不要提前还贷
指汇盈
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不建议卖优质资产提前还贷
3个月前的一个周五晚，临近下班时，小丸子在工作群里提出想卖出100股腾讯股票，兑现约5万元用于提前还房贷。她语气坚定，并非征求意见，更像是分享决定。我尊重她的选择，但若换作是我，绝不会这么做。
腾讯的投资回报远高于房贷利率
2024年腾讯回购股份达1120亿港元，预计2025年回购规模为800亿港元。由于港股回购股份强制注销，以约5万亿港元市值计算，回购带来的股东回报率为1.6%。
此外，2024年腾讯现金分红总额为340亿港元，对应现金股息率约为0.7%。
2024年腾讯调整后净利润为2227亿港元，券商普遍预测2025年将增长至约2500亿港元，增速约12%。
综合来看，腾讯未来一年的隐含投资回报率为1.6%（回购）+ 0.7%（股息）+ 12%（盈利增长）= 14.3%，显著高于当前3.2%的存量房贷利率。除非现金流紧张，否则出售此类优质资产还贷，实属“拣了芝麻丢了西瓜”。
房贷是普通人最便宜的长期负债
对大多数人而言，房贷是成本最低、期限最长的贷款形式。3.2%的利率借满30年，采用等额本息还款，这种融资条件在其他消费贷或信用贷中难以实现，且后者通常期限短、利率受个人信用影响较大。
更重要的是，适度负债并持有优质资产，是普通人实现财富跃迁的重要路径。
低收益理财应优先偿还高息负债
若持有的是债券基金或低收益理财产品，则提前还贷更具性价比。
以嘉实超短债和招商产业债为例，年初至今收益率分别为1.06%和0.89%，折合年化回报率仅1.53%和1.28%。而去年热门的30年国债ETF同期收益率为-2.88%，年化亏损达4.15%。即便是表现较好的“固若金汤”纯债组合，年内收益率为1.22%，年化约1.76%，仍远低于3%以上的房贷利率。
此前已多次提醒，2023年的债券牛市难以重现。当时10年期国债收益率一度跌破1.5%，如今政策利率下行空间有限，一方面受美联储未降息影响汇率稳定，另一方面需缓解银行息差压力。因此，债券基金未来收益主要依赖票息，年化回报预计维持在1.5%左右。
目前“固若金汤”组合能跑赢市场，主要得益于配置了年化收益超4%的美债基金。
日本经验：利率触底后长期横盘
参考日本经验，经济泡沫破裂后利率快速下行，但当10年期国债收益率跌破2%后，因大规模经济刺激政策推动经济企稳，利率反弹至2.2%，随后长达十年在1.4%-2.2%区间震荡，债券基金年化收益极少超过2.5%。
总结：根据资产类型决策是否提前还贷
3、不建议投资者为还贷而盲目抛售债券转投股票。债券与股票风险属性不同，投资决策应基于自身风险承受能力与认知水平。
补充信息
融资余额回升，成交额回落
截至9月9日，沪深两市融资余额未现下跌，反而增至逾2.3万亿元，缓解了短期回调担忧。不过市场成交额持续萎缩，当日仅2万亿元，较前一日减少1500亿元。若行情能在当前位置企稳震荡，有助于延长本轮上涨周期。
一线城市房价走势分化
2025年第36周数据显示，深圳房价止跌企稳，北京、上海、广州环比均下跌0.3%。其中广州跌幅最大的区域为南沙区（-0.52%），核心天河区也下跌0.4%，主因天河东及老黄埔新增大量新房源，分流了刚需客户。可见，“核心”地位并非绝对，关键取决于供给变化。
稳住房价除降低贷款利率外，还可通过控制土地供应人为制造稀缺性。只要政府暂停供地，即便需求疲弱，房价也有支撑。但此举面临财政收入来源的现实挑战。
