近期房地产行业呈现“整体亏损收窄、头部企业盈利韧性增强”的特征。尽管上市房企上半年整体收入同比下降19%，但得益于毛利率回升、减值规模缩小及管理费用下降，全行业亏损额同比减少234亿元。其中，深耕香港市场、商业地产运营及一二线核心城市的十家头部房企表现突出，上半年合计归母净利润同比增长18%，展现出更强的抗风险能力。
资金端方面，行业杠杆水平保持稳定，整体资产负债率维持在68.1%，有息负债率为29.9%。在严控开发支出、加速销售回款及盘活存量资产的多重推动下，房企经营性现金流大幅改善，样本企业现金净流入由去年同期的净流出452亿元转为净流入127亿元。头部房企凭借信用优势，融资成本持续下行，财务安全性稳步提升。
从市场动态看，今年前8个月百强房企销售额同比下降15%，降幅较去年同期收窄约5个百分点；拿地金额同比下降25%，整体投资强度降至28.6%。与此同时，行业集中度显著提升，Top10房企在销售与拿地市场份额分别攀升至52.6%和64.9%。预计短期内房企投资与销售规模仍可能承压，但中长期随着多元化融资渠道的完善，头部企业及核心城市项目的占比将进一步扩大。
“828新政”正在重塑房地产基础制度，预计将加速房企在业绩、财务及销售投资方面的分化。政策过渡期（2026-2027年）对房企短期业绩影响有限，但从2028年起，随着结转规模调整，房企利润质量有望迎来实质性改善，行业竞争格局将更趋理性。
基于上述趋势，建议重点关注三大优质赛道：一是香港市场龙头房企；二是持有大量优质商业物业且运营能力突出的企业；三是土储聚焦核心城市、产品力强劲的开发商。具体可关注具备代表性的标杆企业。
风险提示：
1. 实际销售不及预期；
2. 业绩结转不及预期；
3. 房企信用修复不及预期；
4. 宏观经济波动风险。