“借名买房”能否排除强制执行？- 大数跨境

克讼视角

2022-09-21

导读：司法实践中，大部分法院原则上认为借名人不能排除强制执行，但考虑到现实情况的复杂性，在一定条件下，借名人也可以排除强制执行。作为律师，在处理此类案件时，应分析案件的具体情况，制定合适的诉讼策略，以最贴切

在房屋买卖过程中，当事人基于各种因素的影响，会选择借用他人名义购买房屋。然而房屋登记在出名人名下，容易产生风险，包括一方反悔否认曾约定借名买房、出名人擅自出卖、出名人负债情况下法院查封拍卖房屋等风险。本文拟探讨，在出名人的债权人向法院申请强制执行的情况下，借名人是否能向法院主张排除强制执行。[1] 司法实践中，不同地区、不同层级之间的法院对于借名买房能否排除强制执行的观点分歧较大，也无一致的裁判标准。本文将从借名买房纠纷中的合同效力和房屋权属方面进行分析。

NO.1

借名买房合同的效力

“借名买房”，顾名思义，是指借名人与出名人协商一致，由出名人购买房屋并登记在其名下，并约定由借名人行使实际占有、使用、收益和处分等权利的行为。实践中，常见的借名买房的原因主要分为以下三类，即借名购买经济适用房等政策性保障住房，为了规避限购等房地产调控政策而买房，以及除上述情形外借名购买普通的商品房。

对于借名人与出名人之间合同的效力，实践中存在一定争议：第一种观点认为借名买房这一法律行为无效，原因有几种：1.借名买房行为属于违反法律强制性规定，应认定为无效；2.借名买房合同违背社会公序良俗，应认定为无效；另一种观点认为，借名买房合同效力不能一概而论，需要具体问题具体分析。

笔者赞同借名买房合同效力不能一概而论，需要具体问题具体分析。

对于第一种观点，即借名买房违反法律强制性规定。[2] 笔者认为，针对上述不同借名买房的原因，都不违反法律强制性规定。理由如下：对于为减免税收借名购买普通商品房，房屋交易价是真实的，不存在逃税款征收等问题，属于税收征管法下对逃漏税行为规避的范畴，不因此导致借名行为无效；对于政策性保障住房的文件，主要涉及国务院及有关部委发布的意见或规章，例如《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24 号，以下简称国发 24 号文）以及建设部等部门发布的《经济适用住房管理办法》的通知（建住房〔2007〕258 号，以下简称 258 号文），258 号文属于部门规章并无争议。对于国发 24 号文，其属于管理性规范，不属于法律、行政法规的强制性规定；对于限购的借名买房合同，国务院和地方政府有关房地产市场调控的通知、意见还不是行政规章和地方性法规，并非法律和行政法规的强制性规定，并且，限购政策一般是由地方政府出台，并不属于国家宏观政策的范畴。根据上述可知，目前不能认定借名买房合同违反法律强制性规定而认定无效。

对于第二种观点，即借名买房合同违背社会公序良俗。法律对于公序良俗原则的内容并没有统一的明确规定，简单来说，可看作“公共秩序”和“善良习俗”的结合。公共秩序也称社会秩序，具有一般性与公共性，旨在保障和维护全体成员的共同利益。善良风俗是社会长久以来形成的风俗，具有符合道德规范的和善温厚性。借名买房是否违背则需针对不同情形分析，主要针对借名购买经济适用房等政策性保障住房和规避限购等房地产调控政策而买房两种情形。对于前者，经济适用房等政策性保障住房目的是满足城市中低收入家庭等住房困难群体的基本住房需要，借名买房这一行为是否违背公序良俗，关键在于有无影响公共秩序。笔者认为，政府提供此类保障住房，旨在维护社会公平，平衡利益分配，此类政策属于维护公共利益的保障性住房政策。借名买房行为实际上挤占了其他具有住房需求且有购房能力的主体的购房机会，影响保障政策的实施，因此侵害了公共利益，属于违反公序良俗而无效的情形。对于后者，也需要分类讨论。出台房价调控政策目的在于打击炒房和投机性购房的行为、遏制房价的上涨趋势。若是为了居住从而规避限购政策购买房屋，出名人转让其购买房屋的资格给借名人，但房地产调控总数不变，政策并未落空，并未影响公共秩序，因此不宜认定违背公序良俗。若是为了投资炒房而规避限购政策购买房屋，在已有多套住房的情况下仍借他人之名另行买房，容易被认定为获取额外不当利益而进行的投机性购房和炒房的行为，危害公共秩序，理应无法被保护。

综上，基于不同情形产生的借名买房，其合同效力也有所不同：若借名购买限购商品房用于居住，虽违反限购等政策，但合同有效。若借名购买经济适用房等政策性保障住房，因违背社会公序良俗，合同无效，因此需要根据案件具体情况进行区分。

NO.2

房屋权属问题

在借名买房合同有效的情况下，房屋实际使用者与登记状态不一致，借名购买的房屋所有权归谁？目前存在两种观点：

1.归出名人

此观点认为，根据《民法典》第二百一十六条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第二百零九条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”法律赋予不动产登记生效要件的法律地位，当不动产进行登记时，才标志着物权的变动。如果仅根据借名人与出名人之间的合同，并未登记，相应的缺乏“物权变动”生效要件从而未发生物权效力。再者，借名人与出名人之间达成关于房屋归属问题的合同，仅能约束双方，属于债权关系，借名人也不能因此合同直接获得房屋的所有权，因此房屋应当归出名人。如最高人民法院（2019）最高法民再29号王娜、孙晓龙再审民事判决书中法院认为：经审理查明，上述两套房屋已经网签备案至邹智华名下，孙晓龙即使为两套房屋的实际出资人，其与邹智华之间“借名买房”的行为仅在孙晓龙与邹智华之间产生债权债务关系，不具有对抗第三人的法律效果。

2.归借名人

此观点认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》（以下简称《民法典物权编司法解释一》）第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”出名人虽然根据房屋买卖合同等文件被登记为房屋所有权人，但显然不是双方当事人的真实意思表示，据此作出的权属登记缺少原因行为的基础，从而导致登记权利状态与真实权利状态不符。此时，不动产登记簿的权利推定力被否定，应回归真实的权利状态，因此房屋应当归借名人。如最高人民法院（2019）最高法民申3846号中国银行股份有限公司大连西岗支行、鄂尔多斯市东胜城市建设开发投资集团有限责任公司执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书中就认为：东胜城投提交的证据足以证明其为案涉房屋的真实权利人，二审法院判决确认案涉房屋归东胜城投所有，亦无不当。[3]

笔者偏向于“归出名人”，理由如下：首先，在借名买房合同有效的情况下，出名人已经取得了房屋所有权登记，是房屋唯一合法的所有权人，从维护公示效力的角度出发，不应随意否认不动产登记簿的登记效力。其次，借名人不能根据借名买房合同直接获得房屋的所有权。在借名买房合同有效的情况下，借名买房合同所体现的权利属于债权，借名人基于借名买房合同取得的是债权请求权。借名人与出名人之间关于物权归属的约定并不产生物权变动的效力，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人。[4] 再者，房屋所有权归“归出名人”可以防止出名人与借名人恶意串通隐匿财产，更好地保护债权人。

NO.3

能否排除强制执行？

首先看两个案例：

案例一：（2020）最高法民申5818号再审申请人康凯因与被申请人金洲集团有限公司（以下简称金洲公司）、中热科（廊坊）环境科技开发有限公司（以下简称中热科公司）、康健及虞洋案外人执行异议之诉一案，最高院认为，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。本案中，案涉房屋依法登记的物权权利人是康健，康健应是案涉房屋的真实物权权利人。康凯主张其借康健名义购买案涉房屋的事实即使属实，其与康健因此签订的《委托购买房屋协议书》也仅具有债权性质，并非法律规定可以发生物权变动的法定事由，不能产生物权变动的法律后果，康凯对案涉房屋仅享有依据该委托协议，要求康健将案涉房屋办理过户登记至其名下的债权请求权，依法不享有物权。因此，原审认定康凯并非案涉房屋物权的真实权利人，其以借康健名义购买案涉房屋为由，请求排除对该房屋的强制执行，不予支持，适用法律亦无不当。

案例二：（2020）最高法民申4号再审申请人献县鑫瑞小额贷款有限公司（以下简称鑫瑞公司）因与被申请人孙越，一审被告、二审上诉人陈芸案外人执行异议之诉纠纷一案，最高院认为，依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力，在现有证据能够证明孙越借陈芸之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响孙越对案涉房屋享有实际产权。最后，关于孙越对案涉房屋享有的权益是否足以排除执行的问题。陈芸并非案涉房屋所有权人，鑫瑞公司基于其与陈芸之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。

从上述两个案例中可得出，最高院在此问题上并未形成统一意见。从裁判文书网上检索关于借名买房的案外人执行异议之诉的案例中分析，支持强制执行的主要依据为借名人与出名人之间形成的仅为债权，未经登记不等对抗第三人。支持排除强制执行的主要依据为《民法典物权编司法解释一》第二条的规定。

笔者认为案例一的观点，即借名人不能排除强制执行的观点更合理，这是因为：

1.债权不可排除强制执行。上文论述，借名人可基于合同关系所产生的请求权为债权，不具有对世效力、排他效力和绝对效力。借名买房合同系内部合同关系，不能对抗第三人，不能据此认定借名人为不动产物权的所有权人，也不能直接产生物权效力，更不能排除强制执行。

2.强制执行程序具有特殊性。出名人与借名人之间协商一致签订的借名买房合同，若出名人造成违约，借名人可通过诉讼程序维护其自身利益。但是，当借名购买的房屋进入执行程序，面对的是第三人以及国家强制力为保障的执行程序。对于申请强制执行的债权人，已经耗费了巨大的精力应对诉讼，若在执行程序中还允许借名人通过借名买房合同来排除执行，无疑增加其维权成本，在执行难的大背景下增添了更多的不确定性。

3.借名买房出现的主要原因是借名人意图规避限购政策和享受政策优惠，该行为在一定程度上削弱了国家调控政策的实际效果，其行为不值得提倡。并且，根据权利义务对等和风险收益对等原则，借名登记合同是借名人与出借人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，理应承担房屋登记在出名人名下的风险，其中也包括借名购买的房屋被法院强制执行的风险。

结语

综上，在司法实践中，大部分法院原则上认为借名人不能排除强制执行，但考虑到现实情况的复杂性，若满足一定条件，借名人也可以排除强制执行。作为律师，如何保障借名人的权利，应当分析案件的具体情况，制定合适的诉讼策略，以最为贴切的请求权基础去提出诉求，从而将胜算最大化。

[1] 本文的“借名买房排除强制”均系指欲排除出名人的金钱债权人针对借名购买的房屋申请的强制执行。

[2] 本文的法律强制性规定应限缩理解，即为法律、行政法规的强制性规定。

[3] 林文静：《论“借名买房”中不动产物权的归属》，《黑龙江省政法管理干部学院学报》2019年第6期，第45-49页。

[4] 辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司与徐沛欣、曾塞外案外人执行异议之诉案，最高人民法院（2020）最高法民再 328 号。

相关法律法规：

1.《中华人民共和国民法典》

第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百一十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》

第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2020修正）》

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

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