NO.1|壹
今天，杭州的土地集中出让终于开始了，不出意外，火爆的一塌糊涂。
今天卖出的32块地，成交总价超704亿元！明天继续拍，杭州这次一次性收获1000亿，小菜一碟。
全部卖出的32块地中，有23块地都是封顶+自持成交，占比近7成！
滨江、融信成为最大赢家！仅2家组成的联合体，今天就花了172.46亿元拿下包括钱江新城二期在内的4块宅地！
这次杭州土地的地块见地图中的红色板块，应该说地段还是非常不错的。出现这种触顶爆价的格局，其实也在意料之中。
具体哪块地值多少钱，我就不介绍了，大部分读者对不上号。但有一些逻辑我们可以共享。
事实上，在土拍之前，已经暴露了不少消息，对南京土拍有很大参考。
首先地块报名方面，一块地有20-30家开发商报名竞争，这是非常常见的事情。开发商跟买房人一样，他们也很苦，想拿块好地非常非常难。
同一家开发商，其实是可以报名很多块地的。这次杭州土拍，有一家央企和本土企业，总共57块地中，他们一口气报了40块地，财大气粗。
今年土拍结果出炉可以看出，滨江+融信拿了4块地，融信单独拿了3块地，滨江单独拿了1块地，这俩开发商包圆了8块地。融创也拿到4块地，其他开发商拿的都比较少。本土大鳄绿城竟然颗粒无收，有点寂寞。
大家有没有发现，在南京当扛把子的招商地产，在杭州表现并不活跃。
NO.2|贰
与南京相同，杭州的这些地块，也做了限价。但限价的方式不同。杭州的限价，是包含精装的。南京的限价，主要是指毛坯限价，后面还要加上全装修和精装修。所以杭州限价固定一些，南京限价灵活一些。当然，装修升级包这个政策，在南京吐槽比较多。
这次杭州土拍说明，杭州之前推出的那么多调控政策，没啥用。
对于买房人来说，限售5年，限售7年，买房人根本不care，买到就是赚到，先买到再说。今天杭州又出现了一个低价盘万人摇号，而且是只有人才和无房户的万人摇号，买房热情实在太高。
对于开发商来说，封顶后竞争自持面积，也一点都不害怕，关键是能够拿到地，赚还是赔，等拿到地再说。今天32块地被22个开发商抢走，火爆局面难以控制。
实际上，冰山指数显示，杭州春节后的房价，又涨了一大块。
4月份冰山指数显示，杭州二手房价已经冲到了3.5万，1个月上涨6%，已经占据长三角第2位。而4月份第四周，杭州占据冰山指数第一位。这个城市的房价正在处于快速上涨阶段。所以不管买房还是卖地，行情直接爆了。
相比而言，南京二手房房价在2.9万左右，与杭州相差6000元，而这个数据在一两年前，杭州和南京房价基本上是一样的，现在两个城市的房价正在出现分化。
如果没有强有力的调控举措，杭州二手房价上4万，是可以看得到的。而南京房价涨幅在长三角样本城市中倒数第二，仅高于安庆，真的是践行“房住不炒”的优等生。
NO.3|叁
杭州房价上涨、大涨，我们一点也不意外。但很多城市一边人口在下降，一边房价暴涨，网友大呼看不懂。
今天第一财经发布的一项数据显示，江苏人口正在东北化，情况不太妙。
人口自然增长率告负的城市不仅有东北城市，也有无锡、常州、镇江、盐城、扬州、泰州、绍兴、舟山、威海等城市，它们属于江苏、浙江和山东等东部沿海发达地区，这其中，第二经济大省江苏最为密集。
无锡、常州、盐城三市是多年来首次出现人口自然负增长（出生人口<死亡人口）。只不过，对于无锡和常州这两个苏南城市来说，虽然人口自然增长率为负，但由于经济发达，加上户籍门槛放开，因此流入人口较多，这两地的户籍人口仍在增长。数据显示，2020年无锡户籍人口增长了6.13万人，常州增加了1.63万人。相比之下，苏北地区的盐城户籍人口减少了6.86万人。
苏北盐城户籍人口减少的最多，但房价却蹦的飞快。
就人口流入这块，为啥江苏比浙江差这么多？
江苏省社科院研究员田伯平对第一财经分析，江苏外来人口少，与经济发展模式有关。广东、浙江是以市场为中心，依托各种全国性的市场做后盾，大力发展民营经济，外来人口留下来的空间更多，市场内部的雇佣人员和围绕市场而发展的人员都比较多。相比之下，江苏是以制造业为主的，是生产中心，而不是一个市场中心，这样一来，流入的人员也会比较少。
不过，网上也有一种预言，说江苏人口达到了9200万，增加很多，以前江苏瞒报了太多人口，数据和真实人口对不上，具体我们还要等七普数据出来再说。
这么说吧，人口流出的城市，房价没啥前途。但有一些城市下面的县比较多，可能县镇村这几级是流出的，但市区是流入的。这种情况在苏北非常常见。所以房价上涨，也有自己的支撑。但这种上涨造成的泡沫，是不是也越来越大了？
NO.4|肆
回到南京。杭州的集中出让这么火爆，南京会如何呢？现在杭州房价涨幅明显高于南京，地价是不是也会迅速拉开？我认为不会。杭州这次土拍之后，没买到地的开发商正在迅速调拨资金赶往南京，决战520。可以预想，南京这次土拍，触顶的概率一点也不弱于杭州。原因也很简单，一是地块实在太好，河西，大校场，江心洲，核心区，雨花核心区等等，一大堆好地都出来了。另外南京市场现状基本没有泡沫，虽然这几年涨幅很小，但南京楼市的基本面很好，有随时反弹的实力，只是现状稍微寡淡了一点而已。
另外不少读者一直在咨询南京二手房指导价的事情。这事在4月份传出来的时候我就明确表示反对，不是说反对调控，而是这事根本把握不好，最后大概率一地鸡毛。
从目前跟进该政策的城市看，大家都在观望。在新政文件中明确跟进二手房指导价的，目前只有成都、东莞和无锡。
而这其中真正公布了货真价实的二手房指导价的城市，其实就只有与深圳同为广东省的东莞。
至于成都和无锡，都没有太多动静。纵然新政出台都超过1个月，都没有公布过真正的二手房指导价目表，这事玩脱了。
所以南京的二手房指导价，之前有专家言之凿凿说4月底发布，现在发布了吗？不可能这么快发布，即便发布了，也不会像深圳那样玩真的。南京现在身子骨还玩不起指导价，没必要。
最后谈谈房价与人口的关系。
很多人抱怨南京房价高，房价贵，对人口流入不利，对发展不利。现在杭州房价与南京已经拉开了，苏北房价与南京房价拉近了，按道理说南京的人口流入应该加快了，实际上没有那么简单。人口流入与就业岗位的数量直接相关，房价倒是次要因素。房价是城市发展的果，并反作用于城市发展，但前者决定后者，不要本末倒置。
现在不怎么涨价的南京，或许是上车的好时机。
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