启德、西贡等区域新盘频现大手成交，部分项目一日售罄；二手市场冷热不均，元朗优质小户型逆势上涨；商铺租务整体升温，但核心地段现降价以租现象，市场情绪正逐步修复。
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🌈近期香港楼市进入 “冷热交织” 的关键期：
一方面新盘市场热度不减，多个项目加推即售罄，实力买家频频出手；另一方面二手盘分化加剧，部分业主无奈割肉离场，而优质核心资产仍获追捧。
商铺租务虽整体回暖，但核心地段的租金松动也为市场增添了不确定性。
楼市的多面表现，正反映出当前买家在资产配置上的审慎与精准。
商铺租赁连续两个月升温，2025年12月录得301宗成交，环比上涨4.2%；成交金额达3121 万，环比大涨14.8%，显示零售及服务业对核心商圈铺位需求回升。
但核心地段也现降温信号：汇丰租用铜锣湾京华中心5层巨铺，月租仅400万，较前租客租金大降42.8%。
反映业主在核心区也需以价换租，大型企业租户议价能力持续增强。
多盘热销，大手成交成市场焦点。
首轮229伙一日售罄，套现13亿，本周三将加推218伙，折实价365.94万-993.99万，部分单位已加价。
次轮更出现大手买家，斥资2700万连扫4伙，项目热度持续走高。
推出两伙三房单位（实用面积1029/1074 呎），周四截标。
其中 B 单位可眺望动植物公园及中环景致，核心地段景观单位备受关注。
现大手扫货，买家以7291万连扫9伙一房单位，成交价752.6万-908.24万，启德板块持续吸引实力买家。
周末再成交12宗，累计售出1803伙，总套现 156亿，成为首个累售破千伙的新盘，铁路盘刚需属性凸显。
4伙终止交易单位重新售出，总价1481.6万，成交价不低于原价，项目韧性十足。
反映部分买家对优质盘源信心回暖，市场情绪正逐步修复。
启德临海新盘，主打2-4房海景单位，折实价约800万-1800万，首批单位去化率超7成，吸引不少换房客及投资客。
长实旗下黄竹坑 Blue Coast II 宣布 24 日起部分招标单位加价 3%，同日再售两伙四房海景户（1267 呎），总成交 7310 万元，项目热度持续走高。
元朗朗天峰一房挞订户折实价由 350.8 万升至 440 万，加价幅度达 25%，并于周日开售，反映刚需盘源的价格韧性。
马头角文曜推出备用按揭计划（最高八成半贷款，3.25 厘利率），全盘仅余 24 伙，并拟于 2 月加价，低利率吸引首置客入市。
启德天泷 1258 呎四房成交价 4900 万（呎价 38951 元），累售 234 伙套现 98 亿。
表现分化，优质盘抗跌力强。
香港二手住宅市场高位震荡，最新中原城市领先指数（CCL）报144.63，按周下跌0.71%，较2021年8月历史高位累计下跌24.41%。
山水盈 | 元朗：分层单位755万卖出，业主蚀让383万；洋房2120万成交，较买入价贬值36.8%，创近期大幅亏损记录。
银主盘 | 深水埗永明大厦：连天台户以 280万推拍，较原买入价低30%，吸引捡漏买家关注。
映御 | 将军澳：两房单位以520万成交，较业主原买入价下跌18%，反映外围区二手盘承压。
城・点 | 屯门：一房户 415 万售出，业主持货 8 年亏 21%（蚀 110 万），买家为内地客，反映外围区盘源去化压力。
玉龙楼 | 元朗：两房户 289 万售，业主亏 111 万，区内单日录 11 宗成交。
臻颐 | 元朗：一房单位375万成交，9个月内价格飙升21.8%，买家未睇楼即拍板，区域热度凸显。
晓柏峰 | 长沙湾：一房单位635万成交，业主持货半年净赚26万，成为首置客入市成功案例。
汇玺 | 南昌站：三房海景单位以1680万成交，较去年同期上涨12%，铁路沿线优质盘抗跌性强。
内地客积极入市：上水中心两房 440 万售予内地客（女儿自住），珑玺三房 2600 万获内地客承接，内地资金持续流入香港楼市。
十大屋苑周末仅录7宗成交，太古城（1280 万）及康怡花园（710万）各占1宗。
三大板块表现各有亮点。
启德：持续火热
作为香港近年重点发展区域，启德新盘供应集中，THE HENLEY Ⅲ、MONACO MARINE等项目频现大手成交，板块内二手盘价格也稳步上涨，吸引本地及内地买家关注。
元朗：刚需外溢
元朗凭借相对亲民的价格和铁路配套，成为首置客首选区域之一，优质小户型受追捧。
港岛西：核心区抗跌
西营盘、上环等核心区新盘凭借地段优势，即使定价较高仍获市场认可。
金融机构加速布局核心区：方德证券租下上环金龙中心 3 层（1.4 万呎），显示金融机构进驻核心地段成趋势。
太古城顶层三房减租：鲗鱼涌太古城顶层三房（702 呎）减租 1000 元，以 3.4 万 / 月租出（呎租 48.4 元），反映高端住宅租赁市场议价空间。
国际设计所撤港：国际设计所 Benoy 结束香港 / 新加坡业务，50 名建筑师受影响，曾参与希慎广场设计。
豪宅市场爆发：2025年2000万以上豪宅买卖宗数 / 金额分别上升12.9%/15.6%，二手升幅更跑赢一手，高端买家入场意愿强烈。
莱坊预测：今年住宅楼价料升5-8%，成交量达6.5-6.8万宗，豪宅租金或创历史新高，市场乐观情绪升温。
商办两极分化：高力数据显示，商厦租金料跌 3%（核心区企稳），一线街铺租金则涨3-5%，投资市场成交额增5-10%。
香港楼市的表现既体现了优质资产的吸引力，也暴露了市场的结构性分化。
对于买家而言，无论是新盘还是二手，聚焦核心地段、优质配套的物业仍是抗跌首选；而业主则根据自身资金状况，灵活调整预期。
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