财产租赁所得个税“减除费用”按净收入计算
根据《个人所得税法》第六条规定，财产租赁所得每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；超过四千元的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。实际计算中，租金收入可扣除租赁过程中缴纳的税费、修缮费用等支出。
关键问题在于，“减除费用”800元或20%的计算基数是毛收入还是净收入？毛收入指实际收到的租金，净收入则为毛收入扣减相关税费和修缮费用后的余额。
证据一：国税函〔2009〕639号明确扣除次序
《国家税务总局关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函〔2002〕146号）调整后的扣除顺序为：（一）财产租赁过程中缴纳的税费；（二）向出租方支付的租金；（三）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；（四）税法规定的费用扣除标准。
该文件中的“依次扣除”表明，“减除费用”应在其他项目之后扣除，即以扣除税费、租金和修缮费用后的净收入作为计算基础。
举例说明：租金毛收入8000元，实缴税费1200元，修缮费用800元。
- 依次扣除：先扣1200 + 800 = 2000元，剩余6000元，再按20%计算“减除费用”为1200元。
- 若不依次扣除，“减除费用”可能按8000元（1600元）、6800元（1360元）或6000元（1200元）计算，导致结果不一。
“依次扣除”的设定正是为了避免计算基数不确定带来的争议。
证据二：厦门税务局官方答复支持净收入计算
2021年7月13日，厦门市税务局明确答复：“减除费用”应按净收入计算。该观点源自对国税函〔2009〕639号文的官方解读，具有政策依据，并非地方自行解释。
证据三：申报表设计逻辑不影响扣除顺序
有观点认为，《个人所得税自行纳税申报表（A表）》及《扣缴申报表》中“减除费用”列在其他扣除项目之前，与639号文存在矛盾。但填表说明指出，“减除费用”包含工资薪金的每月5000元和财产租赁所得的800元或20%，属于法定费用。
表格将“法定减除”置于“其他扣除”之前，体现的是优先性而非扣除顺序。实际操作中仍应遵循639号文规定的扣除次序。
此外，自然人电子税务局（扣缴端）在财产租赁所得填报界面的实际运算也验证了这一点：系统以净收入为基础计算“减除费用”。例如，输入收入4517.86元，扣除税费92.65元后，按(4517.86 - 92.65) × 20% = 885.04元进行减除。
综上，个人所得税中财产租赁所得的“减除费用”800元或20%应以净收入为计算基数，即在扣除税费、租金、修缮费用后再行计算，符合税法规定及征管实践。