化改造。
此外，周边仍存在相当体量的企业/个人厂房，不以园区形态形成集群，而依靠低价抢夺中小制造客户，这是产业园招商所面临的实际问题。在产业集群发展的基础上留足弹性空间，仍是“新解药”的必须。
数据显示，各区县工业用地供给大幅收缩，地方主动控制新增工业土地出让，抑制盲目新建载体。问题主体已经从“增量”转向“存量”。
当前存量产业园包袱依然巨大，不会随着土地收缩自动消化，产业园的空置问题，需要“供给端”思维转向“需求端”，把“提供空间”升级为“满足需求 + 完善服务”，重视产业集群发展逻辑，通过更细化的存量运营模式，促进园区回归服务产业发展本质。
环京产业园已经告别简单的“区位套利”，进入产业价值主导的新阶段，产业园区资产分化趋势明显，具备真实产业集群、载体匹配细分制造需求的园区，出租率持续改善；仅有区位概念、载体与产业需求错配的项目，持续承受高空置压力。叠加北京顺义、通州、大兴、房山等近郊载体过剩的截留，环境区县想承接外溢制造企业，必须补齐适配制造业载体短板，同步培育细分产业生态。
因此，必须强调，区位只是条件，载体也仅是容器，真正决定园区出租率的，是容器内部能否承载真实的产业集群与企业集聚。
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