唯有地段与视野不可辜负
近期，登临“浦西第一高楼”The Stage白玉兰观景台（320米），通过360°全景视野俯瞰浦江两岸，外滩万国建筑群、陆家嘴“三件套”与东方明珠尽收眼底。如此震撼的天际体验，或许正是高净值人群钟爱超高层住宅的原因——独特的景观资源已成为身份象征的重要标签。
图：上海天际线，拍摄于The Stage白玉兰观景台
区位分布：黄浦占据半壁江山
自2021年以来，上海超高层住宅（指100米以上）供应稀缺，其中约一半位于黄浦区。其余项目集中于虹口北外滩、浦东前滩及静安西藏北路等沿江或沿河核心地带。可见，具备规划超高层资格的区域，通常为传统“上只角”或“一江一河”沿线景观带。
表：2021年以来超高层项目供应套数板块分布（截至2025/8/15）
信息来源：亿翰整理
2024年，上海迎来超高层住宅集中入市，翠湖天地六和、中海顺昌玖里、融创外滩壹号院等项目实现品质与热度双赢。进入2025年，嘉里金陵华庭、上海壹号院开盘即售罄，高福云境已开放展厅，绿发新梓园亦蓄势待发。黄浦区深厚的历史文脉与顶豪定位相得益彰，持续吸引本地高净值人群及新晋精英关注，文体明星购置超高层住宅频上热搜。
结构特征：300㎡以下产品形成错位
从近年入市项目看，超高层住宅并未一味追求大户型。数据显示，300㎡以上户型占比仅为26.8%，而150㎡–300㎡户型接近三分之二，打破公众对顶豪“越大越好”的固有认知。
表：2021年以来超高层项目供应套数面积段分布（截至2025/8/15）
信息来源：亿翰整理
部分标杆项目如嘉里金陵华庭、融创外滩壹号院主力户型在250㎡以上，而翠湖天地六和起步面积达437㎡。这类项目凭借核心地段、品牌号召力与极致产品力，支撑其高总价与稀缺性，强化资产保值能力。
图：翠湖天地六和180米视野
信息来源：今日房产
相比之下，250㎡以下的“控总价”产品多出于规避高容积率或遮挡影响，试图以价格差异实现错位竞争。然而，客户结构复杂化易导致“高不成低不就”的市场认知，在2000–3000万总价区间面临激烈竞争，难以凸显产品优势。
表：2021年以来超高层项目供应套数总价段分布（截至2025/8/15）
信息来源：亿翰整理
从“地段至上”到“多维价值”
分化表现：有人欢喜有人愁
超高层住宅市场呈现显著分化，成功项目需在地段基础上实现产品突围，或打造不可复制的藏品级资产。
表：2021年以来超高层项目备案表现（截至2025/8/15）
信息来源：亿翰整理
翠湖天地六和成为典型代表，108套房源认筹近400组，认筹率达370%，入围积分高达69.6，刷新多项纪录：
• 套均总价逼近1.1亿元，超越绿宝园；
• 套均面积约528㎡，超过汤臣一品（约526㎡）；
• 成为当前上海最高可售住宅项目，登顶“住宅之巅”。
而海泰北外滩项目自2022年12月开盘以来网签率仅70%。尽管配备屋顶停机坪、防火防弹安全屋等顶级配置，但因产品与高价严重不匹配，未能获得市场认可。低区“一层四户”设计、72%得房率、涂料外立面及长达23年的开发周期，使其产品理念明显滞后。加之周边城市界面杂乱——南侧老旧建筑密集，西侧紧邻七浦路市场，整体环境与顶豪定位严重割裂。
认知改变：塔尖客群的置业逻辑
当前超高层豪宅已不再仅依赖“地段情怀”与“极致视野”。尽管核心资产具备抗周期属性，但面对市场分化加剧、购买力断层风险及产品同质化问题，项目必须构建综合竞争力。
上海高端购房需求呈现“资产配置+自住改善”双重导向。因此，豪宅价值正从单一地段逻辑转向“多维价值”体系——唯有将卓越产品力与精细化运营服务深度融合，方能赢得塔尖客群的真正认可。
同质化压力与风貌别墅“突袭”
竞争格局：总价3000万的分隔线
2025年上半年数据显示，上海在高端住宅市场全国领先：每成交3套千万级以上住宅，就有1套在上海；每2套3000万以上住宅中，1套位于上海；5000万以上顶豪成交482套，占全国总量的78%。
不同价位段客户需求差异明显：
• 1500–3000万：中产进阶与新兴板块崛起标志；
• 3000–5000万：需具备望江资源的“绝对话语权”；
• 5000万以上：强调城市底蕴与产品价值的双向契合。
对超高层而言，3000万是核心地段的“入场券”，唯有在产品端实现突破，才能脱颖而出。
新的挑战：与风貌别墅的客源争夺
在总价相近前提下，风貌别墅凭借独特优势成为超高层的重要竞争对手。两者生活方式各具特色：
风貌别墅通常配有地下室、庭院、阁楼等拓展空间，实际使用面积更大，私密性强，适合家庭成员分层居住，互不干扰。同时，其历史底蕴浓厚，建筑细节承载文化记忆，具备不可复制的文化与传承价值。受限于旧改政策与低容积率，供应极为稀缺，资产稀缺性突出。
超高层大平层则强调空间在同一平面的通透布局，促进家庭成员互动交流，营造亲密氛围。其核心价值在于核心地段的绝佳视野，但随着黄浦江一线资源开发趋于饱和，二线江景或非核心区项目的收藏价值将面临考验。
未来，绿发新梓园、苏河湾1号、金桥春宇综合体等项目需直面这一挑战，在产品创新与文化表达上寻求突破。
当前，上海豪宅已迈入3.0时代，进入超高层玻璃幕墙建筑与海派风貌别墅相互竞合的新阶段。港资开发商如瑞安、嘉里建设与内地头部房企如中海、万科之间的较量，本质在于谁更理解本土高净值客户需求，更具产品创新能力与文化底蕴塑造能力。