东京二手房价格创历史新高
日本不动产调查公司东京KANTEI于2026年1月22日发布的数据显示，2025年东京23区二手住宅平均期望出售价格首次突破1亿日元大关，达每70平方米1亿393万日元，同比上涨34.6%，涨幅为1997年有可比数据以来最高。
全域二手公寓价格同步跃升
本次统计对象为专有面积30平方米以上的家庭住宅（不含办公及商业用房）。作为东京住宅市场主力，二手房价格更能真实反映供需基本面，较新房更具市场代表性。
数据显示，2025年12月东京都内二手公寓均价达每70平方米1亿247万日元，同比上涨37.1%，为2002年统计启动以来首次突破1亿日元，且已连续20个月上涨。
其中，东京23区二手公寓均价升至1亿1960万日元；东京、神奈川、千叶、埼玉“一都三县”二手住宅均价达6554万日元，连续17个月上涨。
房价飙升的三大动因
供应收缩与成本上行推高新房门槛
新房市场持续缩量，叠加建材与土地成本大幅攀升，导致新房价格高企，促使部分购房者转向二手房市场。
财富效应强化高端需求
股市上涨带来的财富效应，推动资金充裕群体加大优质房产配置力度，显著提振二手房需求。
优质供给结构性扩容
港区、涩谷区等核心地段次新房供应稳步增加；售价超10亿日元的超高端大户型高层住宅集中入市，直接拉升整体均价。
区域分化加剧
都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷）二手房价格同比上涨32.9%，而台东、江东等非核心区仅涨21.9%。地价方面，千代田区以328.3万日元/平方米居23区首位，葛饰区仅36.8万日元/平方米，差距近9倍。
市场转向平稳调整期
东京KANTEI指出，目前都心6区二手房流通套数增加，挂牌价与成交价出现偏离。高级主任研究员高桥雅之表示：“2026年难再现2025年式的大幅涨价。”
预计2026年东京二手房价格将维持高位，但市场对高价敏感度提升，整体将由高速上涨转向平稳调整。需重点关注房源流通量、购房者支付能力及政策动向等变量。
刚需与投资者策略建议
政策红利：税制改革降低购房成本
2025年12月公布的税制改革纲要明确：扩大优质二手房贷款抵扣额度与期限——抵扣期最长可达13年，贷款额度上限将与新房一致；“40平方米以上”建筑面积抵扣条件亦将覆盖二手房。
区域选择：避开溢价洼地
葛饰区、足立区、江户川区、练马区、板桥区等地价较低，相较千代田区等核心区域置业成本显著降低，适合预算有限的刚需群体。
投资逻辑：回归价值与流通性
投资者应摒弃“追涨”思维，聚焦资产核心价值与流通性：优先选择适配市场需求、人口流入稳定、配套完善、交通便利的标的；理性评估挂牌价与成交价差异，规避高价非标房源。
优质地段次新房及符合新政优惠的二手房，仍具备稳健保值增值能力，是当前核心布局方向。
