最近地产圈、金融圈都在关注华夏幸福债务危机以及后续的情况。此时同为环京霸主的另一家房企，荣盛发展也很慌，有多慌呢？慌到已经主动花钱去媒体买舆论，给资本市场释放信心，让大家觉得荣盛还是很岁月静好的。
来源丨不良资产头条综合地产谈资、纵横陆家嘴
作为昔日的"河北王"，荣盛发展成立于1996年12月，总部位于河北省廊坊市，2007年登陆A股上市。在2009年至2011年连续三年突破百亿销售额，并位列行业第35名。次年，同城"死敌"华夏幸福异军突起，以232亿元销售额排名第20，而荣盛发展仅以183亿元排在第26位。"河北王"的头衔从此改换门庭。
在华夏幸福被曝出债务危机之后，荣盛发展急于“划清界限”，称与华夏幸福无业务往来，更不会购买华夏幸福的任何资产。
都是一个炕上的兄弟，房塌了，不会只砸到一个人。
此次华夏幸福危机的爆发，根本的源头在于其项目的回款造血能力不足，而新的融资政策出台，又不允许其再借新债换旧债。华夏幸福的危机由来已久，而点燃这场危机的，就是环京楼市的危局。
在2019年以来，环京各个城市开始执行了严厉的限购政策，多地买房都需要社保，而北三县的社保要求更严厉，只能是本县的社保，本市的都不认。严厉的政策下，环京楼市交易迅速冷却，在2020年更是达到了冰点。
举个直观的数字：
大厂的房价从2016年的最高价3.5万元/平米，降到了现在的1.3万元/ 平米；
固安的房价从2016年的最高价2.8万元/平米，降到了现在的1.2万元/平米；
香河的房价从2016年的最高价2.4万元/平米，降到了现在的8500元/平米；
涿州的房价从2016年的最高价1.8万元/平米，降到了现在的8500元/平米；
还有最惨的永清，房价从2016年的最高价4.4万元/平米，降到了现在的1.7万元/平米。
不只是环京区域，天津，石家庄，甚至是整个河北的房价都是一个大跌的状态。
现在的环京房价腰斩，那些买房者，投资者避之而不及，还有不少买了房子的，在网上发布免费送房的帖子（位于燕郊、消息属实），只需要帮忙把剩下的贷款还了即可，这甚至都没人接招。在这种艰难的情况下，很多项目即使打折也难卖，好多项目几个亿都是0入账。环京区域只是冰山一角，华夏幸福的北方很多区域，都很艰难，北方楼市的困局，在2020年已经刷屏了。
荣盛的困局跟华夏幸福一样，也是因为过分重仓环京区域以及京津冀地区，导致公司的经营困难，甚至是已经危若累卵。根据荣盛自己披露的2020年业绩，荣盛2020年环京区域实现销售额226亿元，初看之下在其全国销售额的1358亿元的总盘子里面，显得不怎么多。但是这里面有三个问题需要深究：
一是环京区域的房子本来就难卖了，220亿元只是勉强卖掉的货值，根据环京区域的熟悉房地产行业的同行估算，保守估计没卖掉的货值，至少乘以十倍，在2000亿元以上。如果加上整个河北区域的项目，砸在手里的项目据更多了。有兴趣的朋友，可以去查一下荣盛在环京有多少土储，有多少几百亩的大盘，就知道答案了。
二是荣盛在2020年的销售业绩，有多少水分，真的有1358亿元这么多吗？按照荣盛长期买榜的一贯作风，打八折应该才是其真实的销售额，也就是1000亿元出头。这样算下来，环京区域坑掉的货值和土储，在荣盛整个盘子里面的比重，并不低，保守估计也在4成左右。
三是荣盛在全国的其他项目，真的有那么好吗？据谈资君所知，荣盛大规模在全国其他地方拿地布局，是在2019年以后，以在公开市场拿高价地著称，实际上很多项目盈利能力很差，只能说不亏就好。其他区域并没有太多利润可以去填补环京的坑。
高于行业水平的融资成本，是荣盛发展不得不面对的另一个窘境。
据了解，荣盛发展在第三季度发行两笔3年期中期票据融资21.2亿元，票面利率分别为7.22％和7.18％。从亿翰智库监测的50家典型上市房企年报分析来看，2019年，融资成本TOP30房企的平均融资成本为6.34%。可见，荣盛发展目前的融资成本在行业中处于偏高水平。
此外，荣盛发展负债规模仍在攀升。三季报数据显示，三季度末其有息负债达717亿元，环比增长1.2%，同比增长10％。此外，报告期内荣盛发展资产负债率为82.5%，与去年同期相比下降1.2个百分点，但负债总额已经达到2265.15亿元，为历史新高。
从融资新规指定参考指标来看，截至2020年三季度末，荣盛发展仍踩两道线：扣除预收账款的资产负债率为75.3％，较2020年上半年小幅上升0.3个百分点，高出红线（70％）5.3个百分点；现金短债比0.93倍，低于红线（1倍）；净负债率为95.5％，虽较2020年上半年上升1.9个百分点，仅此一项仍在安全范围内（100％）。
为了减负，荣盛发展已开启瘦身模式。
早在2020年12月，业内有传荣盛发展内部停止了招聘，并且宣称2021年要缩减三分之一的人员。在上个月，荣盛大规模进行了组织架构的变更，一下子裁掉了近十个环京区域公司，不少区域公司被直接一锅端，例如北三县的公司直接被砍掉了，涉的裁员人数并不少。不过，这也很正常，环京的房子都买不动了，一个月估计都没法开张，当然是不需要人了。
此外，2021年开年，荣盛发展在人事上也做了些调整。1月4日，荣盛发展公告称，因工作调整，张志勇辞去上市公司副总裁职务。张志勇此前掌管荣盛康旅业务，任康旅板块执行总裁。
荣盛发展的康旅业务始于2016年战略转型。当年，这家公司提出“3+X”转型战略，将地产、健康及金融作为三大核心业务。康旅业务在2019年营收为59.07亿元，不到全年整体营收十分之一。
荣盛发展创始人系江苏南京人耿建明。基建工程兵出身的耿建明转业后曾任廊坊市建设集团总经理。荣盛发展则依靠建筑工程业务起步，并在1999年通过首个地产项目——位于南京六合的方州花园录得原始积累。
2000年初，耿建明将"方州模式"复制到自己的第二个大本营廊坊，并以此为根据地深耕京津冀区域。
截至2020年6月30日，耿建明直接持有荣盛发展12.88%股权，通过荣盛控股（35.65%）和荣盛建设（11.43%）间接持有荣盛发展的股权比例为47.08%，合计持股比例为59.96%。在2019年胡润百富榜上，耿氏家族以250亿元财富位列第124名。
耿氏家族的核心资产是荣盛发展和荣盛建设。荣盛建设成立于1998年，是一家以建筑施工为主的建筑集团公司。其不仅是荣盛发展的第三大股东，还是后者旗下项目的核心总包方之一，其18.64%的净利润率甚至远高于荣盛发展的11.06%。
不过，荣盛建设今年因买卖合同纠纷、劳务合同纠纷、建设工程分包合同纠纷和建设工程施工合同纠纷等案由导致其诉讼缠身。天眼查显示，未来一个月，荣盛建设作为被告面临的起诉案件就超过20宗。
更麻烦的是，2020年6月9日至8月10日，荣盛建设在两个月内被6次列为被执行人，合计执行标的金额为274.86万元。而其此前被限制消费的信息为2条、沦为"老赖"的信息是4条、被列为被执行人的信息多达97次。
荣盛上一次栽在重仓环京的坑，还是在2018年的时候，那时候的荣盛环京区域货值占比更多，超过6成。不过好环京楼市在2019年又重新火爆，荣盛在上次挺过来了，这次能不能挺过去，先要打个问号了！
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