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“新基建”驱动数据使用量
大幅增长
根据工信部数据，2018年全国在用机柜数达到245万，其中65%位于以北、上、广、深一线城市辐射的大城市群。自2019第三季度以来，国内云计算巨头以及通信运营商不断加大云计算领域的投资。据科智咨询预测，到2022年，我国数据中心业务市场规模将达到3,200亿元，2019-2022年均复合增长率高达27.0%。
今年3月，中国政府强调加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设进度，数据中心被正式定义为新基建。同时在云计算和5G的驱动下，数据中心有望迎来重大发展。云计算业务的发展及流量增长直接驱动云厂商对数据中心的需求增长和投资。此外，2020年新冠疫情加速企业上云，扩大云计算运用领域，对数据中心基础设施的需求将进一步加大。而随着国内5G商用进程不断推进，在高速率、低时延、高可靠的网络支撑下，未来5G将广泛应用于各个方面，如自动驾驶、无人机飞行、VR/AR、移动医疗等。这些应用场景不仅需要低时延网络，而且需要海量多样性数据接入，边缘计算模式将成为有效解决方案，其对数据中心的需求将陆续释放。
一线城市数据中心供需关系
来源：高力国际
数据中心主要集中于大城市群
一线外溢至环一线
根据工信部数据，2018年全国在用机柜数达到245万，其中65%位于以北、上、广、深一线城市辐射的大城市群。自2019第三季度以来，国内云计算巨头以及通信运营商不断加大云计算领域的投资。据科智咨询预测，到2022年，我国数据中心业务市场规模将达到3,200亿元，2019-2022年均复合增长率高达27.0%。
全国数据中心机柜分布
来源：高力国际
一线城市需求最旺盛
一线城市居民与企业产生的海量数据，以及5G的推进及大批量企业上云，均支撑数据中心未来增长。此外，一线城市土地资源紧张，且能源评审严格，市场一直处于供不应求的状态。同时一线城市土地具有较高溢价和增值幅度，能够提供保底价值。2020年北上广深市政府分别出台相关政策促进数据中心向更节能，以及高性能运算方向发展。近两年针对数据中心的投资也主要以一线和环一线项目为主。
环一线城市承接一线城市需求
投资窗口期缩小
数据中心厂商如万国数据和光环新网积极布局环一线城市（例如北京周边的廊坊和怀来，上海周边的苏州和太仓），区域一体化打破原有通信传输障碍，使得企业接入更为便捷高效。但同时，环一线城市当前能源评审正日趋严格，因此未来新增供应将愈发有限。
展望：
北京深圳出租率维持高位
一线城市的出租率将于2020年达到峰值。新冠疫情进一步提升了数据中心的需求，但一线城市的新增供应仍受到限制，推动出租率在2020年达到峰值，未来2-3年
出租率将会保持较高的水平。因此，数据中心资产价格应将保持稳健增长。
北京和深圳应保持90%的高出租率。我们预计，北京、深圳和上海的需求在未来2-3年内应将持续向周边城市外溢。
广州的供应量保持充裕。新增供应量稳步增加，使广州近2-3年内出租率维持在80%以下。
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北京 
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上海 
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广州 
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深圳 
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总结 · 建议
由于企业及人口高度集中于一线城市，因此形成大量的数据处理需求；同时，一线城市信息基础设施建设相对成熟，技术上有先发优势。在需求及技术驱动下，中国的数据中心发展当前主要围绕一线城市布局。目前一线城市数据增长的速度远超数据中心机柜建设的速度，加剧了数据中心供需不平衡，租用价格相对较高。同时，随着一线地区能耗指标趋严，新建数据中心落户一线城市难度将逐渐加大，未来一线城市的数据中心资源将逐步进入存量市场。
建议·投资者
持续关注一线城市。其数据需求稳健增长，且土地供给受约束，相关审批较为严格，资产价值相对有保障。
建议·投资机会
关注环一线城市投资机会。环一线城市承接一线城市需求外溢，同时区域一体化打破原有通信传输障碍，使得企业接入更为便捷高效。
Coco Chen 陈芳茗
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Miki Han 韩露
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