受零售和电商需求激增推动，2026 年上半年巴西高标准物流仓库空置率降至 5.5%，创下历史新低。目前全国共有 264 个物流园，总面积达 3920 万平方米；上半年总吸纳面积和净吸纳面积分别达到 280 万和 210 万平方米，已相当于 2025 年全年的六成和近七成，预计全年数据将刷新纪录。
市场“抢仓”现象显著，核心地段竞争白热化，企业纷纷提前规划搬迁并加快决策。在 270 万平方米的在建项目中，半数已被提前预租。圣保罗州平均租金同比上涨 4.4%，达到每平方米每月 33.8 雷亚尔。与此同时，东南部核心区以外的仓储需求同样旺盛，其中零售与电商贡献了近半数的吸纳量。美客多（Mercado Libre）和虾皮（Shopee）是主要驱动力，两者合计占比超三成，并已为下半年履约预租了 110 万平方米空间。巴西物流地产正式迈入“低空置、高预租、需求外溢”的新阶段。