（报告出品方/作者：浙商证券，杨凡、吴贵伦）
产行园概况：传统产业园向综合性产业新城升级
1.1 产业园分类及模式
产业园作为集新体制、新技术、新经济于一体的创业与经济单元，起源于1979年深圳蛇口工业区，最初以加工贸易集中地形式出现。当前我国产业园数量众多、分布广泛，可依据功能、开发运营主体和园区等级进行分类。
按功能划分，主要分为科技园、一般工业园区和专业园区；按开发与运营主体不同，可分为政府主导、企业主导及政企联合模式，其中政府主导模式最为常见，如苏州中新工业园、上海张江高科技园区等，通常由地方政府设立管委会并下设投资公司负责基础设施建设。
按园区等级划分，一级园区包括国家级经济技术开发区、高新区、新区以及产业新城与小镇；二级园区则涵盖地方性政府主导型园区、产业地产商租售型园区及实体企业为完善产业链而建的园区。
产业园区对国民经济贡献显著。2022年，全国230个国家级经开区实现GDP约15万亿元，占全国总量的11.4%；国家高新区和自创区贡献了13.6%的GDP，两者合计占比达25%。
1.2 产业园发展趋势
随着经济结构战略性调整和技术进步，产业园区历经四阶段发展，逐步从传统工业区演变为集生产、生活、服务于一体的综合型产业新城，推动“产城融合”进程加快。
在产业结构上，由传统制造业向先进制造、生物医药、高新技术等新兴产业转型；在空间形态上，形成集住宅、办公、商业、休闲等功能于一体的城市综合体，吸引更多常住人口，增强区域活力。
政策持续支持产业园区升级。“十四五”规划明确提出，到2025年国家高新区数量达到220家左右，园区生产总值占全国比重由2020年的13.3%提升至15%。近年来，国务院及科技部相继出台多项政策，鼓励小微创业基地建设、推动经开区转型升级，强化高新区创新引领作用。
1.3 产业园经营模式
受土地资源趋紧、利润率下降及重资产模式资金压力加大影响，产业园企业正从单一“项目开发+出租”转向“开发运营+增值服务+产业投资”的多元化经营时代。
传统收入依赖物业销售与租赁，但该模式增长受限。目前越来越多园区开发商拓展产业投资与科技金融业务，提升长期稳定回报能力，增强抗周期性。
产业园上市公司概况：约35家上市企业，上海为集聚中心
截至2022年底，我国典型产业园区上市公司约35家，其中A股和H股共23家，新三板挂牌12家。A股18家代表企业包括张江高科、东湖高新、南京高科、苏州高新、中新集团等主业聚焦型企业，以及华夏幸福、招商蛇口等兼具产业园业务的综合房企。
从地域分布看，产业园上市公司主要集中于上海、北京等核心城市，其中上海拥有7家，居全国首位。从企业性质看，18家样本中中央或地方国企达14家，占比78%，显示行业仍以国资为主导。
典型产业园上市公司产业投资分析
3.1 张江高科：深耕产业投资十年，布局硬核科技赛道
张江高科是上海张江科学城核心开发主体，实际控制人为浦东新区国资委，持股50.75%（截至2023年6月）。公司业务聚焦园区开发、服务与产业投资，2022年房地产开发与租赁分别占营收55.2%、43.6%。
产业投资已成为利润核心来源。2018—2023年上半年累计投资收益约34.1亿元，占同期营业利润的51.5%；2023年上半年投资收益达3.27亿元，占营业利润比例高达65%。
公司自2006年起探索“一体两翼”模式，2014年提出“新三商”战略，向科技投行转型，重点布局集成电路、生物医药、人工智能等领域。依托上海市“1+5+N”科技创新布局，打造“2+2+X”产业体系，即以集成电路、AI为主导，创新药械、数字经济为重点，拓展未来车、航空航天、量子信息等前沿领域。
采用“直投+基金+孵化”综合模式，截至2023年6月末累计产业投资规模达87.13亿元，其中直投53个项目，金额38.69亿元；参与基金25支，认缴出资48.44亿元，撬动资金超559亿元。
已投项目表现突出，唯捷创芯、云从科技、联影医疗等已在科创板上市。未上市项目潜力巨大：
- 智己汽车：张江高科间接持股16.6%，按A轮估值300亿元计算，股权价值约50亿元；
- 微装公司：国内唯一高端光刻机制造商，张江高科间接持股10.8%，具备国产替代核心地位；
- 登临科技：国内首家实现商业化落地的通用GPU企业，估值约150亿元，张江高科持股部分价值约2亿元。
预计上述三家企业带来股权增值约52亿元，叠加其他投资，公司进入价值兑现期，投资收益增长空间广阔。
3.2 中新集团：基金与直投并举，聚焦“专精特新”企业
中新集团是中新苏州工业园区开发主体，成立于1994年，实际控制人为中方财团（46.8%）与新方财团（25.2%），管理团队融合中新两国经验，践行亲商理念，打造“产城融合、区域一体”发展格局。
确立“园区开发为主体，产业投资与绿色能源为两翼”的战略架构。2023年上半年，园区开发与绿色能源分别占总营收78.4%、17.67%。2018—2023年上半年累计投资收益约24.59亿元，占营业利润平均22.79%；2023年上半年投资收益2.13亿元，同比增长37.29%，占营业利润21.26%。
构建“母基金+子基金+直投基金”多层次投资体系，重点投向新能源、新材料、半导体、高端装备、医疗健康等领域，侧重早中期项目。截至2023年上半年，累计认缴43支基金近40亿元，带动50余个招商项目落户，拉动投资570亿元。
设立中新园创一期、二期及中新园展一期等直投基金，合计规模8亿元，聚焦“专精特新”企业。累计直投科技项目28个，投资5亿元，带动总投资55亿元。
典型案例：
- 齐禾生科：基因编辑技术领先企业，中新集团通过基金持股2.91%，对标诺唯赞、双鹭药业，成长潜力显著；
- 慧疗生物：mRNA药物产业化平台，持股3.42%，对标沃森生物、石药集团，市值空间广阔；
- 懋略科技：储能锂电池研发商，持股0.59%，对标国轩高科、赢合科技，市场需求旺盛。
截至2023年中报，直接与基金投资总额达45亿元，随着项目价值释放，投资收益有望持续增长。
3.3 苏州高新：多模式驱动产业投资，利润贡献超100%
苏州高新是苏州高新区首家上市公司，实际控制人为苏州市虎丘区政府。公司定位为“新兴产业投资运营与产城综合开发服务商”，形成园区运营、产业投资、产城开发三大板块。
房地产销售曾长期为主营收入，2019—2022年平均占比84.92%。但自2017年改革后，产业投资逐渐成为利润支柱。2018—2023年上半年累计投资收益约14.83亿元，占营业利润54.8%；2023年上半年投资收益达3.92亿元，占营业利润比例达107%，成为主要盈利来源。
采用“直投+基金+资管计划”多元模式，聚焦医疗器械、绿色低碳、数字经济等领域，形成战略投资、产业投资、财务投资三大路径。截至2023年中报，投资项目累计出资29.47亿元。
设立新苏新兴、苏新绿碳、美德科二号等专项基金，并参与朝希优势壹号、明善汇德等外部基金，重点布局医疗与新能源。一级股权投资覆盖诺一迈尔、宸泰医疗、科曜能源等多个项目。
旗下高新福瑞开展融资租赁业务，打造“绿源租”“医租赁”产品线，提升资产质量。战略投资杭州银行、东方创业等获取稳定回报；财务投资参与联科科技定增，退出项目收益率达24%。
已投项目中，荣旗科技、工大科雅、华盛锂电等成功上市。重点关注：
- 艾玮得：器官芯片解决方案提供商，估值达4亿元，苏州高新间接持股14.51%，对应权益约0.6亿元；
- 精控能源：智慧储能系统供应商，D轮融资后估值超33亿元，苏州高新持股11.02%，权益约3.9亿元；
- 海鹏科技：太阳能逆变器制造商，产品销往全球50余国，对标阳光电源、特变电工，发展空间广阔。
投资规模稳步扩大，未上市项目价值逐步显现，助力公司市值提升。
3.4 南京高科：四大平台支撑，投资收益占比近98%
南京高科为南京经开区重要开发主体，实控人为南京市国资委，持股34.74%。主营业务涵盖房地产开发、市政基建与股权投资，2022年房地产业务占营收81.4%。
产业投资贡献突出。2018—2023年上半年累计投资收益约99.2亿元，占营业利润77.7%；2023年上半年净投资收益16.9亿元，占营业利润比例升至97.7%。
2015年完成四大股权投资平台搭建：南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚。2021年起因百普赛斯、诺唯赞等被投企业上市，投资收益显著提升。
截至2023年中报，基金投资总额达23.16亿元，多个项目处于IPO进程中：
- 健耕医药：器官移植器械服务商，南京高科享有6.07%权益，对应市值0.97亿元，增值0.93亿元；
- 海纳医药：改良型创新药企业，享有2.28%权益，市值0.49亿元，增值0.29亿元；
- 一脉阳光：医学影像运营商，享有3.13%股权，对应市值1.29亿元，增值约1.27亿元。
三家企业合计增值约2.49亿元，投资成本仅0.26亿元，增长潜力显著。整体来看，投资组合成熟度高，未来价值兑现可期。
3.5 东湖高新：“中国光谷”开发主体，全国布局产业园投资
东湖高新是武汉“中国光谷”主要开发单位，实控人为湖北省国资委，持股18.53%。2022年工程建设占营收72.32%，科技园区与环保科技分别占13.6%、14.08%。
2023年上半年投资收益0.7亿元，占营业利润34%。聚焦智能科技与生命科技两大方向，在电子信息、AI、生物医药、医疗器械等领域开展价值投资。
在全国布局主题园区42个，覆盖武汉、鄂州、黄冈等地，坚持“投早、投小、投硬科技”原则，通过“基金+直投”方式培育初创与成长期企业，构建高科技产业生态。
截至2022年末，管理基金4只，累计投资项目27个，直投1个，其中园区项目13个。代表性项目：
- 达梦数据：国产数据库领军企业，东湖高新持股0.92%，参考市值约293亿元，权益增值约2.7亿元；
- 禾元生物：分子医药农业科技公司，Pre-IPO轮估值51.54亿元，权益增值约1.9亿元；
- 里得电科：电力安全高新技术企业，持股0.86%，对标中熔电气，成长性强。
凭借广泛的园区网络，优先获取优质标的，具备较强产业投资竞争优势。
总结：经营模式多样化，产业投资成新增长极
4.1 产业园现状小结
- 开发周期长、资金需求大：产业园区体量大、业态复杂、回收周期长，资金占用规模高，现金流回笼慢。
- 受地方政策影响明显：主导产业受地方规划、税收优惠、财政补贴等政策驱动，政策变动直接影响招商与运营。
- 产业集聚带动区域发展：龙头企业落地后形成集群效应，促进资源共享、技术创新与跨产业融合，并辐射周边地区，推动一体化发展。
- 收入来源多元化：从传统租售向“开发运营+增值服务+产业投资”转变，产业投资成为新的业绩增长点。
- 适合REITs发行：园区运营稳定、资产成熟度高，是公募REITs的重要底层资产。截至2023年6月，园区类REITs占全部REITs数量的32%（9/28）。
4.2 产业园企业产业投资特点小结
- 科创投资成主流：投资集中于数字经济、智能制造、绿色科技、生命科技等领域，2022年相关领域投资案例占比超七成。
- 从“重资产”向“轻资产”转型：产业投资要求更高的专业判断与风控能力，需贯穿园区全生命周期，实现资金闭环。
- 抗周期能力强：相比传统地产，产业地产租金收入稳定，受市场波动影响较小；产业链投资成为业绩增长与估值提升的关键驱动力。
（本文仅供参考，不代表任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）