自然人出租住房开专票为何多缴税？
有自然人出租住房时发现，除个税和房产税外，还需缴纳增值税及城市维护建设税。原因在于租客要求开具增值税专用发票用于公司抵扣。
通常情况下，住房租给个人不涉及税务抵扣，开具普通发票即可，仅需缴纳个税与房产税。但若开具专票，则不能享受增值税免税政策，即使月租金未超过10万元，也须依法缴纳增值税及相应附加税费。
根据《国家税务总局公告2023年第1号》《财政部 税务总局公告2023年第1号》《财政部 税务总局公告2023年第19号》，小规模纳税人可选择放弃免征增值税政策并开具增值税专用发票，该政策执行至2027年底。
值得注意的是，依据《财税〔2016〕12号》，月销售额不超过10万元的，免征教育费附加和地方教育附加。
因此，自然人申请代开增值税专用发票时，需缴纳个税、房产税、增值税以及城市维护建设税。计税时需将含税租金还原为不含税金额，计算方式与普票不同。
案例计算：月租6300元住房开专票应缴税费
以一套月租金6300元的住房为例，具体计算如下：
（1）增值税
个人出租住房按5%征收率减按1.5%缴纳增值税。
增值税 = 6300 ÷ (1 + 5%) × 1.5% = 90元
不含税租金 = 6300 - 90 = 6210元
（2）城市维护建设税
假设房屋位于市区，适用税率7%，小规模纳税人享受六税两费减半优惠。
城市维护建设税 = 90 × 7% × 50% = 3.15元
（3）房产税
房产税 = 6210 × 4% × 50% = 124.2元
（4）个人所得税
可扣除税费（不含增值税）= 3.15 + 124.2 = 127.35元
应纳税所得额 = 6210 - 127.35 = 6082.65元（超过4000元，减除20%费用）
个税 = 6082.65 × (1 - 20%) × 10% = 486.61元
合计应缴税款
总税额 = 90 + 3.15 + 124.2 + 486.61 = 703.96元
相比开具普通发票多缴约84.04元。
