新型冠状病毒疫情来袭，我们就其对电商和物流地产的影响对总计70位业内人士进行采访，其中45%来自物流地产开发商，34%来自电子商务企业，6%来自第三方物流公司，另有15%来自其他企业。问题及统计结果如下：
1. 随着大家在家时间增加，电商销售额是否增长？
47%的受访者认为最近电商销售额有增长，38%持反对意见，另有15%认为不好说。主要影响因素和行业如下：
正面因素
- 短期内，医疗用品和食品家用物品需求上升
- 长期来看，人们在家期间培养的新的客户群会带动家用物品和食品，尤其是生鲜食品的线上销售
- 总体而言，网购更安全便捷
短期负面因素
供给端：
- 春节期间，电商内部沟通成本提高
- 疫情期间，非必须品不允许复工或扩大生产，供应能力下降
- 目前疫情下，部分上游供应商不愿停靠中国港，进口货源受限
- 受春节假期影响，快递员人手不足
- 受部分地区封闭管理的影响，物流配送受限
- 短期来看，由于配送不及时，若干仓库都暂停运营，取消订单增加
- 特殊时期，人工和运输成本高，货物运输检测、检疫流程多
需求端：
- 由于不能出门，消费者购物欲望降低
- 外出用品需求下降
- 担心通过快递传染
- 担心大件商品入户安装传染
短期受创行业
- 非医疗及生鲜行业，如奢侈品、耐用品、服饰、化妆品等
可预见的增长行业
- 医疗卫生行业
- 生鲜食品电商
2. 电商销售额预计在2020年增长幅度？
考虑到短期内疫情带来的负面影响，受访者中35%对今年的电商销售额增加预期持负面态度，但同时也有31%的受访者对这个数字依然保持乐观预期——认为增长幅度会超过15%。
3. 对2020年物流仓储租金和空置率的预期？
租金
关于对2020年物流仓储租金的预期，有40%的受访者预计租金上升，43%预计租金下降，17%预计和2019年持平。预期租金持平或下降的受访者，理由主要包括：
- 部分业主增加免租期，免除滞纳金
- 部分租户正在申请免租
- 不确定因素较多
空置率
对2020年物流仓储空置率的预期，有41%的受访者预计空置率下降，32%预计空置率上升，23%预计和2019年持平，另有4%认为不好说。预期空置率上升的理由，主要包括：目前人员流通受限、交通封闭、快递业务少、用工成本高等因素导致部分企业近期不再扩张，即使疫情结束后恢复可能也是渐进的，不会一下子大规模复苏。
总结与展望
短期内，电商行业受到了由各种负面因素所导致的冲击。当前形势下不确定因素较多，市场对电商销量和物流仓储走势的预判几乎对半开。但长期而言，这段时间内培养起来的用户群，对电商及物流仓储行业利好，主要原因包括：
消费习惯变化
- 中老年人养成线上消费习惯
- 普通消费者养成线上购买生鲜食品的习惯
这将直接带动物流仓库和冷库的需求。
电商增加囤货
- 预计生鲜食品和医药行业预计会长期增加囤货
这将直接带动冷库的需求。
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