意外！江北核心区的范围又变了？

江北的区划调整，确实稍微频繁了一点。

NO.1|壹

近日，2020江北新区新主城开发建设高峰论坛顺利举办。值得一提的是，一张标有“片区总面积25.4平方公里，是新区核心区所在”的展示图片流出，被网友们疯狂转发。这张图关于核心区的范围，又变了。

这张图很有意思，基本把江北新区的主要构成给说清楚了。

各个大板块的定位是这样的：

中央商务区：新区核心区，自贸区南京片区、国际健康城承载地。注意，没有说中央商务区就是核心区，而是三个属性的承载地。

研创园：创新核，创新带。虽然没有提核心区的概念，但有个创新核。这个其实很好理解，新区的一些创新类的孵化基地，就放在这里。江北新区的新产业试验区，就在这里。

桥北片区：人口最集中，人气最聚集之地。这个解释也很明显，当初拉着桥北进江北新区，看中的就是桥北的人口。

长芦大厂地区：化工之乡，江北GDP的主要来源。核心区规划再牛逼，不产GDP，要想数据好看，必须把大厂拉进来。

高新区：加速发展潜力区。这个定位其实不太明确，但高新区已经发展多年，资历在这里，所以还是要给一个定位。

盘城，葛塘：美丽乡村建设主阵地。后面搞搞农家乐就行了，不是重点。

所以这个图一出来，很多人说，核心区的范围是不是变了？研创园被排除在核心区范围之外了吗？而中央商务区个别楼盘趁机炒作，把自己纳入到核心区的范围。

NO.2|贰

其实从逻辑上讲，核心区的范围没有任何改变。但还是有业主不放心，开始走官方渠道来询问这件事。

官方回复如下，核心区总面积33.2平方公里，范围没有改变。所以这件事是一个乌龙事件，但还是很多人还是信了，为什么？

首先江北新区提出的概念实在是太多了。直管区，核心区，商务区，自贸区，每个概念都对应的一个范围，几个区相互交叉，版图又不一样，这就造成了很多人都分不清哪是哪。买房也是一样，看到报名的人多，报就是了。一旦卖的不好，又集体唾弃。江北楼市的跟风现象非常严重，最根本的问题是自住需求较弱，投资属性太高。买房人提不出需求，唯一的需求就是升值，所以随大流是最安全的一种方式。

此外，江北核心区的范围，确实太大了。包括核心区在内，33.2平方公里，其实是一个非常非常大的板块。像河西南15平方公里，南站不到10平方公里，大校场有效面积也就10平方公里，这都算大板块了。核心区这么大，一提核心区，大家并不清楚在哪，指向性不强。所以从地理上，你必须要细分，不细分是不行的。

所以从大的块头上去分，核心区分为两部分。一部分是两隧之间为主体，有个商务区的概念。一部分是两隧到五桥这一段，有个研创园的概念。都是核心区，但定位不太一样。一个搞商务中心，一个搞新产业孵化，各司其职。

至于很多文章中提到的大华和融侨两个商务区盘是不是也要划到核心区？暂时还没有这个迹象。

大家注意，中央商务区是核心区，自贸区，健康城的承载地；研创园是产业创新的承载地，同时它也是核心区、自贸区的承载地，只是没必要说的这么全，突出特色就行了。

NO.3|叁

事实上，南京江北新区的核心区，变来变去确实挠头。

根据2015年江北国家级新区批复公布的相关图示规划以及相关文字介绍，江北新区中心区位于：南京浦口区中部，东接长江与南京老城、河西新城隔江相望；南接浦口经济开发区隧道片区，西接老山国家森林公园，北接高新区；规划范围南至长江，西至七里河，北至沿山大道，东至定向河路、浦东路；规划用地总面积约16.1平方公里。

2017年8月，江北新区规划与国土局网络发言人在回复的江北新区核心区范围上表示：东沿滨江大道—横江大道，南至虎桥路，西至江北大道—浦口大道—浦滨路—五桥连接线—浦乌路，北至定向河路，总范围约33.2平方公里，较之前扩容了17.1平方公里。但健康城北侧，火车站地块，都排除在外。所以核心区是有放弃部分区域的历史的。

为什么这时候扩容了？因为这时候江北新区和浦口区分家了。为了支持江北新区的发展，新区事实上成为一个独立的区，只是行政上没有名头，但实际上浦口区，六合区，江北新区已经分家了。扩大的研创园区域，是江北除了两隧之间最肥美的地区，沿江好地都拿过来了。好在给浦口区留了一点沿江区域，也就是雅居乐汇港城那块，算是给浦口区留了点好地，否则浦口区基本盘就被吃光了。

从长期来看，比如按照10年的发展来看江北新区，最后江北新区和浦口区是要合并的。当然这是我的一家之言。很多人呼吁江北新区成立一个区，其实基本上不可能。一方面事实上它就是一个独立的区，只是没有在国家区县上挂上号，另外一方面，新成立一个正式区，唯一的可能是合并。先做减法，再做加法，国家不会允许无缘无故再多一套完整班子的，行政区只会越来越少，而不会越来越多，除非有特殊原因。

等江北新区发展好了，未来与浦口区的关系，要不要并在一起？可能性还是挺大的。只是现在空地太多，分开发展，有竞争，有合作，是更好的选择。

NO.4|肆

目前对于江北的发展存在多元化的讨论，我认为这是非常正常的一件事。有人说江北新区耗尽了南京资源，各种过江通道成本极高，如果这些钱投入到其他区域，可能早就出效益了。另一方面，也有很多人给江北新区的定位很高，甚至有“让南京再次伟大”的一种论断。这种定位又让江北新区压力很大。

在我看来，两种多元化的看法，都偏极端了。最终建成什么样，大概率是两种观点的中和。

首先从选择来看，江北新区的建设，我认为要高于江宁和城东。当然，这句话说出来江宁和紫东的业主未必认可。江宁不错，但核心区域基本没地了，没办法去承载更多的东西。江宁的重点区域基本上已经完成了城市化，如果想在江宁划出33公里的核心区，那确实要从上秦淮划到禄口，整体上距离市区相当远了，这种投资成本，并不低。

城东区域，现在确实是一个重点，但随着仙林的饱和，空地还是集中在江宁区，这个片区能不能拿出30-50平方公里的空地，也是稍微局促一些的。

所以从有效面积上看，江北新区核心区33平方公里，浦口区靠江的也能拿出50平方公里，再加上靠里一点的地块，江北能提供100平方公里的大片优质空地，而且距离江南市区都在5-10公里的范围。优先发展江北在逻辑上非常顺遂，并没有人力硬上的因素。毕竟一条过江通道50-70亿，5条也就是一条长地铁的钱。十几年前不行，现在能负担的起。

另外一种观点是江北让南京再次伟大，辐射安徽和苏北。这一点定位没有问题。不过南京现在遭遇的最大问题是上海在优势产业的不断虹吸，杭州在互联网行业形成垄断，苏州在中端制造业方面毫不留情，而合肥在转移长三角产业方面有勇有谋的全方位竞争，并非一个新区就能解决问题。4个一二线城市，全部都是南京的竞争对手。与上海争夺金融产业，与杭州竞争互联网行业，与苏州竞争省内首位度，与合肥竞争安徽首位度。其他四个城市的优势产业，南京全部都有一定基础，但都没有绝对的优势。南京提出的9大产业方向，长三角各个城市都提了，而且高度雷同。比如芯片产业，上海、无锡、合肥、南京都在提，南京产值上还排在后面。

制药产业，也属于大健康产业，杭州合肥一般，但上海很强，苏州很强，泰州等也比较强，也都是支柱产业。所以这些产业南京都有，都要与不同的城市去竞争。

江北的大健康产业，芯片产业，目前看有一定竞争力。金融产业，目前还是以保河西为主，江北要差异化发展，周期比较强。所以江北新区能否在大健康产业，包括制药方面，芯片产业，能在长三角城市中达到前三名甚至前两名，就是非常非常强了。至于能否让南京再次伟大，这个我认为还不好提，这个担子让江北来背，背不动的。GDP的体量就这么大，三五年内也很难孵化新增千亿市值企业，在加上全球形势这个样，经济发展和突破，难度是逐年增加的。

所以要让南京再次伟大，江北要努力，江南需要更努力，关键时刻谁都不要掉链子。目前南京还没有像杭州余杭区这样的GDP猛增怪兽，也没有合肥70亿拿下蔚来随后市值超千亿的神操作。但一步一个脚印，没有犯大的错误，走的不算快，但永远在走。扎扎实实打好基础，做好产业孵化，把路走稳了就行了。而研创园作为江北新产业的孵化基地，担子还是挺重的。

至于江北核心区的范围变不变的，其实都是小事了。