高利率下海外房价为何仍坚挺？
供给受限与市场惯性推升房地产投资属性
过去五年，尤其是疫情期间，发达国家房地产市场持续上涨。以美国为例，根据标准普尔道琼斯指数数据，全美独立屋价格累计上涨约54%。值得注意的是，这一涨幅发生在美联储长期维持高利率的背景下，引发广泛关注。
低利率如何影响房价？
理论上，低利率会推高资产价格。房价与租金之比类似于债券收益率，与央行利率直接相关。当央行降息，为保持投资回报率一致，房产、股票和债券等资产价格普遍上升。这一逻辑曾在2007年次贷危机前被用于识别房地产泡沫——当时房价与租金比已远超利率水平所能支撑的范围。
供给受限削弱货币政策效果
国际清算银行（BIS）最新报告指出，在住房供给受限的市场中，货币政策对房地产的影响正在弱化。
- 正常情况：利率下降推动房价上涨，开发商增加新房建设，带动经济增长并产生通胀压力。
- 当前现实：该传导机制减弱。1970年代，房价每上涨1%，新房开工量增加6%；到2000年代，这一比例降至4%。主因是土地使用管制趋严和建筑业生产率下降。
这意味着，货币政策更多体现为推高现有住房价格，而非刺激新增供应。
房价上涨存在“惯性”
相比股票等流动性强的资产，房地产对政策反应滞后，交易周期长达数月甚至数年。BIS研究发现：
- 供给响应快的地区：利率下降后房价小幅一次性上涨（约1.5%），随后趋于稳定。
- 供给响应慢的地区：房价持续攀升，购房者预期未来涨价而提前入市，进一步推高需求。但新增建设未同步增长，反而使房主财富增加，刺激消费支出（如餐饮、旅游），间接加剧通胀。
利率上升未必压低房价
尽管高利率提高贷款成本，理论上应抑制购房需求，但实际效果有限。
- 租赁市场与买卖市场相对割裂，房价上涨并未显著促使房东转售。
- 利率上升时，租房更具吸引力，租赁需求上升；房东则通过提高租金弥补其他投资机会成本，导致租金上涨，反过来支撑房价。
住房负担能力处于历史低位
BIS数据显示，当前住房可负担性已降至2007年金融危机以来最差水平。购房者面临高房价、收入增长缓慢与高融资成本三重压力。同时，建筑业增长乏力意味着无论利率高低，住房供需失衡问题难以缓解。
海外房地产投资属性持续增强
无论利率升降，海外房地产均表现出较强的投资吸引力：
- 利率下行期：房产作为抗通胀保值资产，价格走强。
- 利率上行期：房东通过提升租金弥补潜在房价回调风险，推高租售比，增强资产收益吸引力。
此外，环保政策趋严等因素限制新住房开发，进一步推升存量房产价值。
