出品/联商网
撰文/李高
2026年，全国商业地产市场将迎来新一轮集中开业高峰。
据联商网统计，2026年全国拟开业商业项目共430个（不含专业市场、酒店及写字楼，商业建筑面积≥2万㎡），新增商业建筑面积3414.29万㎡，平均单体面积约7.94万㎡。
其中，全新开业项目361个；存量升级项目69个，涵盖运营主体更换、整体改造招商或内部焕新后重新亮相等类型。
华东区域领跑，上海继续居首
全国七大区域均有新商业项目开业。华东以213个位列第一，占比近半；华南（64个）、华中（44个）、西南（41个）紧随其后；华北、西北、东北分别为33个、20个、15个。
城市供应：一线及新一线城市主导
上海以40个新开项目继续领跑全国。作为全国商业地产风向标，上海持续吸引全球品牌与头部开发运营企业布局。2026年重点新项目包括：36万㎡新嘉中心、28万㎡徐家汇中心ITC Maison（分阶段开业）、17万㎡前滩太古里二期、松江首个TOD商业泗泾招商花园城等。同时，淮海路龙凤商厦（原龙凤金银珠宝商店）、幸汇城隍（原豫城时尚）、新六百YOUNG（原太平洋百货徐汇店）等一批城市更新项目也将全新亮相。
TOP10开业城市均为一线及新一线城市，印证商业活力与城市经济基本面、人口规模和消费潜力的强关联。杭州、南京、广州、苏州、成都开业数量均超10个。
企业格局生变：华润有望登顶开业榜首
2026年拟开商业项目中，华润万象生活、珠海万达商管、爱琴海集团、京东集团、龙湖商业、新城控股集团、宝龙商业、招商商管、正和城邦、德基集团位居企业开业量TOP10。
华润万象生活计划开业20个，有望首次超越万达（19个），成为年度开业数量最多的企业。作为央企，华润近年在万象城、万象汇、万象天地等成熟产品线稳定输出，并加速拓展“天地系列”轻资产及奥特莱斯板块，口碑与执行力兼备。
轻资产已成为头部企业规模化扩张的核心路径。万达持续推进“去地产化”与存量轻化；宝龙商业于2025年完成滨江宝龙城资产出售并保留运营权；正和城邦作为典型轻资产运营商，2026年待开4个项目全部为轻资产管理项目，创始人吴正梅被业内称为“MALL姐”，曾操盘南京水游城、虹悦城、景枫KINGMO等标杆项目。
TOP10企业普遍具备成熟开发与精细运营能力，在招商质量与后期运营保障上更具优势，也是“爆款商业”的主要孵化方。值得关注的2026年重点项目包括：高奢类——杭州恒隆广场、北京太古坊、天津泰达海信广场、徐州德基广场、三亚太古里、重庆中環万象城、西安SKP南馆；大体量类——上海前滩太古里二期、PRISMA新嘉中心、绍兴苏宁广场；万象天地系列——浦东金桥万象天地、佛山万象天地、武汉光谷万象天地、成都万象天地；特色奥莱类——无锡杉杉奥特莱斯广场、砂之船（广州）奥莱公园等。
主力体量转向中小规模
从面积分布看，2–5万㎡项目占比最高（35%），略高于5–10万㎡项目；整体呈现以中小体量购物中心及社区商业为主导的趋势。
原因在于：一是存量改造成为主流，原有物业体量普遍有限；二是主理人商业、策展型空间等个性化业态兴起，更适配小而精模型；三是开发成本攀升，大体量项目风险与投入压力增大，“谨慎开发”成行业共识。
此外，还有大量2万㎡以下特色商业将于2026年亮相，包括：上海菊园维乐城（1.8万㎡）、华润中心配套商业（1.2万㎡）、前滩源配套商业（1.2万㎡）、恒隆广场三期（0.3万㎡）、杭州临平百联奥特莱斯二期话梅集（15万㎡）、淮北麦腾创谷邻里中心（0.6万㎡）、天津福湾广场（1.5万㎡）、星际太空港（1.8万㎡，中国首个太空主题综合体）、中建·南开福邻荟（1.72万㎡）、华亭里Block广场（1万㎡）、广州花邻荟·花山（1.7万㎡）、中山明山台（1.5万㎡）、孝感云集小镇（1.1万㎡）、毕节金沙长安里（1.1万㎡）、拉萨楚卡金街（1万㎡）等。
存量改造全面提速
在存量时代，商业改造升级已成行业破局关键路径。代表性案例包括：上海百联TX淮海、杭州工联CC、金华世贸城市广场、北京超极合生汇西区等。此类改造并非简单硬件翻新，而是围绕精准定位、业态重构、空间焕新、运营升级与数字化赋能的一体化更新，切实提升资产价值、客流与营收。
2026年拟开项目中，明确为存量改造的至少有67个。改造对象涵盖老旧厂房、菜市场、产业园、地下空间等功能再造；以及经营乏力的百货、购物中心、街区等，通过更换运营方、系统性调改后重新亮相。
部分项目为内部升级重开：上海首位SHOWAY一期完成招商调整，预计7月焕新亮相；重百造梦场启幕，打造国漫主题二次元综合体；重庆上海城·嘉天地整合原百联南岸上海城、红星美凯龙、中央大街等区域整体更新；洛阳吉庆路丹尼斯扩容至4.35万㎡（原3.4万㎡），新增影院业态，拟于2026年牡丹花会期间营业。
