越南新版土地法实施 对房地产市场影响深远
土地价格框架变化
根据2024年修订的《越南土地法》，政府将不再每五年发布一次土地价格框架，而是由各省人民委员会从2026年起每年公布一次地价表。这一改革旨在使国家地价更贴近市场实际水平，增强房地产市场的透明度和公平性。
新法规还明确了四种主要的土地计价方法：比较法、收益法、调整系数法和盈余法。盈余法被认为是最关键的一种，适用于项目总收益可估算的情况。
越南房地产经纪人协会（VARS）指出，取消土地价格等级有助于保护民众权益，并促进房地产市场健康发展。MBS证券公司认为这将加速解决长期以来的土地估价问题，并推动多个停滞项目的恢复。
对房地产价格的影响
VARS也表达了部分担忧，即土地价格上升可能导致用地成本增加，从而推高房地产价格。MBS补充说，企业土地使用成本的提高可能会影响投资者利润率，具体涨幅则取决于各地政策执行情况。
胡志明市房地产协会（HoREA）强调，新规通过明确补偿标准和减少“中间商”干扰，有利于保障各方利益。同时，补偿方式更加多样，有助于加快项目清场进度。
此外，《2024年土地法》第79条规定了32种国家可征收土地用于公共利益的情形，避免了过去一些地区过度征地的问题，为企业和地方政府提供了更为清晰的操作指南。
扩大土地使用权范围
新法律在第4条中规定，海外越南公民享有与国内公民相同的土地租赁、转让和获得土地使用权证的权利。此举被看作是吸引海外资本回流、促进人才回国发展的积极信号。
外国直接投资企业在越南获取土地的机会也有所增加。此前，外企需通过与本地企业合资方式间接取得土地使用权，如今可根据新法直接参与投资。
新闻来源：cafef.vn