两年前关于江北新区写了一篇文章，今天拿出来，大家再看看：
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江北新区成立五年了，争议很大。有人说成绩很大，有人说比较失败，舆论场上充满了二元分化结论。
那么江北这五年到底发展得怎么样？这个没有评判标准，关键看你的预期。对新区的预期，基本上决定了你的判断。
比如你的孩子一出生，很多家长天然的就认为孩子有可能上清华北大，等上了一年级，降低到985，上了初中后，目标就改成考上高中就不错了。预期一直在调整。
江北新区横空出世，很多宣传定位拔得很高。比如有人说江北建成，南京就一线了。比如江北对标浦东等，这都给很多人带来了幻觉。实际上全国没有一个新区能媲美浦东，别的新区，不存在逼近甚至超过浦东的可能，差距能缩小一点点，就很不错了。
另外国家级新区也给很多不明真相的人错觉，认为国家新区，国家就会如何如何。最近几年国家的概念太多了，足球还上升到国家战略，你就知道含金量如何了。国家新区最大的好处是政策，是土地指标，你让国家真金白银砸钱，不现实。
所以如果你预期过高，得出的结论是:失败。
但如果你横向对比，江北是南京各个板块进展最快，人口流入最多，面貌改善最大的板块。矮子里面拔将军，这个没问题。
另外浦东是举全国之力发展了小30年，让江北对标不公平，如果你对比青岛的西海岸新区，天津滨海新区，浙江舟山新区，南昌赣州新区，贵阳贵安新区...等等，发现江北新区发展还算好的，速度遥遥领先，从这个角度看，江北新区发展的算很成功的。因为其他新区更不行，新常态了，都在磨洋工。
所以大家对于江北新区的发展判断，主要来自预期。预期越高，越容易失望。如果预期不高，反倒觉得还行。
在我看来，江北新区最大的优势是区位。太近了。代价是过江通道。一条通道成本70亿，十条就是700亿。所以代价就是投700亿，获得长40公里，宽5-10公里的土地，这是值得的。
但江北新区面临的挑战更大，主要体现在几个方面。
1.人口流入趋缓，整个城市增量不足。
2.逆全球化，在全球拉不到单子。
3.疫情影响，全球流动性停滞
这是大背景，在这个大背景下，任何新区都很难，不仅仅江北，其他20个新区都一样。那么对于江北新区自己的层面，有哪些问题？我认为存在三个误区（个人意见，勿喷）
1.台积电之后，没有标杆产业
在强哥拉开icbc之后，江北产业是有发展的，比如研创园，高新区，企业增加比较多，但问题是没有形成舆论场。没有人知道研创园到底有啥企业，分量不足。合肥花了70亿买了一个快破产的公司，结果一个月不到市值千亿往2000亿奔，这种爆炸式的操作，直接在舆论场上炸了，我们这边比较少。包括江宁几家汽车巨头成立的研发平台，这种动辄几百亿的大项目，市场搅动千亿能力的龙头公司，太少。这就给普通人带来一个错觉，招商部门天天在忙啥？其实都很忙，但没人知道。尤其合肥咄咄逼人，江北作为争夺安徽腹地的前线，被比下去了。
2.招商目标偏重国际化
不是说国际化不好，而是全球格局就是这样，谁出去也拉不到正经单子。所以我们看到很多项目，比如南丁格尔卫校（中专大专），托马斯学校，哈罗公学，牛津大学，剑桥大学，哈佛大学...等等合作项目很多，拿出去汇报很漂亮，但恕我直言，这些项目基本是花架子。我说的有点武断，不了解内情，但其他城市这种合作，也没看到有什么成果。国际形势就这样，我不信哈佛会把最牛的成果留在这里。另外高校，学校，对就业和经济的拉动作用，太弱了。当然我代表着普通老百姓的感觉，未必科学。
3.好钢没用在刀刃上
地下城的规划，有其原因，但地下城没用。我背上一个武断的标签再说一遍，地下城没用。七层地下城，最有用的是地铁层，以及一些必要的管道。其他的，比如商业，比如保险箱层，比如古玩字画拍卖层，是不是一定要搞到地下？
保险层不知道是谁出的主意，还是面相国外人士。新区对国际化，外国人有一种执念，只要贴上国际化就是好的，大可不必，也没有价值。
商业中心好不好？我认为还行，但商业是不是必须搞到地下？河西地上商业都开不动，江北新区狭长的地理结构，决定了地下城很难构建商业中心。（我之前说过南站很难形成商业中心，但是很好的商务中心）。长条形的地理结构，很难形成商业中心，因为三桥五桥，大厂区域，有去核心区的功夫，人就到江南了，没必要扎堆去商务区。商业中心的本质是:多少人过来买东西，很简单。所以能搞，但不要预期太高。地上的面积都用不完，挖土不要花钱吗？所以明明10亿能解决的问题，非要花100亿搞地下，我认为本末倒置。倒是最急迫的地铁，一直没动静。钱没花到刀刃上。
莫斯科，平壤，地铁都很深，但搞地下城，大可不必。500米高楼建成后，很长时间都填不满。地上空间用不完，往下挖是什么鬼？又是日本人的方案，忽悠人。
所以江北新区这么好的料子，发展的还可以，但没有跨越阶层。
跟人一样，如果你要跨越阶层，取得突破性进展，一定要以数倍的速度赶超别人，而不是只比别人努力一点点。比如gdp，如果每年增长只比别人高三个点两个点，没用的。浦东新区，滨海新区，深圳，发展快的时候一年增长30-40%，而且连续多年爆发，这才起来。滨海最后没有输血，又失败了。所以突破是很难的。
好了，喷了这么久，有没有意见和建议？
1.招商转向，别再搞国际高校项目了，也别去伦敦纽约了。去哪？去苏北，去苏中，去苏南。江苏这么多公司，别的省公司发展好了就去省会，江苏特殊，发展好了就去上海。真不愿意来南京？我认为不是，是没有全身心挖掘。有去伦敦的功夫，到连云港恒瑞那边磨一磨？成立恒瑞招商办公室，就常驻连云港。洋河大曲不是去河西南了吗？说明还是有机会的。扬州泰州南通盐城宿迁徐州连云港，这才是真正的基本盘，通过优质的条件，把人家总部给吸引过来，如果地级市不愿意，可以搞双总部，南京江北给优质条件，土地政策享受好的政策。自贸区国家新区如果连这个都给不了，那还玩啥？所以一定要聚焦省内。我就不信免费给地，这些企业不来。别老觉得牛津哈佛不得了，这玩意不顶用。
2.结构降维
还是那句话，别老盯着全球如何如何，搞点接地气的产业。哪怕是富士康，可以江北给他搞个研发总部，生产你觉得没地可以给滁州啊，滁州会乐的鼻涕泡都冒出来了。所以与其追求华而不实的东西，真不如搞点先进制造业，引进一些没有那么高大上的产业，一样可以发展的很好。就业和人口的聚集，非常重要。没有互联网顶级流量，人口大范围流动已经结束了。
3.善待存量
很多人只喜欢增量，不喜欢存量。我觉得江北最牛的高校，仍然是南京大学，支持好南京大学的发展，比引进100个南丁格尔更重要。南大一部分已经跑到苏州了，苏州给什么条件？2000亩盖好交钥匙，还有10亿零花钱随便花，然后就走了。南大江北校区起了个大早，赶了个晚集，能不能把南大的优势专业搞过来，帮助南大把医学院做一个巨大提升？自己的基本盘跑了，抓了芝麻，丟了西瓜。
