超级地租
在九十年代初，中国香港特区行政长官梁振英向中国领导人推荐了香港的房地产发展经验。随后，中国在上海率先试验了这套“超级地租模式”，一下子尝到了“甜头”。
于是，在1994年，落实分税制改革，“超级地租模式”成为经验向全国推广，各级地方政府，以地为本增加财政收入。
超级地租，是指在隐藏于土地及其相关资产价格之内的类税性收入。例如，一个家庭挣10000元，用于居住的支出应不高于3000元，超过3000元的部分相当于缴税。
“超级地租”在北上广深已经成为公害，年轻人苦不堪言。然而，最恐怖的不在这里，“超级地租”驱赶资本出离制造业，提前结束了中国工业化进程，导致中国国民经济效率递减。
知名经济学家如松认为，从前几年的江浙一带的老板大量出逃到现在热门的李嘉诚出走，这背后的逻辑就是“超级地租”正在拉爆中国的全产业链。
江浙、东莞民营老板跑路，是因为这些老板主要从事的是劳动密集型的行业，工业企业增加值比较低，最先抵抗不住超级地租的冲击。
中国产业最具有竞争力、最有活力、增加值比较高的企业主要集中在上海和深圳。然而，到今天，深圳和上海已经开始丧失活力。
制造业的衰落
10月8日，深圳龙岗区福昌电子公司发布了一则倒闭通告，其中表示因公司涉诉、银行收贷，导致公司资金链断裂，公司放弃经营。此倒闭通告掀起了轩然大波，不少员工和供应商纷纷表示震惊。
福昌公司是华为和中兴的一级供应商，主要生产手机壳的上盖、下盖、中框，以及机顶盒配件，为中兴、华为、TCL等手机厂商供应手机配件。多位手机行业人士介绍，福昌在行业内基本属于中上流的公司。
为什么会出现这样的情形？如松认为，华为中兴的产品价格是有天花板的，需要与苹果、三星和朗讯竞争，如此一来，给供应商的价格也是有天花板的，供应商的毛利润是有一定幅度的。
也就是说，供应商给员工的工资是有限度的，当超级地租不断上涨，员工的工资、场租就必须上涨。
该供应商表示，不仅福昌公司，珠三角的多家相关手机配件企业都遭遇困境。
如果华为中兴的供应商顶不住，还有什么制造业可以顶得住？
深圳楼市下滑
在新房连涨了11个月后，深圳楼市的冬天终于提前来临。楼盘里中介多过购房者、新房开盘去化率不高、低首付、折扣渐多等现象开始凸现，似乎预示着房价暴涨了58%的深圳楼市，终于要撑不住了。
深圳规划和国土资源委员会网站信息显示，深圳9月份新房成交4060套，这是成交量自6月到达高点后的连续第三个月回落，成交均价达36191元/平方米，同比暴涨58.7%，但环比仅微涨0.1%，滞涨和回调拐点已显现。
深圳中原地产研究报告也称，在认筹不理想的情况下，新盘销售率出现下降，随着第四季度供应量大增、竞争趋于激烈，部分开发商将通过促销来加大走量，深圳楼市下半年价格调整的可能性已经很大。
自去年中国9·30新政以来，深圳新房均价已连涨11个月，而自今年3·30新政，以及央行连续降准降息等政策利好刺激下，深圳新房成交价格更是迎来上涨高峰，部分区域房价涨幅甚至超过了一倍，深圳招商地产集团一位高管称，房价涨得已经让我们开发商心惊肉跳了，“早晚要还的”。
去年以来，深圳知名家具厂家接二连三出现倒闭。而从经济形势层面来看，作为房地产行业的下游产业，家居生产行业受到的影响首当其冲；其次，行业也存在盲目扩张、产能过剩问题。
家具生产属于劳动密集型产业，低成本一直是核心竞争优势。其中，人力成本是家具整体价格重要的组成因素。深圳的家具制造业面临着成本上涨的压力。
数据显示，2014年我国有9个省市调高了最低工资，上海最低工资上调至1820元，深圳调高至1808元。人力成本上涨使得我国家具企业面临“招工难”、“用工荒”的问题。
然而，随着家具业发展越来越成熟，市场出现了供大于求、竞争压力大、超级地租等家居企业不能不面对的困境，在这种情况下，传统的经营模式难以维持下去。
高地价造成了高房价？
7月下旬，上海市委书记韩正就说，上海的房价已经很高，未来应减少对房地产业发展的依赖。前几天他再次强调，上海房价不调控会影响经济持续平稳发展，削弱城市竞争力。
泼向土地市场的一盆冷水，却在楼市中搅起了一番热议。上海土地盛宴会不会就此终结？
其实，此次叫停风波前，上海在今年前三季度，特别是9月份已经上演了多起土地大戏。
上海链家研究部数据显示，今年9月，上海全市经营性用地共成交了10幅，总成交面积为65.7万平方米，金额为172.6亿元。其中9月份的成交面积环比8月份“暴涨”了1109%，成交金额环比也上涨了593.8%。
值得注意的是，上述10幅经营性用地中，有6幅都以超过80%的高溢价成交，其中还有3幅地块溢价超过了100%，“面粉贵过面包”的事情可谓是频繁发生。
市委书记的讲话会不会激起上海土地市场的“多米诺效应”？燃起战火的土地盛宴会否就此谢幕？
在这个问题上，上海资深业内人士的回答都是一致性的“NO”。宋会雍指出，不会根本上改变土地市场向上趋势。
至于政府会不会因相应严控房价而减少土地供应量，陆骑麟表示，目前上海土地还是比较活跃，成交额突破1000亿是大概率事件，因为“一般政府供地是下半年比上半年多，第四季度比第三季度多”。
回顾上海土地市场发展史，不难发现，为抑制高地价造成的高房价，政府历史上曾多次修改土地出让规则。
据观点地产新媒体了解，在2001年7月1日前，上海土地交易主要采用的方式是“协议出让”。这个节点后，修订版的土地使用权出让办法规定，除非旧区改造地块可以采取协议出让方式外，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房项目用地必须通过招标、拍卖的出让方式获得土地使用权。
历时四年后，上海因房价暴涨从2004年就开始陷入“楼市泡沫论”的口水战中，其中的争论点之一即地价是否会推高房价。
在强大的舆论压力下，2004年底，上海对当年出让的土地采取新的出让模式，对所有的土地不再采用招拍挂“价高者得”，而是设定一个价格区间，即底价和最高限价，在超出底价之后，开发商投标所报的价格最接近最高限价者最终夺得地块。
这种规则造成的最直接结果是，开发商的土地报价变成了一场“竞猜智力游戏”，大量有实力的地产商因报价过高而直接出局。经历2005年上海楼市的短暂低潮，上海这一“价格合适者得”的竞价模式被悄然淘汰。
至2007年，新一轮的房价暴涨期再次来临，地王频现之势更胜于2004年，上海再一次祭出了出让模式改革的大旗，全国首次酝酿住宅土地一次性密闭报价规则，试图用一次性报价来抑制开发商的盲目加价。
令人没有料到的是，开发商为了“确保拿地”，在一次性报价中经常不惜报出心理极限价位，2009年，上海土地最终成交价相比底价经常出现3倍甚至4倍的溢价。
此时，决策层考虑，普通商品住房用地的出让是否可以完全采用招标的方式进行，而不是单纯遵循土地拍卖价高者得的规则。
因此2011年，上海市规划和国土资源管理局将莘庄镇222号地块出让模式定位为招标，由最少5名专家组成的评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，价格不再是决定土地归属的惟一标准。
事实上，任何一个行业的毛利率都是有限度的，当高端企业出现亏损之后，城市的竞争力就会下降，背后的原因一定是一些高端企业的利润率出现了问题。
如果深圳和上海顶不住了，不知道还有哪个城市可以顶得住。
（来源：商业见地网)
北上广深房价为何居高不下？晚上开灯你就明白了
逃离北上广深的呼喊从未停过，而实际上，这些城市的人口数目不降反升。从Google Earth 的夜间卫星图不难看出，无论人们最终落脚于市中心还是郊区地带，一线城市的吸引力，对不少人来说不曾停歇。人口越多，就有更多的购房需求产生，房价更为易涨难跌。
有人根据 Google Earth 影像的城市连片建成区测算，北京略大于上海，相当于两个半广州。广州主要是受行政区划所限制，辖区内的基本农田和北边的山区也是不可能动的，但和周围的佛山、东莞延绵一体了。
下面是 Google Earth 的夜间卫星图，可以近似地把灯光视为城市，没有灯光微弱的地方视为农村或者其他非城市地区。比例尺都一样，都是卫星在 377.53 公里的视角下的卫星图。
北京和天津之间还没有连成一片，北京市还有很多地方还不是城区，可以清楚的看到北京的边界，中间的小团城市是廊坊市。
可以看见，上海和西北方向的江苏省的太仓、昆山通过稍弱的光亮连接在一起，上海的西北边界已经被灯光掩盖了。虽然上海市面积不如北京大，但是可见上海的灯光所占比例却是大于北京灯光的比例的，已快填满整个上海市。
仔细看，写着广东省三个字的地方实际上大概是广州市越秀区省府所在区，佛山和广州的灯光已完全一体。广州的城市形态是由北往南的细条，红圈内大概就是花都到番禺一线；南沙区没有圈进来，在灯光稍微弱一点的地方；广州东面、东莞之间的广州新黄埔区也没有画进红圈，但也是亮灯的。整个广州市可以说都是灯火通明的了。其实东莞、惠州、深圳、珠海、江门一直到香港的灯光都完全一体了。
最后再来一个，成渝两市都是我国的大城市，论单个城市城区面积，成都也算前十的，大概是北京一半的样子，重庆比成都略小一点。论建成区面积，成渝在世界上也算大城市，这侧面说明北京、上海和广州之大了。
有人说巴黎只有 100 平方公里，现在来补一张，巴黎视角略微还高了一点点。
有朋友对纽约的感兴趣，那就放上来吧。中间红线是纽约都会区和费城都会区的分界线。
看完这些夜间卫星图，除了感叹高大上、漂亮外，还可以从灯光的分布和亮度，大致了解城市的规模大小、人口密度分布、城市化程度等。通过与下面的数据对比，卫星图的高亮度正是人口稠密地区，这也体现了市民和购房者是会用脚投票的，依据人口的城市规模划分常常反映了城市活力。
城市活力越高的地方，配套也越完善，吸引着更多的人聚集。当楼市需求回归到“居住”本质时，不难得出：人口越多的城市，产生更多的实际需求，更有条件支撑当地的房地产市场繁荣，房价易涨难跌，如北上广深一线城市。北京雾霾再重，也不会影响高房价，因为它集中了优质的教育资源、医疗卫生条件、出行便利、经济有活力。
未来十年，这些功能强大的大城市将不以领导的意志为转移，人口和财富继续聚集、膨胀，带动周边城市的人口继续聚集、膨胀，进而房价明显上涨，这是大城市需求“外溢”的必然结果。
也就是说，一个城市的房地产市场越来越靠有真实住房需求的人群来支撑。他们在城市人口中所占比重越大，意味着该城市的潜在住房需求越大。某种程度上甚至可以说，人口结构决定了城市房地产的未来。
来源：知乎日报
