近日，高力国际“总裁讲堂”华东站在上海漕河泾开发区会议中心开讲。
高力国际中国区董事总经理邓懿君女士以《工业上楼新态势——向天空，谋发展》为主题，开展针对长三角市场情况的工业上楼专题讲座，直击产品同质化、招商困难等华东地区面临的主要痛点，并与来自政府及企业等各领域相关人士进行了深入交流研讨。
制造业是立国之本、强国之基。按照国民经济统计分类，我国制造业有31个大类、179个中类和609个小类，是全球产业门类最齐全、产业体系最完整的制造业。
《中国制造2025》提出，未来我国制造业强国建设核心将以工业“四基”为基础，将新一代信息技术产业等十大领域作为重点推进产业，助力制造业转型升级，目标到2025年迈入制造强国行列。
高力国际预测，先进技术的应用将遍布制造业全链条环节，推动我国制造业转型升级，重点将发展生物医药、新一代信息技术、智能装备、新能源汽车、新材料、新能源、节能环保七大领域。
工业上楼不是一个新的话题，随着一个地区产业的发展，它必将成为一种新的趋势。
工业上楼需要考虑土地性质、整体规划、建筑参数、配套、环保等多重因素，其载体运营方在项目选址、产业定位、工业空间设计及运营实施等方面都需要结合工业类型和区域特征实施全面布局。
生物医药、新一代电子信息技术、新材料等多个国家“十四五”规划重点发展产业方向，符合“轻生产、低排放、小空间”的基本特征，与工业上楼相契合，产业内部根据企业所处的产业链位置和产业特殊性可以匹配上楼。
长三角各地区工业上楼产业特点，主要体现在两方面，一是基于片区原有产业现状进行一定的升级筛选进而“上楼”；二是“上楼”产业方向集中六大类，但不同城市之间基于城市潜力及产业基础，细分产业环节不同。
长三角地区制造业分工合作与产业结构的持续优化升级，众多劳动密集型的产业和附加值比较低的产业正在向外转移，产业向2.5转型为工业上楼提供了发展的机会。
同时，高力国际也看到了“工业上楼”面临的挑战：每年的新增工业用地供应控制比价严格，容积率要求的提升使得单层厂房的供应减少，而华东地区外资企业居多，又偏好使用单层厂房。
因此，基于多年深耕工业上楼的经验积累，我们建议：
对于体量大的园区，在保证容积率要求的前提下，以多层厂房为主、辅以少量单层厂房，且在园区内搭配人才公寓及相关配套；
开发商可以借鉴物流仓库的建筑形式，建造带坡道的多层厂房；或建设仓库和厂房混合的带坡道的载体，下层以厂房为主，楼上以仓库为主。
一层厂房
二层仓库
影响工业上楼的发展要素，我们主要提出以下六点：
我们可以大胆预计，未来工业上楼针对性将会更强，特别是在智能化、低碳运营、绿色节能等方面的运营特色也会更加显著。
建议相关单位针对工业上楼应以主导产业的生产工艺需求为导向，定制化打造符合各地主导产业集群企业使用需求的载体。在政策层面，也应依据地块属性及区域的适配性，对项目的建筑参数做出一定的灵活性，以预留厂房转变为写字楼及公寓的可能。
高力国际作为多元化的专业服务和投资管理公司，拥有全球化的资源平台，经验丰富且深谙本地市场的专业顾问服务团队，能够向管理者、业主、投资者及企业用户提供从咨询、选址、招商到投资等各阶段各行业的相关产业及工业地产服务。
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