不动产进项税抵扣新规解读

营改增后一般纳税人不动产抵扣政策要点梳理

自5月1日全面实施营改增以来，一般纳税人取得的不动产（含在建工程）进项税额抵扣规则趋于复杂，企业财务人员需重点关注以下政策要点。

一、不动产及在建工程范围界定

1）构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料及给排水、采暖、通风、照明、消防、中央空调、电梯、智能化楼宇设备等配套设施；

2）用于新建、改建、扩建、修缮或装饰不动产，且使不动产原值增加超过50%的项目。

二、进项税额分期抵扣规则

不动产进项税额分两年抵扣：第一年抵扣60%，于取得扣税凭证当期从销项税额中抵扣；剩余40%作为待抵扣进项税额，自取得扣税凭证的次月起第13个月方可抵扣。

三、特殊情形处理

1）融资租入的不动产以及施工现场建造的临时性建筑物、构筑物，不适用分两年抵扣规定；

2）销售取得的不动产或在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许在销售当期一次性抵扣；

3）已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失，或改变用途专用于简易计税、免税项目、集体福利或个人消费的，应按比例转出进项税额；

4）原已抵扣进项税额的货物或服务转用于不动产在建工程的，其对应进项税额的40%部分应转入“待抵扣进项税额”，并于转用当月起第13个月抵扣。

四、会计核算要求

企业应设置“应交税金—待抵扣进项税额”科目，单独核算各不动产及在建工程对应的待抵扣进项税额，并在可抵扣期间转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目，确保核算清晰、合规。

依据：国家税务总局公告2016年第15号