学习 | 屋顶产权方和用电方不是一个主体，该怎么办？

一、概述

分布式光伏发电项目中，一般发电站依附在企业建筑物屋顶上，因此建筑物及其土地的产权归属至关重要。首先，建筑物权属证明是项目备案的必备要素；其次，建筑物权属涉及第三方利益，处理不当极易引起法律纠纷，对于整个项目的实施影响重大。

《合同能源管理节能服务协议》（以下简称“主合同”）是由投资人（协议中一般为乙方）与企业（协议中一般为甲方）签署的协议，企业均为项目的用电人（以下“用电人”均指与投资人签订《合同能源管理节能服务协议》的企业）。但通常很多用电人的厂房是租用工业园区或其他公司的厂房，此时会出现用电人与产权人不一致的情况。

《物权法》第39条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《合同法》第65条：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”

二、用电人与产权人不一致的几种情形

1、用电人租用产权人厂房进行生产，假设本项目建设场地共有3个厂房，且本项目所有电力均供给用电人使用：

（1）3个厂房全部由用电人占有和使用

在这一种情况下，用电人无厂房的所有权，但享有占有、使用和收益权，而无处分权。用电人与投资人约定在其租用的厂房屋顶建设电站，实际上是对厂房屋顶加以利用并获取收益的行为，并未构成事实或法律上处分财产的行为，是在其合法范围内行使其使用权和收益权。但因电站资产庞大，且节能效益期限长于厂房租赁期限，有越权的嫌疑，因此需产权人也明示知晓并同意本电站的建设与运行。详见附件《建设场地权属证明》。

（2）厂房1、2由用电人占有和使用，厂房3由产权人占有和使用

 厂房1、2与第一种情况相同，略。关于厂房3，其实用电人对厂房3无任何权利，但项目需利用厂房3的屋顶。在这种情况下，因电站建设还会涉及到用电、水及人员出入等内容，必然需要产权人做一定的配合，此时就产生一定的义务，因此需要产权人出示一定证明文件。

 这种情况下，可以由投资人、用电人及产权人签署三方协议，各负权利义务（实际上此处电站电力全部供给用电人使用，对于产权人而言是没有得到任何利益的）。也可以由产权人另行签署一份声明，表明其同意并愿意对电站项目承担一定义务。这份声明即相当于是投资人对可能发生的权属纠纷的一份免责声明。

（3）厂房1、2由用电人占有和使用，厂房3由第三人占有和使用

 这里厂房3的关系比较复杂，首先电站电力是供给用电人使用，但屋顶的占有权、使用权和收益权又属于第三人，而所有权又归属产权人。在这种情况下，涉及到屋顶使用权和收益权的转让，需第三人知晓并明示同意。因此需第三人和产权人针对厂房1、2、3各自或共同出具一份建设场地权属证明，以此证明投资人是有权在上述屋顶建设、运营光伏电站的。

（4）厂房1由用电人占有和使用，厂房2由产权人占有和使用，厂房3由第三人占有和使用

在这种情况下，其中的权属关系在上述三种情况中均已做阐述，此时可借鉴上述处理方式，由第三人和产权人针对厂房1、2、3各自或共同出具一份建设场地权属证明即可，但须在证明中将各自关系阐述清楚。

2、用电人租用产权人厂房进行生产，假设本项目建设场地共有3个厂房，但本项目所有电力分别供给用电人、产权人或第三人使用：

（1）3个厂房全部由用电人占有和使用

（2）厂房1、2由用电人占有和使用，厂房3由产权人占有和使用

（3）厂房1、2由用电人占有和使用，厂房3由第三人占有和使用

（4）厂房1由用电人占有和使用，厂房2由产权人占有和使用，厂房3由第三人占有和使用

在第二大类情况下，其所有的厂房权属关系均与第一类情况相同，此处不予赘述，这类情况主要复杂在供用电的关系和厂房权属关系相互交织，比较凌乱，因此需要首先厘清各方当事人之间的关系。

其实这类情况可化简为之。因《合同能源管理节能服务协议》主要是解决用电人与投资人之间的关系，由用电人与投资人签订。而在这一类情况中，产权人和第三人也都是用电人，那么可以将用电人、产权人、第三人与投资人之间的关系分别看做三组类似的法律关系。故，由用电人、产权人、第三人分别与投资人签订《合同能源管理节能服务协议》，并由产权人针对每份合同中对应的厂房屋顶出示建设场地权属证明。

三、结论

上述各种情况看似很复杂，实际只需厘清一个法律关系，即《合同能源管理节能服务协议》由用电人与投资人签订，如厂房的产权人或使用人不是用电人，则需该产权人及用电人共同或分别出示建设场地权属证明，用以证实用电人及投资人有权使用合同所涉建设场地。

但建设场地权属证明实际上只是证实投资人建设电站是合法的，却不能解决产权人转让厂房所带来一系列法律后果。最重要的是，厂房被转让后，合同很可能无法继续履行，那么违约责任如何承担。

合同的签订及成立都是有一定的目的的，主合同的目的即由用电人使用投资人建设的光伏电站所发电力，也即主合同是为用电人能使用光伏电力而存在的，这是最主要最核心的法律关系，其他法律关系都是这一法律关系衍生而出的，因此用电人及投资人也是最主要的法律责任承担方。产权人在主合同中并未获得利益，一般也不是主合同的当事人，不宜为产权人设定违约责任，且《合同法》第65条对此也有明确规定，故一般我们会在合同中约定建设场地权属发生变化时的责任承担方式，多为用电人承担。

 综上，在用电人与厂房产权人或使用人不一致的情况下，在用电人与投资人的《合同能源管理节能服务协议》之外，还需由产权人及使用人出示建设场地权属证明，而场地权属发生变化的责任则在主合同中进行约定由用电人承担。

附件 《建设场地权属证明》

证   明

  （投资人）  公司：

        兹证明以下建筑物及屋顶的土地使用权和房屋所有权为本单位/本人所有，（用电人）  对其合法享有占有权和使用权，且本单位/本人知悉并同意将以下建筑物的屋顶无偿提供给  （投资人）  作为  （用电人）  光伏发电项目建设场地使用，提供期限自本证明生效之日起至    年止。

        特此证明。

名称：               

年   月   日