增值税与房产税新政解读：税率下调助力住房租赁市场发展
政策背景及要点
财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号），明确对住房租赁企业的增值税和企事业单位出租住房的房产税实行优惠政策。
主要内容包括：
- 住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%缴纳增值税；小规模纳税人则统一按1.5%计算。
- 企事业单位、社会团体等组织向个人或专业化规模化住房租赁企业出租住房的，房产税从12%降至4%。
- 保障性租赁住房参照以上政策执行，前提是取得项目认定书。
最新增值税税率表
根据最新调整，增值税税率结构保持三档基本框架：
- 13% —— 销售货物、劳务、有形动产租赁或进口货物。
- 9% —— 涉及交通运输、建筑、不动产租赁及部分农产品、生活必需品等。
- 6% —— 现代服务业如信息技术、金融、文化创意服务等。
需注意的13%税率商品清单
下列货物虽然外观接近9%税率范围，但实际适用于13%增值税税率：
- 以粮食为原料加工的各种速冻食品、方便面、副食品和熟食品。
- 蔬菜罐头、玉米制品（如玉米浆、玉米蛋白粉）。
- 水果罐头、果脯蜜饯、炒制坚果。
- 中成药、锯材、水产品及其罐头。
- 酸奶、奶酪、奶油、调制乳。
- 洗净毛、洗净绒及饲料添加剂。
增值税征收率说明
小规模纳税人及采用简易计税方式的一般纳税人，适用以下征收率：
- 5% —— 如不动产销售、房地产老项目、土地使用权转让等。
- 3% —— 多种情形适用，包括生物制品、寄售代销、自来水、公共运输服务等。
- 3%减按2% —— 主要适用于固定资产出售。
实施时间与政策衔接
本公告自2021年10月1日起施行，《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（四）项规定同时废止。
增值税简易计税方法适用情形全解析
适用3%征收率的情形
1、小规模纳税人（除特殊规定外）适用3%征收率缴纳增值税。
2、一般纳税人选择简易计税方法的特定项目，包括：
- 销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产（财税〔2009〕9号、财税〔2014〕57号）
- 销售旧货（财税〔2009〕9号、财税〔2014〕57号）
- 认定为一般纳税人后销售其小规模纳税人期间购进或自制的固定资产（总局公告2012年1号、总局公告2014年第36号）
- 发生按简易办法征税行为，且涉及不得抵扣进项税额的固定资产（总局公告2012年1号、总局公告2014年第36号）
- 营改增试点前取得的固定资产，按旧货政策执行（财税〔2016〕36号附件2）
减按低税率征收的情形
自2020年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售收购的二手车，按0.5%征收率计算销售额（财政部 税务总局公告2020年第17号，国家税务总局公告2020年第9号）。
个体工商户和其他个人出租住房，减按1.5%征收率缴纳增值税（国家税务总局公告2016年第16号）；住房租赁企业中的一般纳税人可选择按5%减按1.5%计税，小规模纳税人也适用该减征率（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）。
适用简易计税的特定情形
以下情形必须采用简易计税方式缴税：
- 物业管理公司收取自来水水费，扣除对外支付后按3%征收率计算纳税（总局公告2016年第54号）
- 建筑工程总承包单位在特定材料由建设单位采购情况下提供工程服务（财税〔2017〕58号）
- 资管产品管理人在运营资管产品过程中发生的应税行为（财税〔2017〕56号）
- 中外合作油（气）田开采原油、天然气按实物征收，税率为5%（国税发〔1994〕114号）
- 寄售商店代销寄售物品（含居民个人寄售物品）、典当业销售死当物品等，暂按3%征收率计算纳税（财税〔2009〕9号）
