政策解读 | 海南成自由港，物流地产新机遇！

当今世界上成功的自由贸易港代表是新加坡港、香港、迪拜港，通过分析其发展模式发现，无论是将海外的加工生产品还是成品运输到自贸港，都需要强大的基础设施建设和完善的物流体系做支撑，并且岛内和岛外的连通同样重要。

现状

目前的海南现存的路网建设仅能满足旅游人群的季节性需求，高速公路网络联运远不能满足货运的现代化发展，铁路尤其是高铁的建设在海南全岛有待大力发展。

进出岛交通设施：

航空：形成“南北东西、两干两支”的机场布局。
港口：推进“四方五港”建设，整合全省港口资源。
铁路：升级改造现有粤海轮渡，开通动车轮渡，实现海南高铁与全国高铁联网。

岛内交通设施：

以环岛高铁为主骨架，既有西环铁路为辅助，地方专支及特色铁路为补充的铁路网格局。“田字型”高速公路为主的“三纵四横”国省道、环岛滨海旅游公路和国省道为补充的干线公路网络。

港口扩建和机场规划

港口：

- 重点整合海口港、洋浦港、八所港、三亚港、清澜港等“四方五港”的公共码头及马村港区东部岸线的业主码头。

-《西部陆海新通道总体规划》明确洋浦港的发展定位，打造区域国际集装箱枢纽港：到2025年，国际集装箱枢纽港地位初步确立，集装箱吞吐量达到500万标箱。

航空：

未来海南全省4个机场位于东南西北，全面覆盖海南全省：

- 海口美兰国际机场二期扩建中

- 博鳌机场已建成投入使用

- 儋州机场在建中

- 三亚凤凰机场三期扩建已完工

机遇和启示

种种前景表明海南未来将有潜力打造多式联运的物流体系，即促进航空、铁路、水运、公路等不同运输方式之间的联通和衔接，构建陆海空一体化的互联互通路网，同步提升岛外对外连接和岛内的基础设施的建设。由此，海南有望成为中国最有效率的多式联运示范点。

需求

物流行业规模与经济增长具有直接关系，海南社会物流需求总体上呈持续增长态势。

社会物流总额是指第一次进入国内需求领域，产生从供应地向接受地实体流动的物品的价值总额。社会物流总额的不断增长反映了海南物流需求持续上升的情况，物流需求上升带动物流仓储面积的需求。

海南社会消费品零售总额持续上升，2019年该数值为1808亿元。这组数据显示出海南的消费需求和增长态势，消费物流需求带动物流仓储的需求，而其中电商的发展与扩张更是带来了大量物流仓储的需求。

同时，自由港的宣布为区域的需求带来的政策性利好：

存储期限的取消、免税政策的实行以及尚未列出的其他一系列相关政策势必将提升货量和促进仓储物流业发展。

供给

中国物流仓储市场火了十多年，但与此同时，海南物流仓储市场一直都比较安静——全国甲级仓库总供应量在千万平方米量级的同时，海南却还没有一个专业甲级仓库开发商开发完工的项目。但值得注意的是，近年开发商也开始关注海南物流发展前景，对该地区的投资兴趣日益上升。预计自2021年起，海南市场将陆续有甲级仓库竣工进入市场。

尽管如此，由于长期以来的供应量缺口，市场将在较长时间内保持供不应求的状态。物流仓储设施欠缺的同时，物流人才体系也亟待建立。

政策层面

由于粤港澳大湾区的先行先试，海南自由贸易港可以借鉴大湾区的实践经验，优化开放政策的落地性。同时，由于海南自由贸易港的开放程度更高，也有助于试验一些未能在大湾区实现的政策工具，反过来为大湾区后续的发展提供政策指引。

产业链层面

粤港澳大湾区已经发展成型的丰富的产业链和扎实的产业基础，可以作为海南自由贸易港产业发展的踏板，将来两区域有望通过资源整合、产业链的优化分工，形成优势互补的产业带，带动区域整体发展。

供应链层面

在海南自由贸易港迎来发展巨大机遇之际，尤其在其发展初期，作为地缘最接近的国家战略区域粤港澳大湾区必定承担起其供应链保障的角色。随着海南自由贸易港的建设和岛内供应链的完善，两者供应链的高效率联动将为两大区域的持续发展奠定基础。

人才及消费市场层面

由于地缘关系，传统以来两大区域的人才和旅游交流频繁。在新发展机遇下，相信两地人才交流会更频密。与此同时，大湾区庞大的消费市场也会是海南自由贸易港跨境贸易、跨境电商发展的推动力。

 挑战

◆ 自贸港的高度自由和开放，意味着需要更有力的监管来保证高效运营

◆ 当前海南的基础设施和人才体系，都与国内外其他大型自贸港存在较大差距，硬件和软件都有待提升和建立

机会

◆ 有潜力打造多式联运的物流体系，且有望成为中国最有效率的多式联运示范点

◆ 有利于导入高素质的产业人才，加速产业升级

◆ 与大湾区的联动，互利双赢

◆ 导入产业，利于当地经济发展，形成对工业地产的需求

◆ 有利于发展离岸贸易

◆ 迎来大量境外货物，预计更多物流企业和跨境电商在此投资建造国际物流中心

◆ 物流结点的形成，将吸引大量开发商投资建设物流仓储设施

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