最新消息:光明首个真正新规"好房子"「天境云玺」该项目是新标准下的"深圳最大盘"之一，也是真正意义上的新规产品，大花园社区、限楼高80米、3.1低容积、纯商品房（无回迁、保障房）最终可能卖个4万左右，真的是buff叠满啊，在当前光明市场绝对算是一个王炸产品了！

户型图已经流出，目前正在基坑开挖阶段，目前临时展厅即将开放，将于年后入市…

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10月9日，一份由深圳市规划和自然资源局、市住房和建设局联合发布关于稳妥推进《住宅项目规范》（GB55038-2025）实施的通知（以下简称《通知》），引发市场高度关注。《通知》明确，即日起报批建设的高度超80米住宅项目，应严格按照《住房和城乡建设部 应急管理部关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》(建科〔2021〕76号)等规定履行相关程序，在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，确保与我市消防救援能力相匹配。

从效果图上看，外立面预计会采用大面积玻璃幕墙+铝板结合，大园林内部可发挥更大的设计潜力，比如园林雕塑、水景、架空层泛会所等，将以更高品质标准打造。

项目将打造9栋小高层大园林社区，采用围合式布局，户型约83-166㎡新规3-4房，新规使用率超100%！ 

园林中央16层板楼（楼王），面积约166㎡ 大户型，2梯2户，主打高品质舒居；

其余8栋26层2T3-6户塔楼，适配83-139㎡ 不同面积段的刚改户型。

过程版户型图也已曝光，大户型2T2户，专梯入户，户型采用南北通透双阳台设计，主卧沿用新规270°大飘窗，通风采光效果绝佳。

小户型产品种类多样，区别于市面上的大部分产品，看起来十分有亮点。有板式通透横厅、竖厅产品，方正的竖厅也做到了通透。

T6塔楼还有一户客厅双面采光，通透双阳台的板式户型，估计出来就是爆款。

次卧也都用上双飘窗，通风采光效果很好，得房率很高，只是对视问题不可避免。

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今年（6月27日），光明中心区宅地（宗地号A509-0074）由深振业、天健、深建辰投资联合体以底价19.94亿竞得。成交楼面价18380元/㎡。

（深圳市振业（集团）股份有限公司、深圳市前海天健房地产开发有限公司、深圳市建辰投资发展有限公司）

其中，深圳市建辰投资发展有限公司成立于2021年2月24日，是深圳市光明区建设发展集团有限公司100%持股的国有独资企业。

根据出让文件，该宗地住宅部分为普通商品住房，按照“价高者得”的原则确定竞得人。无保障性住房配建、无70/90户型政策限制、无最高地价限制、不设住宅部分售价限制、意向竞买人须提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务。另外有以下条件： 

1、宗地住宅102347㎡、商业1500㎡允许分割转让；

2、须自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工。

项目于8月20日取得基坑支护及土石方工程施工许可，即将进入施工建设阶段。

工业用地的“变身记”

该地块原属[光明高新技术产业园区东片区]法定图则中的工业用地（M1）及公共绿地（G1）。

　　2025年4月14日，深圳市规划和自然资源局光明管理局发布规划调整方案，将原工业用地拆分为4块用地，其中最大地块转型为二类居住用地（R2），并新增3条支路（华周路、华科路、华明路）优化区域路网。

调整后，住宅用地面积3.5万平方米，容积率3.7，需配建9班幼儿园（3800㎡）、托育机构（600㎡）及社区体育活动场地，幼儿园产权归属。

根据出让约束条件，竞得者须在签订合同后1年内开工、4年内竣工，并承诺提供“交房即发证”服务。商业部分仅1500平方米可分割转让，其余配套需无偿移交。

地铁、学校、商业、公园，都在周边

买房最需要关注的地铁、学校和商业这三项配套，都分布在项目步行范围内。

◎地铁

 高德地图测距，项目距离6号线光明大街站1公里，一站可抵达凤凰城地铁站换乘13号线前往南山核心地区

◎学校

旁边是华夏中学跟华南师范大学附属光明星河小学，东周学校，周边也分布有多所学校，包括有南方科技大学附属光明学校、深圳小学、四大名校之一的深圳外国语楼村分校等多所市属名校分校

◎商业

附近有星河COCO City，这座集中式商业将成为整个星河天地新升级的标志建筑，也会为这个超过7000户的大社区带来优质的商业配套。

目前基本成型了，预计今年就能开业， 一个地铁站还有万达跟蓝鲸世界等大型商业。▲COCO City

附近还分布有新地中央广场约3万㎡的购物中心和绿地新都会约4.3万㎡的购物中心。

1.8公里外，体量约10万㎡的龙光蓝鲸世界跟万达广场已经开业。

◎公园

作为深圳最年轻的行政区，光明不仅实现城市定位的历史性跨越，文化生活方面更在加速崛起。

除了已经开放运营的虹桥公园、光明文化艺术中心等网红打卡地外，在建的科学公园、深圳科技馆（新馆已开放）、深圳国际美术馆（暂定名）等也在日趋完善，再一次擦亮深圳文化名片，备受全城瞩目。

地处核心居住区，居住价值显著

该地块位于光明街道核心居住区，正对华夏中学，斜接金地峰境瑞府，与网红新盘星河天地仅一路之隔。该宗地块也是近年公布拟出让宅地清单中，面积最大的一宗，区位优势、配套资源较为突出。

配套集群充沛光明文化艺术中心，以及深圳科技馆新馆、科学公园等文体设施已经陆续开放运营；生态资源方面，紧邻翠湖公园及光明小镇，人均绿地面积达54.18㎡。

整体而言，居住的价值，远超光明区平均水平。

光明新房与二手房市场：冰火两重天

项目所在的光明大街板块，曾是深圳打新“日光”常客。

周边项目印证了光明新盘的热度。2020-2021年，金地峰境瑞府一二期均开盘“日光”，均价5.13万-5.14万/㎡，吸引超1500批客户抢购。

但四年后的2025年，光明中心区的二手市场又是另一番景象。

全区挂牌均价仅4.2万/㎡，除龙光玖龙台等少数项目成交价达5万-6万/㎡外，多数小区价格徘徊在3万-4万/㎡。

2023-2024年光明累计供应超2万套新房，未来大量同质化户型（89-120㎡三四房）转入二手市场，将进一步压制房价天花板。

具体是否热销，还需最终定价！

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