出品／联商专栏
撰文／方湖
编辑／娜娜
近日，珠海万达商业管理集团宣布任命原首席运营官许粉为新任CEO，成为公司首位女性CEO。此次人事调整标志着万达商管在PAG（太盟投资集团）入主后的第二年，正式启动以质量与价值为核心的新一轮战略转型。
2026年1月16日，万达商业年会（新达盟2025年终盛典）举行。联席董事长胡正伟与新任CEO许粉分别发表主旨讲话——前者立足“道”的高度，强调长期主义与尊重客观规律；后者聚焦“术”的落地，提出“关于经营本质的八个关键考题”。两者思想共振、层次递进，释放出清晰信号：这艘管理超520座广场、年客流逾60亿人次的商业“巨轮”，正从规模驱动转向价值深耕。
01 告别规模崇拜，重拾“种地”常识
关键词：长期主义、客观规律、NOI价值
胡正伟以“种地”为喻，回归商业本质：企业经营需敬畏“春夏秋冬”的周期规律，摒弃过去依赖城市化红利的高周转惯性。当行业步入存量竞争阶段，“客流增长未同步转化为租金收益”已成为核心矛盾，粗放扩张模式已触及天花板。
高质量发展，必须坚持资产运营为本（NOI为王）、商户共生、顾客忠诚的内在逻辑，像农夫一样耐心耕耘。
他指出，不能以“一个月长20厘米”的僵化标准考核经营成果。PAG作为长期财务投资者，关注的是可持续现金流。因此，考核体系须转向项目全生命周期价值与区域NOI的健康增长，鼓励组织投入“播种、浇水、施肥、除草”等基础性工作。
同时，管理必须“眼睛朝下”，回归服务商户、吸引顾客的经营原点，杜绝流程空转、汇报内卷，让所有管理动作经受“是否创造真实价值”的检验。
珠海万达商管联席董事长胡正伟 图源：珠海万达商管官微
02 聚焦内涵式增长，求解八大考题
关键词：内涵式增长、现象级产品、用户思维
许粉提出“内涵式增长”战略，并系统列出八项关键命题：
- 长期主义的实现路径是什么？
- 增量拓展的底气在哪里？
- 未来产品力赢在何处？
- 73个强竞争项目如何突围？NOI TOP50项目如何提升竞争力？
- 租金定价权从何而来？
- 怎样以服务为核心重构数字化基础？
- 如何挖掘流量价值的深度变现方向？
- 我们离“美好组织”还有多远？
提出问题即启动变革。在长期主义框架下，万达正深入一线，重构B端能力，探索高质量发展新范式。
第一术：产品力革命——从标准化复制到“现象级作品”
许粉坦言，万达基本盘稳固但缺乏“现象级产品”。破局方向在于打破“千场一面”：
一方面，打造长春万达茂（45万㎡文旅商超级旗舰）等战略高地；另一方面，升级标准4.0模型，如济南世纪大道万达广场，以“泉城四季暖聚场”为定位，融合山水肌理与可持续理念，实现“自然场景+品质业态+情感内容”三维联动，开业首日客流18万人次、销售额近1000万元。
此外，探索鄂尔多斯式“小而美”精品路线，通过艺术与文化注入，在地共鸣，使每个项目成为有灵魂的“作品”，而非流水线产物。
第二术：商户关系重塑——从“租赁方”到“业绩共创伙伴”
解决“销售不增利”难题的关键，在于构建“销售采集→业绩共创→数据管理→租金定价模型”闭环。未来招商不止于保障出租率，更要依托线下流量与数据能力，孵化特色品牌、引入首店，并通过联合营销、数据分析切实赋能商户增长。租金定价权将真正源于为商户创造增量价值的能力。
第三术：用户价值深挖——从考核指标到极致体验
许粉指出，“管理过细”导致团队目光向内。转型要求彻底转向用户思维：将评价权交还消费者、商户与业主。从根治停车场拥堵、卫生间异味等体验痛点入手，建设友好设施，最终将年60.1亿客流与4.8亿车流，沉淀为可识别、可互动、可长期经营的数字资产，实现流量深度变现。
珠海万达商管CEO许粉 图源：珠海万达商管
03 激活组织，让“扛事者”驱动引擎
关键词：以奋斗者为本
再先进的战略，也需匹配的组织能力支撑。“大象起舞”最难之处，在于组织与人才机制的深层变革。
数据显示：运营团队离职率达48%，广场总经理在岗不满一年者占比57.4%。高举“长期主义”旗帜，却面临一线操盘手频繁更替的现实悖论——任期短暂者难以深耕城市、打造深度作品，更难践行“春耕秋收”节奏。
因此，组织变革须三措并举：
- 稳定“舞者”：建立项目总、区域总等核心岗位长期责任制，推动对项目全生命周期负责；
- 激励“编舞”：资源与回报向一线“扛事者”倾斜，构建与NOI增长、满意度强挂钩的考核体系；
- 营造“舞台”：鼓励试错与创新，推动团队从“唯上、唯指标”转向“唯客户、唯市场”的创造性实践。
