冷链物流与冷库投资全景分析
高标仓的细分领域，冷链基建持续升温
冷库是冷链物流的核心基础设施，具有较高的建造成本和运营复杂性。在同等面积及构造下，冷库总成本是普通高标仓的2-2.5倍。其盈利对单位租金收入和出租率极为敏感：当日租金为3.4元/平米时，保本出租率为90%；若租金降至3.0元/平米，则需100%出租率才能实现盈亏平衡。
冷库投资开发参与者包括政府、物流服务商、物流不动产开发商、专业投资机构及下游使用者。其中，国家骨干冷链物流基地、优质物流不动产开发商及专业投资机构最为活跃。第三方物流龙头亦积极投入建设。
冷链物流已成为民生保障和全球生鲜食品流通的重要通道，尤其是在新冠疫情催生的生鲜电商爆发后。自2020年起，国内外资本加速布局冷库市场。例如，黑石并购大湾区含8万吨冷库的物流资产项目，方源资本接盘CJ物流旗下荣庆物流全部股权等。
万纬冷链、美库、亚冷等企业在冷库网络布局方面进展迅速，在全国范围内拿地新建或改建高标仓冷库。功能型冷库因具备存储、分拨、配送等综合能力，通用性强、可投性更高。
冷链物流是以低温环境贯穿生产、仓储、运输至消费全过程的系统化物流模式。产业链分为上游设备供应商（如冷藏车、制冷系统）、中游服务企业（运输型、仓储型、综合型）以及下游消费端的食品、医疗等行业。
我国冷链基础设施近年显著提升。根据中国物流与采购联合会数据，2015年至2019年，冷库总量从3740万吨上升至6053万吨；冷藏车保有量从9.34万辆增至21.47万辆。但与发达国家相比，我国人均冷库容量仍偏低，仅0.13立方米，而美国达0.49立方米。
据预测，至2025年我国冷链物流市场规模将突破5500亿元，年均复合增长率为12%。其中，食品类占比近90%，主要驱动因素包括生鲜电商渗透率提高、预制菜兴起、乳制品消费升级等。医药冷链则因监管严格且门槛较高，服务品类涉及疫苗、注射剂、血液制品等需低温保存产品。
目前冷库温区以冷冻库为主（占70%），适用于冷冻食品；冷藏库占约25%，用于保鲜生鲜食品。部分冷库还设置恒温及其他温区，满足特定存储需求。
我国存量冷库分布不均衡，华东地区占比近四成。一线城市空置率较低，二线城市如南京空置率则高于20%。港口城市加快冷链中心建设，以补齐进口冷链短板。
冷库投资选址需考虑城市发展、交通节点与用户需求匹配度：
- 消费力旺盛、交通枢纽型城市优先；
- 靠近高速主干道、市区位置更优；
- 建筑规模与客户需求适配；
- 设计需通用、灵活、自动化程度高；
- 信息系统集成能力强。
冷库建造及运营成本显著高于普通高标仓：单平米投资额比普通仓库高出2000元以上。“干改冷”方式成本增加50%。冷库建造周期也较长，中等体量约为1至1.5年。
冷库日均运营成本约2.9元/平米/天，电费与人工分别占比45%与40%。高效运营要求具备稳定的客户流量、智能化管理系统及多样化的增值服务。
消费者对食品安全与新鲜度日益重视，推动冷链物流市场需求持续扩大。预计到2025年，整体冷链市场规模将达到5500亿元。当前我国冷链运输率仅为45.4%，对比发达国家平均90%以上，仍有广阔增长空间。
区域格局上，华东地区仍是冷库密度最高区域，但中西部发展速度加快，区域发展失衡状况正逐步改善。
冷链物流行业发展现状与趋势分析
政策支持推动行业快速发展
自2010年起，国家陆续出台多项政策促进冷链物流行业发展，重点关注冷链物流设施布局、体系建设及农产品流通等方面。2021年12月，《“十四五”冷链物流发展规划》发布，提出到2025年初步形成覆盖全国的冷链物流网络，并打造“321”冷链物流运行体系。该规划还明确将建设100个左右国家骨干冷链物流基地，补齐两端设施短板。
据统计，华东、华南、华中和西南地区冷链园区平均建造成本约5000元/㎡，若按每基地不低于33万㎡计算，至2025年总建设投资预计达1650亿元。这一发展将显著带动制冷设备及相关产业增长。
市场格局呈现集中化趋势
在政策与消费双轮驱动下，冷链物流市场热度持续上升。2020年中国冷链物流百强企业营收合计694.7亿元，占市场总额18.13%，其中前五名企业占比达36.91%。尽管市场集中度提升，但百强后50名仅占总营收10.53%，显示中小型企业仍占据多数，整体仍处于分散状态。
多元化服务模式支撑产业发展
目前冷链物流企业已发展出七种主要运营模式：
- 运输型冷链：如双汇物流，专注于干线与支线运输。
- 仓储型冷链：如太古冷链、普菲斯，提供冷库储存服务。
- 配送型冷链：如北京快行线、上海新天天，聚焦城市或区域冷链配送。
- 综合型冷链：如荣庆物流、中外运，提供全链条冷链物流服务。
- 供应链型冷链：如鲜易供应链、九曳供应链，整合商流、信息流、资金流于一体。
- 电商型冷链：如顺丰冷运、京东冷链，服务于生鲜电商平台。
- 平台型冷链：如冷链马甲、码上配，采用轻资产模式搭建资源交易平台。
当前冷链物流百强企业最多的省市包括上海（17家）、广东（14家）、河南（10家）以及北京（9家）。龙头企业市场份额明显提升，同时中小企业亦面临更激烈的市场竞争。
