来源丨不良资产头条综合财经涂鸦
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2020年，华夏幸福销售额和盈利表现均出现大幅下滑，同时核心业务产业新城持续“失血”，导致财务指标恶化，全面触及监管给房企设置的三道红线，基本面不容乐观。数据显示，最近三年，华夏幸福的净负债率居高不下保持在200%以上，有息规模规模持续攀升，最新已超过2000亿元，较2017年末的1000亿元规模翻倍，但手头现金不足400亿元，相较近千亿元的短债十分吃紧。
华夏幸福如期兑付了1月10日到期的18亿元债券，并承诺将在1月20日兑付近15亿元的“16华夏债”回售款。“16华夏债”发行规模15亿元，还有两年到期，但对华夏幸福信心不足的投资人几乎全部选择了提前回售。
好消息是，1月15日有传闻称，河北当地政府承诺将给予华夏幸福最高95亿元（15亿美元）的条件性财务援助，其中30亿元用来支付农民工工资和运营费用，另有10亿元用来偿付“16华夏债”。
还有消息称，省内所有银行已被通知，全力投放华夏幸福的楼盘贷款。
不过该消息很快就引来了业内质疑，一方面是眼下河北省抗疫正是用钱时，另一方面，即便援助，也要援助“亲儿子”冀中能源，华夏幸福虽然体量巨大并且多年来深耕河北省，但河北省政府还是没有足够理由去援助民营企业。
1月18日，财联社称华夏幸福方面向记者表示：“以公告为准，无论真假，此事没敲定以前，都无法对外发表言论。”
除了政府支援这条路，华夏幸福还求助于二股东中国平安。多家媒体报道称，其目前仍在就新的合作协议与其中国平安进行磋商。华夏幸福可能会引入平安作为基石投资者、华润作为股权投资者，以此提供资金和债券市场融资等方面的支持。连续多日的债劵下跌，主要源于投资人对于平安与华夏幸福在三年对赌协议结束后，就新协议谈判的不确定性感到担忧。
华夏控股1998年成立于河北廊坊，2002年开始从事产业新城开发。创始人王文学早年在环北京区域，在固安、廊坊、香河一带开发了一长串的产业新城，以及可售的孔雀城。旗下主要包括上市公司华夏幸福从事的产业新城开发、房地产开发业务，以及廊坊银行，华夏控股为廊坊银行第一大股东。
而华夏幸福产业新城开发的模式主要为接受政府的委托，进行受委托区域的规划、建设和运营，同时政府根据协议约定的各项事项进行支付，涉及基础设施建设项目、土地整理等工作，采取PPP模式，期限通常在30-50年，相比于房地产开发业务，投资规模大、业务周期长。而PPP模式会导致开发商需要大量垫资，对招商引资的依赖也很强，资金回收上风险较高，该点在华夏幸福持续增长的应收账款规模上也可以看出。
2017年孔雀城的销售趋紧，现金流遭到挤压。2018年，现金流危机爆发，于是华夏幸福公司控股股东向平安资管转让19.7%股份，转让价格为23.655元/股，转让价款共计137.7亿元。目前，中国平安旗下的平安人寿目前持有华夏幸福25.12%股权，仅次于控股股东的华夏幸福基业控股（简称华夏幸福控股）持有的35.99%。华夏幸福董事长王文学持有华夏幸福控股84.5%股权。
一直以来，卖保险的中国平安加码房地产，在业内，平安都有全国最大地产巨鳄、最大地产公司（最大房企）、房地产业最大老板、房地产最大投资者、最大隐形地主、房地产最大金主幕后人的称号。
据统计，平安重仓了13家房企，与20多家龙头房企有合作关系，未来合作的龙房企将不断增加。无论是碧桂园、融创中国、华夏幸福等地产巨头的股东榜上，还是长租公寓市场，都有中国平安的身影。截至目前，平安已是碧桂园、融创中国、朗诗集团、旭辉集团、华夏幸福等知名房企第二大股东。此外，其还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企股票。
不过，平安的钱也并不是那么好拿的，毕竟人家进来是需要赚钱的，所以当时在签署协议的时候还加了一项对赌协议，即华夏幸福必须承诺在2018年度、2019年度、2020年度的净利润相对于2017年增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。
2018年和2019年华夏幸福均压线完成对赌协议，但2020年由于房住不炒叠加疫情等原因，华夏幸福的产业新城模式遭遇重大挫折，截至三季度净利润为72.8亿，仅完成全年对赌净利润的40%，四季度已经过去，华夏幸福操盘金额仅949亿，比三季度的614亿增加了335亿，大概率是无法完成对赌利润了。这意味着华夏幸福控股很可能将需要对平安进行大额现金补偿。
克而瑞统计数据显示，2020年华夏幸福全口径销售额已滑至千亿以下，同比降幅达1/3，行业排名已跌至47位。财报显示，截止2020年三季度，华夏幸福营收和净利分别同比下滑11.8%、25.3%。
值得注意的是，华夏幸福还在2020年发行不计入债务的永续债200亿元，最新发行利率高达8.5%。目前，华夏幸福存续永续债规模约280亿元，仅此项每年支付的利息就将高达20多亿元，今后将成为华夏幸福利润的“噬金兽”。
更麻烦的在于，华夏幸福的低谷期还将持续。明年起华夏幸福的业绩主要是结转2018年之后的销售额，鉴于三年前开始受调控影响环京房价下跌，华夏幸福的毛利率将进一步下降。最近三年，华夏幸福的销售额也持续下降，意味着今后三年的结转收入也将减少。这对华夏幸福和平安来说并不是什么好消息。
2020年以来，大型房企频频传出流动性危机，其中泰禾正在进行债务重组突围，恒大地产依靠强大的“朋友圈”暂时转危为安，而广州政府已向富力地产伸出援手……
对于房企而言，在监管部门“三道红线”压力下，只能降负债保平安，一方面是暂缓拿地，加快去化，抢收力度不断加码，整个2020年，房地产行业都在促销中度过，从全年的销售情况来看，预计超过17万亿，这也为房企渡劫提供了强大的动力。
另一方面，则是通过大量的变卖资产，加大股权融资，资产分拆或上市，合作开发，引入战略投资者等动作，以加快融资力度。
此外，分拆物业上市是2020年房企的“杀手锏”。据新京报统计，2020年共有17家物业公司上市，分别为兴联物业、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务、卓越商企服务、第一物业、世茂服务、合景悠活、金科服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活、佳源服务、远洋服务、建发物业。其中下半年13家，四季度又占了11家，逼近2019年的12家，创下了物业上市以来的最高峰。
贝壳研究院近日发布报告称，2021年房企到期债务规模预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关。但房企各种融资渠道却均处于高压管控态势。债务管控政策叠加偿债压力大增，将使房企迎来现金流较紧张的时段。
而在人民法院公告网上，以“地产+破产文书”为关键字可检索出525条破产文书，与2019年超500家的数量相当。若以企业为单位，剔除部分非房地产企业或债权人会议等，发布破产相关文书的房企大约270家。
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