摘要
Abstract
在前期房地产市场需求严重被透支后，最近几周成交量持续降温。业内人士分析认为，二季度乃至下半年楼市将迎来新的调整期。
5月9日，中国指数研究院发布的上周（5月1日至5月7日）楼市成交数据显示，受监测的30个代表城市住宅成交套数和成交面积出现明显下降。30个城市中，近9成城市成交面积出现不同程度下调；从一二三线各类城市来看，则呈现全线回落的局面。
中指院此前的成交数据显示，整个4月份，近6成城市成交环比下滑，其中一线城市成交面积环比下降幅度为21%。总体来看，一二三线城市楼市的整体成交量已经连续三周出现回落。
中指院分析认为，近一个月内各地因城施策调控政策的逐步落地，正在促进楼市向平稳发展。一方面，受监测的重点城市成交量开始环比下行；另一方面，在中央层面重提去库存调控政策以后，楼市库存总量也出现小幅下降。
业内分析认为，各地分类政策经过近一个月的发酵期，已经开始逐步作用于当地市场。其中，上海、深圳等一线城市的从严限购使得成交量急剧下滑，尽管房价高企，但是有价无市；二三线城市则进入买涨不买跌观望期，尤其是二手房市场，买卖双方的议价空间开始加大。
楼市成交量连续三周下滑 已迎来新调整期
在前期房地产市场需求严重被透支后，最近几周成交量持续降温。业内人士分析认为，二季度乃至下半年楼市将迎来新的调整期。
5月9日，中国指数研究院发布的上周（5月1日至5月7日）楼市成交数据显示，受监测的30个代表城市住宅成交套数和成交面积出现明显下降。30个城市中，近9成城市成交面积出现不同程度下调；从一二三线各类城市来看，则呈现全线回落的局面。
中指院此前的成交数据显示，整个4月份，近6成城市成交环比下滑，其中一线城市成交面积环比下降幅度为21%。总体来看，一二三线城市楼市的整体成交量已经连续三周出现回落。
中指院分析认为，近一个月内各地因城施策调控政策的逐步落地，正在促进楼市向平稳发展。一方面，受监测的重点城市成交量开始环比下行；另一方面，在中央层面重提去库存调控政策以后，楼市库存总量也出现小幅下降。
业内分析认为，各地分类政策经过近一个月的发酵期，已经开始逐步作用于当地市场。其中，上海、深圳等一线城市的从严限购使得成交量急剧下滑，尽管房价高企，但是有价无市；二三线城市则进入买涨不买跌观望期，尤其是二手房市场，买卖双方的议价空间开始加大。
信贷政策方面，有银行业人士表示，今年楼市回暖主要体现在一二线城市，三四线城市去库存的压力还是很大。商业银行的房地产信贷政策分化趋势将更加明显，三四线城市的房地产开发贷料持续收缩，一二线城市开发贷或降温。券商人士也认为，在目前情况下，一向被视作优质资产的个人住房按揭贷款也将有所调整。
化解市场高库存仍是诸多地区当前重点方向。
今年3月份以来，除了上海、深圳以外，南京、武汉、合肥、廊坊、北京等多个城市出台了力度不一的约束性政策。”中原地产首席分析师张大伟分析认为，“有序消化”将改变之前的政策取向，此前的“全面刺激”已经转变为因城施策，未来去库存的政策力度将集中在库存压力大的城市。因此库存压力相对不大的城市仍将出台不同力度的约束性调控政策，限制当地楼市过热上涨。
值得一提的是，政策的调控效应不仅仅作用于住宅市场，从土地市场来看，4月份主要城市陆续发布年度供地计划，整体上月度成交总量环比小幅下降。其中，一线城市受调控升级以及前期供地减少的双重影响，土地成交降温明显，土地出让金等成交指标降至低点。
不仅如此，国土资源部不动产登记中心市场监测处相关负责人，随着今年一季度中央陆续出台稳增长的各项政策措施，基础设施用地在定点调控的背景下，市场需求稳步释放。另外，房地产市场去库存力度加大和新兴产业用地支持政策陆续落地，房地产用地供应将延续下降态势。未来，将继续加大分类调控、分地施策的力度，促进房地产市场平稳发展。
延伸阅读：短期之内，我国房地产泡沫是否会破裂呢？
泡泡无论多大多小，只要有人狠狠地踩，就会破裂。我国现在正在形成着房地产降价的预期。从几位国内地产大佬开始的看空议论，到李嘉诚的大面积抛售，再到杭州的降价，媒体界和购房者已经开始形成了房价近期会下滑的预期。
房地产不仅是耐用消费品，更是投资品。作为投资品，购买者的典型心理是“买涨不买跌”。倘若形成房价下跌的预期，那么购房者将会“持币待购”。然后，如果出现库存过大，高度负债的房地产商需要抛售还债，就会出现房价下跌的事实。一旦购房者的预期被认证，购房者会增加房价下跌的预期，继续“持币待购”。然后，房价继续下跌。
倘若政府不对市场进行任何干预，这时的房价会迅速滑落，出现不少房地产商破产倒闭，然后是银行出现大批坏账甚至可能出现个别银行破产的情况。然后，银行信贷全面收缩，企业也将收缩投资和生产，开始解雇职员，使得失业问题恶化。同时，内地投资者会抛售房产，我国货币超发对冲的“池子”会被打破，通胀会变得严重。更为重要的是，如果我国经济出现全面衰退，那么我国可能会出现中国特色的社会危机。
在西方，当经济衰退时，政府或者央行会推出经济刺激政策。过去，称之为凯恩斯主义；现在，实施的是“粗调”的后凯恩斯主义。否则，在纯粹的市场自我调整下，经济在短期内难以爬出衰退的泥沼，经济恢复会是经年累月。虽然有着所谓经济学家的众多批判，但必须承认在美国经济的复苏中，美国政府的注资救市举措和美联储的量化宽松政策功不可没。
当然，危机的最佳应对方式应该是防患于未然。因此，我国需要在现在而非危机发生之后去适度引导市场。最好的管理方式是预期管理，相关部门需要对房地产商进行“窗口指导”，同时应通过媒体发声，明了政策主张。需要重申的是，我国房价不能暴涨，更不能暴跌！
眼神阅读：剖析“权威人士”对楼市的判断：房子给人住的，一二线有望降温
来源|21世纪经济报道(jjbd21），文|张敏，特此感谢！
由于本身规模庞大，且涉及上下游数十个行业，房地产被认为是宏观经济的重要一环。尤其在经济增速下滑之时，房地产往往被认为是“稳增长”的重要力量。分析人士指出，在当前经济增速筑底企稳之际，文章传递出解除房地产身上的“枷锁”之意。这也意味着其角色定位将要发生变化。
随之而来的，未来对房地产市场的调控手段亦将出现调整，这涉及到中远期的调控思路。但就短期而言，业内人士认为，降温的动作不可避免。
长期以来，房地产在我国国民经济中的地位可谓举足轻重。根据国家统计局的数据，2016年第一季度，全国固定资产投资（不含农户）85843亿元，同比名义增长10.7%。同期，房地产开发投资17677亿元，同比名义增长6.2%。即便在房地产市场出现供大于求、投资增速下滑之时，后者所占比重仍然达到20.59%。
历史数据显示，在2014年之前，房地产投资增速常年高于同期的固定资产投资增速，最高时所占比重甚至达到30%。
除本行业外，房地产还可拉动上下游等钢铁、水泥、化工、家具、家电等数十个行业的增长，同时还创造大量的就业岗位，被认为是名副其实的“支柱产业”。主流观点认为，在今年一季度宏观经济企稳回升的过程中，房地产市场的回暖起到了重要作用。
但在未来，这种角色可能发生转变。
根据上述文章的说法，由于高杠杆带来了一定的泡沫风险，出于控制风险的考虑，“明确了股市、汇市、楼市的政策取向，即回归到各自的功能定位，尊重各自的发展规律，不能简单作为保增长的手段。”
具体而言，“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”
之所以做出上述调整，在于这样一种判断：“我国经济运行不可能是U形，更不可能是V形，而是L形的走势。”且这种走势“不是一两年就能过去的”。
上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，“回归到各自的功能定位”的说法，意味着要弱化房地产业在“稳增长”中的作用，给房地产“减负”，同时强化其民生属性。他认为，这样才会保持市场稳定，防止大起大落。
事实上，就长远来看，房地产对宏观经济的拉动作用正在不可避免地削弱。随着整体市场供需关系的逆转，房地产业彻底告别以往的爆发式增长阶段，并将进入以“去库存”为主流的低速增长期，具体表现为，房地产开发投资、新开工、拿地、销售等指标等增速整体下滑。
多家机构在报告中提到，今年全年，预计房地产开发投资增速不会越过10%的红线，5%－6%的增速成为券商的主流观点。相比之下，机构普遍认为，我国固定资产投资的增速不会降至个位数。
按照大多数业内人士的观点，“回归原本属性”的角色定位，对于房地产业的长远发展而言，无疑是利好消息。这意味着房地产业的“去功能化”，同时也将面临一个稳定的政策环境。
国土部一位不愿具名的专家向21世纪经济报道记者表示，过去几年来，房地产业面临的政策环境阴晴不定，或强力托底，或重拳打压。这在一定程度上扰乱了市场信号，造成市场大幅波动，不利于行业的长远健康发展。
实际上，宏观经济形势的企稳，本身就已给楼市带来利好。严跃进表示，当前宏观经济的“L”形，说明了经济企稳局面形成，这会使得后续房地产市场的潜力继续释放。无论是钢铁建材等供应端，还是购房自住等需求端，都迎来一个较好的改善机会。
按照上述文章的观点，去库存的要义在于“人的城镇化”。未来“要加大户籍制度改革力度，建立健全农民工进城的财税、土地等配套制度”。从这个意义上，房地产面临的利好仍是长远的。
但上述国土资源部专家同时表示，很多地方政府仍然有着严重的土地财政倾向和“房地产依赖症”，尤其在当前的经济“换挡期”，这种依赖有增无减。根据其调研结果，受困于房地产市场低迷，2015年上半年，很多中西部城市的财政收入下降了20％-30%，这种情况直到年末市场升温才有所改观，但仍未恢复到以往的水平。
因此，“回归到各自的功能定位”并非简单的角色变化，在执行中需要经历一个长期的过程，短期的“阵痛”不可避免。
不仅如此，就此次文章的基调而言，短期来看，房地产业面临的“利空”成分似乎更大。
对于文章中出现的“房地产泡沫”、“一二线城市房地产价格上涨较快”、“高杠杆”等说法，业内人士认为，这明确了对于当下市场的一种判断——“局部过热”。
基于这种判断，“降温”很可能成为房地产政策的一种方向。今年3月以来，除上海、深圳、北京等一线城市出手打压楼市以外，苏州、南京等热点二线城市也出台政策，对市场进行降温。这两个城市甚至祭出了“限价令”的手段。
21世纪经济报道记者近期调研发现，在厦门等热点二线城市，尽管开发商成为市场升温的受益者，但也普遍存在“楼市过热会招致政策打压”的担心。同样地，在北京对通州区的商住项目实施限购之后，该项限购扩大至其他区域的预期亦十分强烈。
有观点认为，未来一段时间，若楼市继续升温，不排除热点城市在金融杠杆的运用上继续收紧，具体表现为对部分城市提高首付比例、贷款利率、打击首付贷，等等。这对于广大一二线城市而言，并非利好消息。
强烈推荐：刘晓博：关于楼市，这25句话你应该知道！
来源|博闻财经（tttmoney），文｜刘晓博，特此感谢！
1、房价是一种货币现象。只要一个国家的“M2增速减去GDP增速”为正，这个国家中心城市的房价就会上涨。禅宗说，不是风动、不是幡动，而是心在动。我说，不是房价在涨，而是钱在贬值。
2、只要国有企业和地方政府是中国的投资主体，中国大城市的房价就会上涨（人民币计价模式下）。
3、轻易别碰商铺，它已经被网购摧毁。前辈告诉我们：一铺养三代；现在是：三代养一铺。不信？你可以买北上深核心商圈的天价铺试试看，到你孙子那代人，都不一定能还完按揭。
4、在大城市，看起来最NB、最豪华的房子是高档商务公寓，绝对催眠。但我告诉你，这是被阉割了的住宅，他们再豪华，也不过是身穿锦袍的太监，生不出猴子。记住，买房子：住宅！住宅！还是住宅！通州限购商业物业？告诉你，中国只有一个通州。
5、中国最危险的几种物业：传统商业旺区的天价商铺＞普通商业旺铺＞郊区新区的写字楼＞养老地产＞旅游地产＞商务公寓＞郊区新区的住宅。
6、买房子要跟着权力走，一看城市行政级别，二看片区地位，三看邻居。选好了位置和小区，你旁边的学校不行，将来也会行的；你旁边没有地铁，将来也会有的。垃圾站永远不会建在你的小区旁边，高压线绕着走。这叫坐轿子，懂不？
7、再小的城市，也有传统的中心区。这里的房子，也有抗通胀的价值。只是价值有大有小。
8、刚需该什么时候买房子？我的回答永远是，只要能承受，就明天吧。
9、刚需该在哪里买房子？我的回答是：你几乎没有选择，只能在自己生活的城市里；其实你也有点选择：尽量在市中心、轨道站附近，选择学位中等偏上的房子。
10、郊区、新区的房子要小心，中国几乎有所的城市都存在“郊区陷阱”和“新区陷阱”。比如广州、重庆、天津、成都、武汉都是这样，北上深略好，至于地级市简直没有例外的。
11、北上深房价，以人民币计价很难有“顶部”，它们的顶部是“美元顶”。
12、我一个朋友，还是一名经济学家，卖了北京唯一住宅赌房价下跌，他身体力行了自己的学术观点，值得尊敬。但我相信他会输得很惨。
13、北、上、深的住宅已经资产化，它是全国人民投资的优质标的。
14、不要为一个城市房价过高而担心。在一个足够大的关税区里，不会有一个城市因为房价过高而衰落，市场会搞定一切；相反，房价低往往是一个城市衰落的标志。
15、别为北京、上海房价过高而担心，他们拥有中国最好的发展机遇，所以他们汇聚了中国最多的钱。北京的钱相当于4.5个天津，上海的钱相当于3.5个重庆。所以，他们的房价可以任性。
16、为深圳房价担心的人，都是吃饱撑的。深圳至少有4.28亿平方米的天然廉租房（城中村+违法建筑），足够安置2000万人口，这在全世界几乎是唯一的。深圳的高房价，是一小撮富人的游戏，影响的面积不到1.5亿平方米。那些对深圳高房价痛心疾首的人，都是想砸低房价抄底的家伙。
17、深圳、东莞、香港的总面积只有上海的89%，北京的35%，但这里生活的人口超过了4000万，是澳大利亚人口的1.6倍，是加拿大人口的1.1倍。这说明了两个问题：第一，中国大城市房价高是有道理的；第二，大城市化才是中国发展方向。
18、城市的竞争首先是人口的竞争，不能持续做大人口总量的城市，是没有未来的。只想只吸引高端人才，不增加低端人口，这是非常幼稚的。香港过去10年人口增速只有北上深的10分之一左右，所以它衰落了；现在上海正在重蹈覆辙。
19、房产税会抑制房价吗？看看美国就知道了。
20、房地产泡沫的最大贡献，是让绝大多数城市的年轻人摆脱了房价阴影（中心城市例外）。所以，80后这一代是最苦逼的，00后基本上解脱了。
21、北上深房价正在调整，但长远看仍然有较大上涨空间。
22、国家为了减轻北上深人口增长、房价上涨的压力，酝酿建设10个承担全国功能的中心城市，所谓建设“10个北京”。这将是未来10年中国城市发展的最大机遇，也是最大的变局。这可能意味着行政区划的调整。
23、中国大城市楼市会重演东京大崩溃吗？这要看央行的货币政策了。如果中国敢于把M2增速降低到跟GDP增速差不多，甚至低于GDP增速，那么东京大崩溃必然上演。如果继续维持M2增速为GDP增速的2倍，则只能参照莫斯科模式了。如果你没有看懂，可以翻翻我之前的旧作。
24、去国外买房子？那你要研究一下目的国的城镇化率，M2增速，以及市场经济水平。我个人认为，未来20年，如果评选全球房地产最值得投资的10大城市，北上深都必然会在其中。
25、怎样才能抑制住中国大城市房价疯狂的上涨？只有改革，建立真正的市场经济体制，让创业更容易，让做实体经济的能赚钱，让金融资产更有信用。否则，资金只能待在楼市里，因为房子是看得见摸的着的。至于股票、钞票、信托、债券、P2P，都是电脑里的数字，如果没有信用，随时蒸发得无影无踪。
相关阅读：是谁制造了二线楼市“高烧”？
作者|杨奕，来源|北京晨报，特此感谢！
在刚刚过去的4月，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2593万平方米，环比增长1.2%，同比增长61.0%。30个城市中，有17个城市的成交量出现环比增长，其中天津最火爆，环比增幅达到38.1%。从同比情况来看，有23个城市的成交量出现了同比增长，而其他7个城市则有所下跌。对照近7年4月份的成交数据，今年4月市场成交达到近7年同期最好的水平，同时也是历史上最高的水平。
日光盘、房价暴涨、土地被哄抢……一线城市楼市“高烧”渐退，二线城市却“燥”了起来。在火热的势头下，部分二线城市出台了相应的房地产调控新政，政策上的“托底盖帽”趋势渐显。
二三线成交创7年最高
在上海、深圳3月25日出台房地产新政之后，二线城市蹿升为焦点。
“仅两个多小时，90套房就被卖光了，开发商进账10亿元。”有媒体如此形容4月12日南京奥体板块一楼盘的开盘场景。合肥购房者更是感叹“没关系压根儿买不上房”。
在刚刚过去的4月，易居研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为2593万平方米，环比增长1.2%，同比增长61.0%。30个城市中，有17个城市的成交量出现环比增长，其中天津最火爆，环比增幅达到38.1%。从同比情况来看，有23个城市的成交量出现了同比增长，而其他7个城市则有所下跌。对照近7年4月份的成交数据，今年4月市场成交达到近7年同期最好的水平，同时也是历史上最高的水平。
分城市来看，4月份，一线城市新建商品住宅成交面积为313万平方米，环比减少27.8%，同比减少8.2%。交易出现明显下滑和沪深两市政策打压有关。但15个二线城市新建商品住宅成交面积环比却增长了7.8%，同比增幅更是达到88.3%。三线城市市场成交受二线城市的影响，呈现出相对火热的态势，这和三线城市积极去库存的政策导向有很大关联。
去二线城市抢地
新房、二手房的火热成交，让二线城市的土地受到房地产企业追捧。
4月7日、8日，苏州土地市场成了聚宝盆，13宗土地成交，总出让金共约250.76亿元，平均溢价率约200%。其中，苏州市高新区科技城地块由3.7亿元起拍，最终在15.5亿元落槌，溢价率高达318.86%。4月28日，合肥13宗土地集中出让，推出的地块均遭“疯抢”，其中有5宗住宅用地楼面价超过1万元/平方米，溢价率达到300%左右。
根据中原地产研究部数据，4月二线城市合计土地出让676宗土地，土地出让金达到1224.73亿元，环比上涨29%，同比涨幅达227%。成交楼面均价2607.73元/平方米，平均溢价率61.85%，均创出最高历史纪录。而一线城市4月成交土地仅11宗，成交金额6亿元，只有上海与广州有地块出让，北京、深圳均无土地成交。“目前一二线城市的库存去化周期基本都在10个月以内，库存明显锐减，而土地供应的减少又影响了市场预期，这种情况下市场价格的加速上涨趋势非常明显。”中原地产首席分析师张大伟说。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一线城市高地价和高房价，使得部分房企认为此类城市泡沫过大，而二线城市的房地产库存规模不大，且购房政策总体宽松，驱使房企积极拿地，“但最后也可能使得后续开发成本急剧上升。”
过热城市已出“限价令”
政策已经出动，为此起彼伏的“高烧”降温。尤其是一些受益于地利之优势享受着一线城市的挤出效应的城市，河北环京4县市，长三角地区的合肥、南京、苏州，毗邻深圳的惠州等近期纷纷收紧房地产政策。
4月25日，南京正式发布《关于推进供给侧结构性改革的意见》的政策解读，其中包括对主城六区以及江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2万元至3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。同时，还指出严厉打击虚假广告、捂盘惜售等市场交易违法违规行为，加强对个人住房贷款首付资金来源的审查，规范房地产市场秩序。
在南京之前，房价同样大幅攀升的苏州已经在3月出台了《关于进一步促进房地产市场稳定健康发展的意见》，指出房地产开发企业对预售房屋的申报价格，3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%；下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。此外，取得预售证后，预售房源应在10日内一次性全部对外销售。
调控政策开始“托底盖帽”
2015年开始的股市去杠杆，使得大量资金进入房地产市场。对于二线城市楼市的火热成交，严跃进分析认为，二线城市房价大涨，和此类城市相对一线城市房价总体偏低、购房政策比较宽松有关。“和恐慌性购房情绪不断加重也有关系，部分购房者担心二线城市后续也会收紧政策，预计5月份购房者依然会积极入市，成交规模或弱于4月份，但总体依然处于高位水平。”
楼市高烧蔓延，使得调控政策出现了明显改变。张大伟表示，过去一年多，房地产市场调控的主要方向是去库存，各种宽松政策次第出台。但部分库存较低的一二线城市及一二线辐射区在刺激政策影响下，出现了非常明显的量价快速上涨现象，导致市场出现非理性繁荣，“未来政策开始‘托底盖帽’，从最近各地出台的政策可以看到，过去全面宽松的趋势已经出现变化，房价上涨较快的城市，包括部分一二线及辐射区都出现了约束性政策。但整体看，政策导致房价下调的可能与空间有限，在经济新常态的趋势下，房地产依然需要去库存。”