阿根廷房地产市场回暖 土地招标或影响房价走势

2017年房价预计持续上涨，高端市场供不应求，政府土地政策与贷款计划成关键变量

阿根廷房地产市场在经历多年低迷后迎来复苏，房价持续攀升并创下历史新高。开发商积极备战政府即将推出的国有土地招标项目，市场进入新一轮发展周期。

当前房价上涨主要受三大因素推动：建筑成本上升、土地价格高企及购房需求回升。目前房屋建造成本已达1300美元/平方米的历史峰值，占整体开发成本的60%以上，且需以美元结算，进一步加剧了开发商压力。一居室或两居室公寓均价已达到2000美元/平方米，首都巴勒莫区及北部区域甚至超过3000美元/平方米。

Argencons地产商务总监卡洛斯•斯皮纳指出，资产合规化政策和抵押贷款资格放宽将释放新一批购房需求。Ayres Desarrollos总经理哈维尔•里乌斯预测，受通胀影响，2017年房价涨幅将在15%至20%之间。

高端市场供应紧张推高价格。Raghs地产总经理赫克托•萨尔沃表示，高端房产库存有限，价格持续走高；中端市场价格相对稳定；低端市场则依赖银行信贷政策推进。目前高档社区地价普遍不低于1250美元/平方米，马德罗港等热门区域更高达1500美元以上。

行业面临结构性挑战。安吉•迪贝内代托指出，住房售价未能完全覆盖成本上涨，尤其是能源支出增加。FDI财富管理CEO马里亚诺•撒旦斯强调，落后的建筑体系、高昂的“阿根廷成本”及税收负担阻碍外资进入。若无法提升效率、降低成本，投资吸引力将受限。

土地获取成为开发瓶颈。L.J. Ramos经纪人马丁•索托称，Saavedra和努涅斯区等地难觅每平方米低于900美元的地皮。部分企业选择囤地待售，导致项目替换困难。与此同时，周边区域如皮拉尔市地价仅为400美元/平方米左右，具备开发潜力。

TGLT运营总监亚历杭德罗•贝里奥观察到，开发边界正向外延伸，大量低价土地被集中收购。WARE地产合伙人保罗•马索埃罗认为，绿色地带项目成功的关键在于打造差异化混合社区，形成良性辐射效应。

政府动向备受关注。预计2017年将有大批国有土地投入招标，可能对市场价格产生下行压力。此外，Procrear住房计划拟将资金分配翻倍，并扩大使用范围至新房与二手房交易，有望刺激中低端市场需求。

专家建议拓展发展空间。赫克托•萨尔沃提出泛美高速公路北段为潜在开发带，哈维尔•里乌斯强调布省皮拉尔市50%土地尚未开发。马丁•索托认为联邦首都帕特里西奥公园科技园区的发展或将带动住宅建设，而市政府提出的体育功能区规划亦具战略意义。

业内警示需防范价格泡沫，尤其在13万至15万美元区间，该类房产为贷款购房者主要目标。土地持有者趁势抬价、延迟出售等行为加剧市场扭曲。在一个拥有350万住房短缺家庭的国家，改善居住条件需要多方协同努力。