苏州，今天放飞自我！
NO.1|壹
今天，苏州出了大政策：
朋友圈网传截图
近日苏州将结合实际进一步完善楼市工作措施，支持合理的刚性和改善性住房需求，促进苏州房地产市场平稳健康发展。
划重点：
新房限制转让时间调整为2年，二手房对限制转让时间不再要求
家庭若有新出生人口（二胎及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约
非本市户籍居民连续缴纳6个月社保即可购房
非限购区域（常熟、张家港）购房不计入家庭限购套数
简单解读一下苏州政策与南京政策的对比：
限售方面：有重大突破。其实苏州在2019年的时候，房价暴涨，引起了国家的重视。随后苏州出台了严格的限售政策，时间是5年，确实搞得有点猛。4月份调整为3年，这才几天，看到南京调整政策，苏州受不了了，再次压低到2年。我感觉苏州彻底放松限售，也快了。而且二手房苏州不限售。如果你家有二胎，那所有房子都不限售。
所以，限售方面，苏州放的比南京开，这把苏州完胜！
限购方面：外地人来苏州买房，已经没有门槛了，只需要6个月社保。而且今天我跟苏州的有关人士沟通，他们说苏州的这6个月社保，可以补缴。这意味着你去苏州买房，看中了房子后，可以补缴6个月社保，不到1万块钱，购房资格就出来了，可以说非常方便了。而南京这边还反馈不能补缴。
在吸引外地人买房这块，苏州再次完胜！
在限购区域这块，苏州已经放开了常熟、张家港，市区还未完全放开。但苏州本来一个家庭就能买3套房，比南京的2套房多1套。所以苏州的限购...本身就有点假，综合来看还是比南京松。政策宽松度再次战胜南京！
而更关键的利率方面，南京现在首套房利率普遍在5%-5.2%左右，而苏州，早在两个月之前就降到了4.6%，买房成本又比南京低不少。
首付方面，常熟等地已经可以2成首付了...
南京扭扭捏捏搞了快一个月，苏州一句话就KO了。
NO.2|贰
限购、限售、利率、首付，苏州全面比南京更松。这说明，苏州在吸引外人买房这方面，正在与南京进行激烈竞争。
苏州和南京，在江苏省内人口吸附力方面竞争非常激烈。当然，和全国大牛城市相比，苏州南京两个算是菜鸟互啄，都比较拉垮，但作为江苏两大头牌城市，现在的人口和人才竞争仍然十分激烈。两个城市2021年的人口增量都是10万左右，不分伯仲。
在江苏省内，南京的基本盘是扬州、镇江、淮安，这几个城市去南京的比较多。而苏州除了对无锡、常州有一定吸附能力之外，对盐城、泰州、南通也有较大影响。而徐州-连云港一带，来南京苏州的都不少。两个城市在苏中、苏北的人口竞争、购买力竞争达到白热化的地步。
在苏中、苏北，同学、朋友在外地奋战，要么去上海，要么去苏州，要么去南京，这几个城市排在前面。当然也有一部分去了杭州。整体而言，苏州2000年之后凭借较大的体量，在人口吸附总量方面，比南京强。但如果看学历方面，南京吸引的人口，又高于苏州，一时难以判断谁强谁弱。未来两个城市的竞争，还将持续很久！
看到南京、苏州放松政策，杭州一些专家坐不住了，开始呼吁杭州救市！
杭州专家开始释放舆论，说杭州的经济现在很差，楼市也不行了，房价也要大跌了...但杭州1季度土地出让全国热度第一啊，为啥又说不行了？无非是看到苏州南京动作频频，心里着急，想让杭州也跟着放开，然后杭州房东继续房价大涨的红利...
司马昭之心...
NO.3|叁
不过，尽管救市，目前的土拍市场仍然比较疲软。
5月7日，济南、无锡两城市同日进行2022年首轮土拍，尽管两城此次均降低出让门槛、下调保证金比例，并出台延期缴纳土地价款等规定，但最终土拍仍显冷清。
其中，济南流拍率高达47%，整体溢价率仅有1%；而无锡虽然没有地块流拍，但8宗地块多数以底价成交，最终溢价率仅有0.08%。
其实，无锡也刚刚放松政策，6个月社保也可以买。这说明，除了南京和苏州外，无锡也想加入战团，在江苏割一把韭菜。但市场反馈并不是很积极。
从当下第一轮的土拍情况来看：
溢价率，深圳、合肥、厦门、杭州，溢价率比较高，所以合肥、杭州的政策，现在还是比较保守，没有放开太多；
流拍率，天津流拍了80%占据榜首，其次是济南、福州。南京中不溜秋，不是最差，也不是最好，偏差一点点。
苏州明天才土拍，所以这次苏州放飞自我，短期的驱动力就是土拍马上开始了，不放不行了。这个政策起码能给苏州多带来几十亿的土地出让金。
今天，也有合肥的业主比较着急，表示合肥现在只放开了一点点区域，力度不如南京、苏州大，感觉合肥的业主有点情绪。其实大可不必，这两年合肥、杭州的房价涨的比南京苏州强不少，房东红利吃的饱饱的了，还是给南京苏州这俩饿汉子先充充饥吧。
NO.4|肆
有人说，都放开等于都没放开...我估计杭州、合肥，绝对耐不住寂寞，也会出大动作。因为楼市是块大肥肉，你不抢，就被别人抢走了。那么长三角的购买力，除了还在静态管理的上海之外，南京、杭州、宁波、苏州、无锡、合肥，这6个城市正式进入战国七雄阶段，他们会疯狂的吸纳外地的购买力。
而苏中、苏北、安徽的地级市呢？房价遭遇重大利空。以前大城市限购，购买力只能局限在本地，那房价该涨涨。现在长三角一下子出现了6个小黑洞，他们会无情地吸附地级市购买力，这样留在地级市和县城的购买力就会变少。所以这些城市的房价，可能短期内压力较大。
而对于中心城市来说，如何吸引外地人来买房？实力是一部分，更重要的是：吹牛逼的能力。
以前上海高高在上，神一样的存在，现在疫情如此，牛逼吹不起来了，但下面的城市，还在继续吹：
杭州的城市策划能力全国翘楚，杭州是长三角除上海外唯一可以吸纳多个省份人才的城市，除了互联网之外，美誉度很关键。大家一想到杭州，就觉得有钱。杭州买套房，虽然不如京沪，但也有面子。所以杭州的口碑营造非常值！
合肥以前是真土，没有存在感。这两年牛逼吹起来了，而且越吹越大，变成“北深圳”了。城市美誉度暴涨，牛逼的不要不要的。很多江苏人说，我这辈子都不会去合肥买房，其实这个不重要，重要的是安徽人开始向合肥聚拢。以前安徽人都是去上海南京苏州杭州买房的，买不起的才去合肥，现在不一样了，安徽地级市的富户，会有意识的去合肥买房，购买力留住了。这就很厉害了，所以合肥这几年的牛逼，吹得非常值。
苏州无锡的美誉度，整体还行，这两年存在感低了，但还是能吃老本。苏南模式大家还记得，而且苏州也有一些刷子，比如网红考研老师张雪峰就去了苏州，带了一波流量，马马虎虎吧。
老大难就是南京，去年疫情被全国骂了一个多月，现在看来，南京其实做得还挺好。但整体上宣传的渗透性还是不行。南京媒体确实很多，但能打的不多，没有辨识度。这方面，南京还是要多多重视。以前南京限购就算了，别人评价无所谓，现在能不能吸引外地人帮忙去库存，如果口碑方面没有一个大的提升，很难在群狼四起、内卷极致的长三角打开局面！
抓紧吹起来吧！
