上一篇内容中，我们整理了承租人违约解除商铺租赁合同的三大核心赔偿原则，即“赔偿不重复、违约金可调减、损失可预见”， 在此基础上，我们继续深入分析学习出租人最常主张的“实际损失”清单——实践中，业主主张的损失五花八门，但并非所有项目都能得到法院支持。

结合最新司法案例，我们逐一来看每类损失的可支持性、裁判要点，看是否有规律可循：

（一）房屋闲置期间的租金损失 （最核心、最容易支持）

空置期租金及物业费是出租人最常主张、也最易获得法院支持的损失类型。然而，法院对此的支持并非没有限度，其核心裁判规则如下：

空置期期限法院通常会考虑本地租赁市场活跃度、商铺类型等因素，酌定合理空置期为3—6个月，超出部分一般不予支持。

减损义务是关键出租人在承租人退租后，负有及时收房、发布招租信息、积极寻找新承租人的义务。若因出租人怠于履行减损义务（如拒绝接收房屋、拖延招租）导致空置期延长，由此扩大的损失将由出租人自行承担，或相应减轻承租人的赔偿责任。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》

62. 房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定？因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。

在(2020)粤01民终21404号案件中，承租人于2019年7月申请提前退租并于7月底撤场，但出租人拒绝收房、不同意承租人搬离物品，直至9月19日才办理交接（1个半月空置期），次年1月1日涉案房屋重新出租（3个半月空置期）。法院最终判定承租人被罚没相当于2个月租金的保证金并承担租金至8月份，其余2个月损失由出租人自行承担。法院的驳回理由主要是认为出租人违反了合理的减损义务， “自君爱公司于2019年7月向中交四航局单方提出解除合同至双方于2019年9月18日办理交接手续，期间为两个月左右，中交四航局可在该期间积极筹谋另行出租事宜。故此，原审认定君爱公司、李某应向中交四航局支付租金至2019年8月31日并判决中交四航局没收君爱公司相当于两个月租金的保证金，应足以弥补中交四航局因君爱公司提前解约而遭受的损失。”

在(2023)粤01民终15703号一案中，承租人2022年7月撤场，并主张租赁合同于当年8月1日解除，但出租人拒绝办理交接，直至10月15日才自行收回房屋（期间空置2个半月），且截至裁判时，房屋再次出租时间不确定。法院结合案情，认为“炸子鸡公司并未举证证实其于2022年7月31日搬离涉案物业时有与玖间堂公司办理交接手续，玖间堂公司虽在《物品放行条》上盖章，但其并未有关于同意解除合同或确认接收涉案物业的意思表示，故炸子鸡公司主张双方协商一致于2022年8月1日解除涉案租赁合同，依据不足。此外，玖间堂公司已对其发布招租广告作出合理解释，而其收回发票的行为亦不能证实玖间堂公司同意解除合同，故认定承租人提前解约构成违约，双方租赁关系于出租人实际收回房屋（10月15日）当日解除。” 最终判决：承租人承担合同解除前2个半月的空置期租金，并被没收相当于3个月租金的保证金。

对比上述两案，承租人均提前通知解约并撤场，出租人均存在拒绝交接房屋的行为，但法院裁判态度和赔偿尺度截然不同——前案倾向保护承租人，驳回出租人怠于减损导致的扩大损失；后案则倾向保护出租人，将合同解除日认定为出租人实际收房日，判令承租人承担全部空置损失并没收保证金。

笔者推测，该差异的核心原因在于涉案房屋的空置时长：后案截至裁判时，房屋仍未明确重新出租，因此空置损失明显高于前案，所以法院从平衡双方利益、保护出租人合理损失的角度，给予其最大尺度赔偿保护，最终判令的空置期补偿（2.5个月租金+3个月租金保证金）合计5.5个月，但也未超过司法实践中6个月的合理上限，仍符合前述裁判规则。

（二）免租期的租金损失返还

免租期是出租人给予承租人的装修、筹备时间，本质是“以承租人能够依约履行长期租赁为前提才享有的优惠”。若承租人提前解约，出租人主张免租期租金损失，法院是否支持，核心看合同约定：

①如果合同有明确约定

如约定“承租人提前解约，需补足免租期租金”，且约定合理，法院通常予以支持；

②如果合同无明确约定

法院一般结合租赁实际履行时长及双方过错程度，酌情判断——若出租人无过错无过错已履行租期较长（如超过总租期一半），通常不予支持；若出租人无过错且承租人履行时间较短，可能酌情支持承租人返还部分免租期租金。

在(2025)沪01民终16678号案中，法院认为“上诉人违约导致合同提前解除，被上诉人据此要求上诉人支付免租期租金。因免租期系被上诉人基于合同全面正常履行而给予上诉人的租金优惠，现因上诉人提前解除合同，导致被上诉人产生该部分租金损失”，因此法院判定承租人按照实际承租房屋的时间与合同约定的租赁时间按比例酌情计算所对应的免租期应支付给出租人的租金损失。

在（2025）粤06民终13555号案件中，法院未支持某出租人关于6+9 个月免租期租金损失的核心原因，首先是认定免租期是出租人自愿提供的商业优惠，属于达成长期租赁合同的缔约成本与既定对价，并非因违约直接造成的损失。该优惠在合同履行初期已由承租人完整享有，合同未约定违约解除时可追索已履行完毕的商业优惠“折现”，将此列为损失实质是转嫁缔约成本与商业风险，超出《民法典》第584条规定的违约方订立合同时可预见的损失范围；第二，法院认为，出租人亦存在违约行为，在双方均有过错的情况下，判令承租人全额承担免租期损失有违公平原则；第三，法院认为，合同解除后出租人未及时收回涉案房屋中未转租部分的厂房及空地，该部分扩大的损失应由其自行承担，这一认定符合《民法典》第591 条的减损规则，出租人负有防止损失扩大的法定义务，不能将未积极履行该义务导致的损失转嫁给承租人。

（三）中介费

中介费是出租人初始出租商铺的签约成本，并非承租人违约直接导致的必然损失，无合同明确约定的，法院不予支持。

在(2023)粤01民终15703号一案中，法院认为“关于中介费损失负担问题。涉案《广州市房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同补充协议》中并无约定如因承租方的原因导致合同提前解除的则出租方有权要求承租方赔偿中介费损失，故一审法院判令炸子鸡公司向玖间堂公司赔偿中介费，缺乏合同依据，本院依法予以纠正。”

（四）恢复原状费用

恢复原状费用包括商铺装修复原费、垃圾清理费、设施维修费用等，法院优先尊重双方的合同约定，如果合同没有约定，则适用如下司法解释：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》 （“租赁解释”）

第7条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第8条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第9条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第11条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

在(2023)粤01民终15703号一案中，法院认为，合同明确约定，如果承租人提前解约，须支付“装修复原费、基础装修费及垃圾费”且“承租人在将房产交还给出租人前，应清除该物业内所有垃圾及遗留物品，否则出租人有权收取清理费2000元”，在此约定情况下，承租人提前解除合同未复原、未清理垃圾，法院按照合同约定支持承租人承担装修复原费及垃圾清理费。

此外，该案中对于中央空调装修损失，也很有借鉴意义。该案中中央空调由承租人出资且已经与房屋形成附合，合同解除后，中央空调仍在涉案场地内，且涉案场地已重新出租并由案外人使用，因此法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第九条的裁判规则，结合租期剩余期限，酌情判令出租人补偿承租人该部分损失。

在（2025）沪01民终16678号一案中，法院认为，租赁合同明确约定，承租人返还房屋和设施设备应当符合正常使用后的状态，不可移动的装修部分（地板、玻璃隔断、墙面等自有装修部分以及添附物）无偿归出租人所有，且双方协商提前退租时未谈及要拆除承租人的装修添附等，故承租人破坏性拆除导致出租人修复产生的修复费和合理损失，理应由承租人负担。

在（2025）粤01民终23542号一案中，法院经查明认定，对于案涉租赁合同有效部分因承租人违约而被解除，根据《租赁解释》第9条第2项，因承租人违约解约，判定承租人无权主张该部分合同相关的房屋的剩余租期装修残值损失；对于案涉租赁合同中的无效部分，其中涉及的涉案房屋的装修，应适用《租赁解释》第7条，但是该案中承租人因双重举证不能（未提供装修合同、付款凭证，无法证明装修系其实施；单方委托评估，程序存疑，且明确不申请司法鉴定），法院据此驳回无效部分装修损失，符合司法解释及民事诉讼法的证据规则。

（五）超期房屋占用费

在承租人违约解除合同并逾期搬出的情形下，法院一般支持出租人主张超期房屋占用费，通常以原合同租金标准为计费基础；对于约定的双倍或加倍占用费与高额违约金，法院倾向于依补偿性原则酌情下调。同时，出租人负有及时收回房屋的减损义务，若不及时收回导致损失扩大，超出合理期间的占用费或扩大部分损失不予支持或限缩。法院可根据实际经营与清场需要酌定合理的搬离宽限期，占用费自宽限期届满起计算。此外，有的法院认为，占用费与违约金、保证金之间可统筹抵扣，违约金标准依欠付金额、逾期天数、过错程度与空置情况综合调整。占用费的起止以解除或期满、宽限期届满及实际收回为界，相关事实需由当事人充分举证。

在（2025）新2901民初5425号一案中，承租人逾期支付租金，出租人先后两次起诉，法院均判决解除租赁合同并由原告支付截止到指定日期的租金，但是承租人拒不履行搬离商铺，直至2024年 11 月 26 日才由原告委托第三方将被告物品清空、收回商铺。出租人遂再次起诉，主张承租人支付前案判决租金截止日至实际搬离日的商铺占有使用费，法院判定合同解除后，承租人负有及时腾房的义务，逾期不腾房，应当支付占有使用费给出租人，鉴于双方未约定合同解除后的占有使用费标准，出租人按照原租金主张，法院认定符合法律规定，但是法院结合被告经营及物品搬迁的实际情况，从公平角度，酌定给了承租人15天免费合理的搬离期。此外，(2015)海民初字第8430号、(2014)广民初字第1595号、(2024)苏0904民初4788号、(2015)承民终字第1698号、(2025)青0123民初1195号、(2014)滨民初字第0132号案件中，法院也均认定了，合同解除或期满后承租人逾期不腾退，应支付占有使用费，标准参照原租赁合同的租金标准计算。

在(2024)鲁0691民初4102号、(2025)豫09民终2145号、(2025)辽0702民初1103号案件中，法院倾向于认定，如果租赁合同中双方已经约定双倍或加倍占用费的违约条款，则法院可基于公平原则与损失补偿性原则酌情将该等高额占用费调整为按照租金标准或者合理比例。

在（2025）苏 0583 民初 3778 号一案中，双方签订3 年期《厂房租赁合同》，租期至2024 年 9 月 16 日届满，月租金 218647 元，合同约定：承租方到期不续租，需提前3 个月书面通知，否则赔偿 1 个月租金作为空窗期损失；租期届满需复原损坏的房屋、装修，否则承担维修费用。后承租人2024年 9 月 21 日才搬离（超租期5 天），仅口头告知不续租，未按合同书面通知，且造成厂房地面、墙体、消防设施等损坏。法院经查明认定，租赁合同合法有效，租赁期满后自动解除，被告虽口头告知不续租，但未履行合同约定的 “提前 3 个月书面通知” 义务，且造成厂房损坏、逾期搬离，构成违约，应承担赔偿责任，但是损失合并酌定，不逐项全额支持：出租人主张的逾期占用费、维修费、维修期租金、空窗期损失，结合违约情节、实际损失、维修成本，综合酌定承租人赔偿1 个月租金（218647 元），覆盖前述全部损失，直接承租人的押金中抵扣。在(2024)鲁0691民初4102号案件中，法院同样采取了房屋占有使用费的调减规则，针对被告逾期腾房的违约行为，尽管租赁合同同时约定了 “双倍占有使用费” 和 “合同总金额30% 的逾期返还违约金”，法院以填补实际损失为核心原则，对该多重违约责任作合并处理，仅支持调减后的单倍占有使用费，驳回原告另行主张的逾期返还房屋违约金。

在（2020）沪02民终3179号一案中，法院认为，承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，法院酌情确定2019年2月28日前应为某商业公司收回系争房屋的合理期间，系争房屋此后的空关损失系某商业公司未及时采取减损措施而产生的扩大损失，应自行负担，不予支持该期间的房屋占用费。

（六）维权费用

维权费用包括律师费、诉讼费、保全费等，核心裁判规则是，合同有明确约定的，法院结合案情酌情支持，且支持金额需合理，并非全额支持；无约定的，通常不予支持，。

在（2024）津03民终5034号案件中，法院认为，对于出租人律师费，合同明确约定“出租方可向承租方主张追讨欠款所支出的律师费，本案中某甲公司确有委托代理人参加诉讼，且提交了律师委托合同”，因此法院予以支持，但未全额支持，仅酌情支持了60%；而对于承租人反诉的律师费，法院认为，双方的租赁合同中对承租人律师费无约定，因此法院不予支持。

在(2025)沪01民终16678号案中，法院认为，双方合同有律师费负担依据，但是未约定律师费的具体金额，因此支持律师费，但是根据案情酌定律师费的金额为3,000元。

（七）结语

通过以上分析和典型案例可以看到，承租人提前解除合同时的赔偿责任并非一概而论，而是高度依赖于合同约定的完备程度、双方履约过程中的行为、证据留存情况以及法院对公平补偿原则的把握。换句话说，很多“纠纷发生后的被动挨打”，完全可以在合同签署阶段提前规避。

作为承租人，在签署商铺租赁合同前，务必要特别注意以下四项关键内容——它们往往直接决定日后出现纠纷时，你需要承担的赔偿幅度：

第一， 免租期条款：是否需返还？返还比例是否明确？

明确写清：提前解约是否需要返还免租期租金。

若需返还，建议写明：按已履行租期比例折算，避免出租人主张“全额返还”。

避免模糊字样如“另行协商”，否则法院大概率倾向出租人解释。

第二，提前解约条款：违约金、通知期与空置期补偿必须量化

建议设置一个明确的无责提前解约通知期（建议明确为1–3 个月），并且关注违约金标准是否合理，避免出现

“未提前通知的，赔偿X 个月或 X 倍租金”“违约金为合同总金额 20%-30%”

“补偿至重新出租之日”等高度不确定条款，且尽量不要同意将违约解除合同的情况下需赔偿出租人中介费、维权费用以及高额的房屋超期占用费。

第三，建议反向操作，将出租人的减损义务写入合同：避免出租人“拒绝收房”，出现加重承租人责任的情况。

建议要求写明：“出租人应在承租人书面通知退租后X 日内完成收房；出租人怠于收房而延长空置期的损失由出租人自行承担。”

这类条款可以有效避免被动承担冗长的空置期租金。

第四，装修/添附物条款：约定越清晰，争议越小

包括：

装修物归属（是否形成附合、是否需拆除、拆除责任）

是否需要恢复原状、恢复范围如何界定

若由出租人利用装饰部分，是否给予补偿

避免出现：

“恢复原状由承租人负责”这类笼统概念；尽量明确“恢复到何种程度”和“由谁评估”。

最后，商业租赁合同看似模板化，但每一处细节都可能在未来产生“数十万甚至上百万元”的差异。承租人在签约时的慎重程度，往往决定了发生纠纷时的处境是“被动补偿”还是“有据可守”，所以不管你是大品牌的商家还是小商户，在签约之前都要谨慎，看清每个条款！