又是加息又是国土规划，今年走的是哪条套路？

国务院印发 《全国国土规划纲要（2016-2030）》

——影响未来15年楼市格局？

2月4日，国务院发布关于印发《全国国土规划纲要（2016-2030）》的通知，新华社文章指出，这是我国首个国土空间开发与保护的战略性、综合性、基础性规划，对涉及国土空间开发、保护、整治的各类活动具有指导和管控作用。

按照《纲要》的主要目标，到2030年，以重点经济区、城市群、农产品主产区为支撑，重要轴带为主干的新型工业化、城镇化格局基本形成，人口集疏更加有序，城市文化更加繁荣，全方位对外开放格局逐步完善，国际竞争力显著增强。国土开发强度不超过4.62%，城镇空间控制在11.67万平方千米以内，耕地保有量保持在18.25亿亩以上，用水总量控制在7000亿立方米以内；此外，全国铁路营业里程规划达到20万千米以上，建成580万千米公路网。

与此同时，《纲要》强调，各地区、各部门要尽快组织开展省级国土规划编制工作，调整完善资源环境、产业、投资、财税等相关规划和政策法规，建立部门协调和监督检查机制，全面推进各项工作。

有分析指出，这份文件将从三个方面影响未来15年城市格局和楼市走向：

第一，中心城市将继续维持较高房价，距离中小城市较近的中小城市将“价值发现”。

在新公布的“规划纲要”里，明确提出：

也就是说，未来15年国家将继续控制北京、上海、广州、深圳等核心城市的人口，其手段主要是“严格控制新增建设用地”。事实上，最近10多年来，北上广深新建商品住宅供应量是不断下滑的，在这种情况下，希望中心城市房价趋势性下跌短期内并不现实。

当然，《纲要》给出了解决方案：“引导中心城市人口向周边区域有序转移”。这种转移一般通过外迁工厂、学校等来实现，但说实话效果有限。因为北上广深在外迁了部分工厂、学校之后，“腾笼换鸟”迎来了更高附加值的产业，继续带来发展继续和就业机会。

最终，能分流大家到周边城市的，只有轨道交通能实现的“一小时通勤圈”，否则都是痴人说梦。所以，只有“廊坊居住、北京工作”、“东莞居住、深圳工作”等能实现，稍微远点都不太可能。

第二，未来将诞生更多有价值的城市群和中心城市。

规划还给出了国家心目中的城市带，按照其重要性依次如下：

 此外，规划还把此前的“两横三纵开发轴”，事实上变成了“三横四纵开发轴”。四纵是：沿海轴带、京哈—京广轴带、包昆轴带，新增了京九轴带；三横是：陇海—兰新轴带、长江经济轴带，增加了沪昆轴带。

种种迹象显示，为了化解少数中心城市人口、功能的压力，国家有意建设“10个北京”，最近已经传出了所谓“4个世界城市、11个国家中心城市”的规划，未来一批占位比较理想的强二线城市，将迎来巨大发展机遇。

第三，重工业将西移，东部环境将持续改善。

在煤炭、钢铁、石油石化、有色金属等领域，国家都在引导产业向中西部转移，东部人口密集地区减少产量走精品路线，以降低污染。东部将以现代服务业、战略新兴产业、高端装备制造业等为发展重点。

在提到“重要商业功能区”时，规划纲要是这样列举的：京津冀、长江三角洲、珠江三角洲、长江中游、成渝、关中—天水、中原、哈长等。商业就是房地产行业的孪生兄弟，所以这些地区值得高度重视。

——凛冬将至还是过度解读？

春节假期结束后的第一个工作日，中国人民银行突然上调了7天、14天、28天的逆回购利率，以及常备借贷便利利率。而在年假前，中期借贷便利利率就已上调。这些利率的名称，对普通老百姓来说或许显得陌生，但其的接连上调，又实实在在的引发了市场的高度关注。

通俗点说，此次央行出手的对象，是存在于银行等金融机构之间的货币市场，而非直接影响公众和实体企业的存贷款领域。不过，虽然央行此举并未直接加息，但市场已经深深感受到了被变相加息支配的恐惧……

尤其对完全依赖于银行贷款的房地产市场而言，央行的加息信号比加息本身更能刺痛市场的神经，盖因促成2016年上半年国内楼市出现涨幅巨大的主要原因之一，就是较低的银行贷款利率。

央行出人意料举措背后的真实原因是什么呢？

回顾前两年的经济政策，一个共同的特点就是前松后紧。当然，这种货币政策上的摇摆，不能怪央行，因为政策目标多元化、企业与政府之间博弈是长期存在的。银行作为商业性金融机构，只有在年初大规模投放信贷，才有可能提高当年利润指标的实现率，因此货币政策的前松后紧很大一部分是体制性原因，与考核目标有关。俗话说，一年之计在于春，对于金融市场主体的银行而言是如此，对于货币政策的制定者更是如此。

不过，2017年可能与往年不同的是，在防范金融风险、加强金融监管方面的认识更加一致，因此，节后上班第一天央行就变相加息，无非想给市场传递货币政策从“偏宽松”回归中性的明确信号。同时，趁着特朗普还没有来得及向中国摊牌，先表明中国控制货币超发、稳定汇率的态度。

而对于是否步入加息周期，一个基本判断是经济增速处在上行还是下行阶段。当前经济增速显然仍处在下行阶段，否则中央经济工作会议就没有必要提稳增长的底线思维了，且去年末各大商业性研究机构普遍预期今年经济增速还会下行，故连续加息的可能性不大。

这次央行上调逆回购利率，也不属于传统意义上的加息，故象征意义大于实际效果。

今年的政策核心要点是守住两条底线，一是稳增长，二是防风险，连续加息会导致资产泡沫的破灭，从而触发系统性风险，所以，中央经济工作会议也只是提“去杠杆”没有提“去泡沫”。

因为存在稳增长和防风险的双重目标，故货币政策的运用空间并不大。总体看，货币政策只是从偏宽松调整至中性，在外汇管制加强的情况下，汇率不会成为货币紧缩的理由，因此，确实没有必要将央行此举解读为货币紧缩政策的开端。

不过对资本市场而言，由于去杠杆将贯穿今年的始终，故很难有趋势性上行的机会，但存在结构性或跌出来的机会。与过去两年前松后紧的政策特点相比，今年很可能是前紧后松，前紧的原因不仅来自国内，还来自特朗普的新政，后松则可能来自触碰底线后的反弹，毕竟还有举世瞩目的十九大值得期盼。