阿根廷房地产市场持续升温：布市与布省房价走势全解析

受信贷、成本与供需影响，房价普遍上涨，区域差异显著

阿根廷房地产市场近年来持续升温，房价整体呈上升趋势。多重因素推动市场活跃，包括UVA可调抵押贷款政策推出、政府鼓励“房屋资产漂白”计划、建筑成本攀升以及美元投资转向不动产等。

根据Navent公司（Zonaprop母公司）4月发布的报告，布宜诺斯艾利斯市50平方米两房公寓均价为11.4万美元，70平方米三房公寓则需16万美元。全市房产平均每平方米价格达2185美元，但区域差异显著：Villa Lugano区仅1086美元/㎡，而马德罗港口区高达5386美元/㎡。这意味着在最贵区域购买20㎡的费用，可在经济区域购入约100㎡住宅。

Zonaprop数据显示，布市房价连续数月保持每月0.5%涨幅。其中利涅尔斯区和萨维德拉区年涨幅最高，分别达12%和11%。相比之下，Barracas区与Monte Castro区是2017年3月以来唯二出现价格回落的区域。

Migliorisi不动产执行合伙人迭戈·米格利里西指出，信贷复苏带动二手住宅成交量增长。土地价格整体稳定，但首都北部因需求旺盛，过去一年上涨5%至10%。自2014年底开启新一轮涨价周期以来，布市房价累计平均上涨13%，近一年美元计价涨幅为5.2%。同期建筑成本指数上涨18%，对新房定价形成压力。

重置成本与售价之间的差距缩小，但仍维持平衡。Villa Crespo、Chacarita、Almagro、Parque Patricios、Núñez和Saavedra等区域成为价格上涨最快地区。

Altgelt商业房地产副主席弗朗西斯科·阿尔特热尔特表示，高档社区房价普遍超过1000美元/㎡，期房开发成本已突破2000美元/㎡，主要受限于高端区域土地稀缺。Navent执行董事费德里科·巴尼预测，信贷增加、施工成本上升、供应紧张及通胀将持续推高房价。

米格利里西认为，未来18个月内，供需平衡的二手房价格将趋于稳定，而在建项目与二手房价差可能扩大。从国际视角看，尽管阿根廷部分城市房价低于拉美其他国家，但其性价比正吸引海外投资者关注。

布宜诺斯艾利斯省

大布市周边13个区域的两房或三房二手公寓在2017年3月达到十年来最高均价，每平方米达2095美元，其中北部城镇平均超2445美元/㎡，西部和南部则约为1870美元/㎡。

Fraher集团合伙人阿尔瓦罗·卡斯特罗表示，皮拉尔、Escobar及虎市封闭社区价格回升，南部靠近马德罗港15-20分钟车程区域也出现超预期增长。他提醒，规模小于350户的封闭社区可能存在管理费偏高、缴费风险大等问题。

Ayres Desarrollos营销负责人阿列霍·里奇迪指出，当前房屋市场价值已高于新建成本，价格上行受需求支撑，供应则集中于品牌开发商项目。其开发的Vilahaus项目新房均价2400美元/㎡，阁楼2300美元/㎡；此前Ayres de Pilar项目两年内土地价格上涨50%。

莫雷诺地区土地价格为50-120美元/㎡，新庭院住宅起价1500美元/㎡。Umbrales de la Merced商务经理埃德加多·奇斯卡强调，市场需求集中在庭院式住宅，融资方式决定购买可行性。Rural y Urbana地产主任伊格纳西奥·奥基弗认为，南部土地选择多样，未来具增值潜力，二手房因价格回调明显，正成为更具机会的市场。

Grandes地产在San Vicente开发的土地项目面积800-1300㎡，起价25美元/㎡；完工住宅单价起1000美元/㎡。佳宁市因配套完善，土地价格已达9万美元（现金支付享折扣），被视为潜力区域。La Providencia度假村主席简·索内为认为，服务提升是价格上涨主因。

对比布市与布省市场，Rodolfo Barravecchia指出：“在Caballito买两房公寓的钱，足以在布省购置一套160㎡三居室。”购房者应根据偏好权衡地段与空间。