2025年下半年全国物流仓储市场分析
高力国际调研覆盖全国28个核心物流城市，持续跟踪市场供应量、出租率、租金等关键指标，为物流地产投资、企业选址及运营决策提供数据支撑。
2025年下半年总供应量
2025年下半年，28个核心物流城市总供应量达1.02亿平方米，市场供给持续充裕。其中，11个城市存量超400万平方米，6个城市突破500万平方米。上海、天津、东莞位列前三，均超600万平方米；嘉兴、武汉、廊坊紧随其后，规模均在500万平方米以上。
注：香港市场情况特殊，未纳入统计。
2025年下半年竣工量
2025年下半年，核心城市总竣工量达569万平方米，环比上半年（273万平方米）增长108%。供应主力由上半年的华北区转向华南区。
下半年共14个城市新增供应入市：东莞表现最突出，竣工面积突破150万平方米；佛山、惠州双双超80万平方米；华北地区中，广州、济南、北京、廊坊亦各有超30万平方米新增供应投放市场。
2025年下半年整体出租率
市场整体出租率为81%，环比提升1个百分点。17个城市出租率超80%，其中8个城市超90%，半数来自华南地区。
2025年下半年净有效租金
全国平均租金为0.86元/平方米/天。5个城市租金超1元/平方米/天，主要集中在粤港澳大湾区、京津冀、长三角三大城市群的核心及周边卫星城市。深圳、北京、东莞位居全国前三，上海、惠州亦超1元/平方米/天。
注：采用加权平均法，供应量大的城市对均值影响更大。
高力国际观点
短期内市场供需失衡，业主普遍采取以价换量策略，通过延长免租期、价格优惠、补贴及减免违约金等方式维系入驻率。2025年租金降幅收窄但下行趋势未改，预计2026年整体租金仍处于下行通道。
长期看，受益于宏观经济复苏、数字智慧物流升级及消费新场景拓展，叠加中国庞大制造业基础、持续扩大的内需市场和完善的物流基础设施，货运物流需求稳步攀升，甲级仓库租金具备结构性增长潜力。
区域市场动态
华北地区
2025年下半年华北物流地产市场呈现表现分化特征。
北京：平谷子市场新增甲级仓40万平方米，空置率持续走高，租赁市场承压，平均租金呈下行调整态势。
天津：新增供应有限，整体出租率小幅回升，核心子市场保持高位；平均租金虽有调整，但降幅收窄。
廊坊：总供应量超510万平方米，未来新增有限；在低租金策略带动下，出租率小幅上升。
注：一线城市（北京、上海、广州、深圳）默认为热门市场，不再单独标注。
华东地区
2025年下半年整体呈现租金与出租率双向走弱态势。
上海：核心区域需求仍较旺盛，外围子市场租金降幅显著；部分租户为降本增效向环沪市场外迁。
大苏州：近年新项目集中入市，叠加租户成本敏感度提升，“以价换量”特征明显，有效租金持续下行。
嘉兴：依托毗邻上海洋山港、宁波港的区位优势及跨境电商政策支持，已成为家居、服装等品类出海的重要仓储基地，持续吸引新兴跨境仓储需求。
热门租赁市场：常熟、太仓、苏州、嘉兴
华南地区
2025年华南甲级仓储市场迎来集中供应高峰，区域需求显著分化；全年仓储租金全线下行，租户议价能力增强，其中惠州、东莞承压较大，深圳相对稳定。
广佛片区：供应放量叠加需求强势反弹，跨境电商呈现“退出广州、集聚佛肇”的结构性迁移，带动佛山吸纳量创历史新高，两市空置率维持低位。
深莞惠片区：供应同步大增，但受关税政策调整影响，跨境电商及部分物流需求收缩，市场空置率普遍大幅上行。
展望2026年：高供应态势仍将延续，租金与空置率短期承压；扩大内需政策、广州新机场建设、亚马逊枢纽仓落地、贸易便利化升级及APEC在深圳举办等利好，将逐步推动需求修复，区域预计将呈现供需博弈、先压后稳的发展格局。
热门租赁市场：佛山、惠州仲恺
热门土地市场：佛山顺德、东莞
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