John Shen
ALC 首席执行官
我在ALC担任CEO今年是第16年了。关于“区域中心的核心价值到底是什么”这一问题，不仅我曾困惑，至今业内也未有统一认知，投资人看法更是多元。
作为一家独立第三方区域中心，ALC不与任何EB-5开发商或项目管理公司（JCE）深度绑定，始终站在投资人立场，在募资前对项目进行严格信贷风控，并在资金到位后切实履行对EB-5本金的保护责任。简而言之，ALC坚持资金安全第一，不关注开发商盈利，只确保项目完成就业。本文所探讨的区域中心核心价值，特指此类独立第三方机构。
区域中心的核心价值在于宣传销售EB-5项目吗？并非如此——这是证券经纪人和移民中介的职责。是否在于提供移民申请服务？也不是——这属于移民律师的专业范畴。是否在于开发建设或运营项目？由于独立区域中心需与开发利益隔离，因此也不成立。真正的核心价值在于：开发高质量项目并实施专业管理，为投资人提供“银行+私募+资管”三位一体的系统化服务。
私募属性显而易见，因EB-5本质为私募股权投资。但为何银行与资产管理也构成其核心能力？以下分述之。
区域中心的银行服务
当前主流EB-5投资已从股权模式转向借贷模式，多采用高级贷款或夹层贷款，以保障投资人清偿顺位优先、退出时间明确。这种结构本质上属于银行类金融服务。
1. 贷款运营：从项目筛选、审核、批准、交割到贷后管理，整个流程需具备专业信贷团队支持。在美国部分州，大规模放贷还需取得专门执照，并接受金融监管机构监督。独立区域中心若长期开展此类业务，必须建立符合银行标准的风控与服务体系。
2. 反洗钱与账户管理：募集资金伊始，区域中心即需开设并管理各类资金账户。根据美国《银行保密法》及相关反洗钱法规，区域中心须履行金融机构义务，包括客户身份识别、交易记录保存及配合政府调查等，其责任与银行无异。
区域中心的私募发行
EB-5投资人认购的是有限合伙或有限责任公司权益，属于受美国证券法管辖的证券产品。尽管豁免注册，仍属典型的私募股权投资。作为发行方，区域中心须承担基金管理人职责，遵守全部证券合规要求。
尤为重要的是“受托责任”（fiduciary duty）。作为普通合伙人，区域中心必须充分披露项目风险，在投后管理中维护投资人（有限合伙人）利益。由于独立第三方区域中心与项目无利益关联，更能客观履职，降低被诉违约风险。
投前尽调与投后管理是衡量实力的关键。优秀区域中心不仅具备专业项目评估能力，还应拥有行业研究与宏观判断力。当项目出现运营问题时，需像专业私募机构一样，调动资源化解危机，最大限度保护投资。
区域中心的资产管理
资产管理旨在通过高效低成本的运营，维护并提升资产的经济与资本价值。这里的资产既包括EB-5贷款等金融资产，也涵盖极端情况下区域中心接管的实物资产。
影响EB-5资产价值的核心因素是项目现金流潜力。在成本相近的前提下，选择现金流更强的投资标的，即是实现资产价值最大化的关键。对资产未来价值的评估，也有助于判断项目质量，指导投资决策。
ALC过往曾经历数次项目破产清算。得益于EB-5资金处于高级贷款地位，均顺利收回抵押的商业地产，保障了本金安全。然而更大的挑战在于：如何将有形资产重新转化为可退出的金融资产，并在完成就业后成功返还资金。在此过程中，资产的维护、改造与升级至关重要。我们通过实践积累了一套专业资产管理手段，有效实现了资产保值目标。
总结
独立第三方区域中心的核心价值，在于整合银行、私募与资产管理三大领域的专业能力，构建系统化服务体系。这虽为个人见解，非行业共识，但基于过去15年的实践经验，我坚信这是该类机构未来发展的正确方向。
《Crossing The Swamp》（“穿越沼泽”）
作者：ALC CEO 沈众 (John Shen)
简介：本书基于作者在美20年创业经历，讲述从失败低谷到东山再起的真实历程，提炼出决定创业成败的八大法则，为全球创业者提供启发与力量。英文版于2023年6月在美国出版，同年两次登顶亚马逊畅销书榜首。
截至2024年11月13日ALC项目获批数据统计：
正在招募中的ALC项目
乡村项目
No.107 佐治亚州美新室内科技立体种植项目
预留签证类别：乡村项目
行业类型：农业科技 | 室内立体种植
EB-5贷款性质：高级贷款
募集人数：22人
抵押品性质：实物资产、项目公司及母公司资产与股权质押，母公司承担无限连带担保责任
退出方式：再融资或二级市场出售贷款
No.100 南卡罗来纳州本源室内种植基地
预留签证类别：乡村项目
行业类型：农业科技 | 室内立体种植
EB-5贷款性质：高级贷款
募集人数：25人
抵押品性质：实物资产、项目公司资产与股权质押、政府拨款
退出方式：政府拨款、商业贷款替换或股东注资偿还
No.91 犹他州凯普地热能源发电基地-地上
（合作机构独家代理）
预留签证类别：乡村项目
行业类型：地热能源电站开发
EB-5贷款性质：高级贷款
募集人数：45人
抵押品性质：固定资产
抵押品价值：四倍以上固定资产、设备及股权
退出方式：可再生能源联邦投资税收抵免或美国能源部（DOE）贷款支持
城市高失业率（TEA）区项目
No.106 内布拉斯加州希尔顿汉普顿酒店
(I-956F已获批)
预留签证类别：城市高失业率区项目
行业类型：房地产 | 酒店
EB-5贷款性质：夹层贷款
最多招募人数：20人
抵押品性质：股权质押，股东提供无限担保，开发商与承建方提供完工担保
退出方式：项目运营回款或商业贷款置换
No.93 路易斯安娜州博希尔高尔夫娱乐中心
(I-956F已获批)
预留签证类别：城市高失业率区项目
行业类型：房地产 | 娱乐中心
EB-5贷款性质：高级贷款
其它政府贷款：美国SBA 504担保贷款
募集人数：12人
抵押品性质：固定资产
抵押品价值：两倍以上固定资产
退出方式：再融资
正在招募中的ALC合作项目
项目使用ALC区域中心执照。ALC不进行信贷风控审核，不参与管理，也不承担任何财务责任。
- 联邦实验中心｜预留签证类别：高失业区｜行业类型：商业地产开发
- 萨朵亚高奢养生度假村｜预留签证类别：乡村项目｜行业类型：房地产 | 度假村
- 雷霆山体育中心｜预留签证类别：乡村项目｜行业类型：房地产 | 体育中心
- 大学城希尔顿酒店｜预留签证类别：高失业区和乡村双预留｜行业类型：房地产 | 酒店
关于美国借贷中心（ALC）
美国借贷中心（ALC）成立于2009年，总部位于加州尔湾市，是专注于政府担保贷款领域的非银行借贷机构，也是美国授权范围最广的区域中心联合体之一，业务覆盖全美48个州及华盛顿特区。
成立以来，ALC已为数千家企业提供超23.5亿美元贷款与投资，助力其成长发展。机构以资金安全性为核心理念，专注高级贷款，通过严格风控筛选信用优良、现金流稳定、还款能力强的项目对接EB-5资金。
作为美国最大规模的非银行借贷机构之一，ALC深耕联邦与州政府担保企业贷款领域，通过将其与EB-5深度融合，显著降低投资风险，致力于保障投资人顺利移民与资金安全。
2021–2023年，ALC连续三年获评英国《金融时报》“美国发展最快企业”；2020–2024年，连续五年入选Inc. 5000“美国成长最快私营企业榜”。
