2025年中国工业地产行业发展历程、投资规模、竞争格局及发展趋势分析：工业地产区域差异明显，中西部发展滞后但潜力巨大[图]

工业地产行业概述

工业地产是指以产业为依托、地产为载体，专注于工业楼宇、厂房及高新技术研发用房开发的物业形态，涵盖投资、开发、运营与服务等环节。在我国，工业地产主要分为物流仓储、工业厂房和工业研发楼宇三类，土地批租期限为50年。其核心功能是为工业生产提供空间支持，推动产业链稳定发展。开发商通过自建销售或出租获取利润，运营商则依靠专业管理收取租金和服务费，小业主多用于自产或出租实现回报。

主要开发模式包括工业园区开发、工业地产商主导、主体企业引导和综合运作四种。其中，由地方政府开发区或园区管委会下属开发公司主导的工业园区模式是我国当前最主要的发展路径。

工业地产行业发展历程

自改革开放以来，我国工业地产历经五个发展阶段：1979–1984年萌芽期，以出口特区为起点，承接港澳台及日韩产业转移；1984–2003年黄金发展期，外资涌入带动园区快速扩张；2003–2006年调整期，政策收紧促进行业规范化，管理体系趋于多元；2006–2017年转型升级期，市场力量增强，PPP模式普及，管理趋向精细化；2017年至今进入持续发展期，在房地产调控与新基建双重驱动下，工业地产承担起产业升级和高质量发展的战略使命。

工业地产行业产业链

产业链上游涵盖土地获取、规划设计与基础设施建设，需协同政府、金融机构及工程服务商完成资源配套；中游聚焦工业厂房建设与定制化装修，强调施工组织与质量管控；下游涉及销售与运营管理，包括物业维护、安全管理及租赁服务，保障资产长期稳定运行。地产开发企业作为核心主体，贯穿全链条资源整合，推动项目高效落地。

工业地产行业发展现状

1、工业用地成交面积及成交金额

2024年全国工业用地招拍挂市场成交总面积降至12亿平方米，同比下降16.47%；成交金额为4503亿元，同比下降11.59%。全球经济不确定性加剧企业投资谨慎情绪，传统制造业转型抑制新增用地需求，而高新技术产业偏好集约化用地模式，进一步改变整体需求结构，短期内工业用地市场仍将处于调整阶段。

2、工业用地成交均价

2024年工业地产成交均价达375.25元/平方米，同比增长5.84%，呈现稳步上升趋势。区域发展差异显著，长三角、珠三角、环渤海、中部及西部重点省市构成主要市场，受区域经济水平和产业集聚程度影响，价格分布不均。

3、工业地产市场规模

作为房地产重要分支，工业地产受益于全球制造转移、新兴产业崛起与电商物流发展。在长三角、珠三角等产业集聚区，因配套完善、区位优越，市场需求旺盛，市场规模领先。城市化进程加速也提升了边缘工业区价值。2024年中国工业地产投资规模约为29620亿元。

4、工业地产区域分布

市场呈现“东强西弱”格局。东部沿海地区发展成熟，需求稳定；中西部地区受益于基础设施建设和产业转移，潜力巨大。随着国家区域协调发展战略推进，中西部有望迎来快速增长期。

工业地产行业企业格局和重点企业分析

行业竞争呈三大梯队格局：第一梯队为营收超百亿元的龙头企业，包括保利发展、万科A、招商蛇口、大悦城、陆家嘴等，具备资金、品牌与全国布局优势；第二梯队营收介于10–100亿元之间，如上海临港、外高桥、张江高科、中新集团等，深耕特定区域或经济带；第三梯队为营收不足10亿元的中小企业，如海泰发展、空港股份等，聚焦本地或细分领域。

1、万科企业股份有限公司

成立于1984年，1988年进入房地产行业，现已转型为“城乡建设与生活服务商”。2017年深圳地铁集团成为第一大股东，支持其“轨道+物业”发展模式。2024年，万科A房地产开发及相关资产经营业务收入达3010亿元。

2、招商局蛇口工业区控股股份有限公司

构建“租购并举、轻重结合”的业务体系，聚焦开发、资产运营与物业服务三大板块。坚持区域聚焦与城市深耕策略，2024年获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，总地价约486亿元，其中一线城市投资占比达59%。当年开发业务营业收入为1564亿元，同比增长1.56%。

工业地产行业发展趋势

1、价格优势明显，未来有上升空间

工业地产作为第四类用地，租金普遍低于写字楼与商业零售，且国内租金水平仍低于国际成熟市场。随着工业用地市场化、规范化进程加快，资源稀缺性凸显，价格上行趋势明确，未来租金具备较大提升潜力。

2、更广阔的升值潜力与投资价值，将持续开发

工业地产投资回报率显著高于住宅和写字楼。在“十四五”规划推动城镇化率提升背景下，工业发展将持续扩张，带动工业地产需求激增。其具有跨地理集聚与辐射效应，可成为城市地标，促进区域价值几何式增长。

3、更紧凑的供求关系，工业地产需求不断上升

当前工业物业需求持续攀升，但供应相对短缺，尤其物流仓储领域存在明显缺口。伴随“大众创业、万众创新”政策推进及产业环境优化，工业地产投资热度不断提升。

4、新兴产业兴起，工业地产土地利用效率提升

半导体、大数据、新能源汽车、生物医药、智能装备等新兴产业对高效率、高标准厂房需求旺盛，推动产业园区向高附加值产业集聚。预计未来将形成一批以新兴产业为核心的产业集群，显著提升土地利用效率。