阿根廷房租回报率跌至历史低位投资者兴趣降温

布宜诺斯艾利斯租金涨幅远低于通胀，部分业主转向短租市场；车库投资回报整体下滑，区域差异显著

阿根廷华人在线2月26日讯时秒编译报道随着通货膨胀加剧和比索持续贬值，阿根廷居民购买力不断缩水，首都布宜诺斯艾利斯的房屋租金压力日益加重。与此同时，物业管理费涨幅甚至超过通胀水平，进一步推高居住成本。

根据房产平台Properati的数据，2019年1月至2020年1月期间，以比索计价的租金平均上涨31.19%，其中Villa Crespo、Paternal、Constitución和Barracas等区域涨幅尤为显著。

尽管租金上升，但房东收益并未同步增长。调查显示，一套约45平方米的两居室二手公寓年均租金回报率仅为2.42%，处于历史最低水平。2017年该比率曾达5.4%，2018年已降至3.5%。

按区域划分，房价较低地区租金回报相对较高：博卡区为2.95%，昂塞区2.81%，Constitución区2.79%，圣特尔莫区2.73%，Barracas区2.63%。而高端住宅区如Barrio Norte及其涵盖的Agronomía、Recoleta-Retiro和Villa Crespo，回报率则低至2.11%。

房地产报告机构总裁何塞·罗扎多斯指出，当前租金年总收入与房产价值之比已低于通胀率和工资指数（CVS）。过去一年，两房公寓租金上涨29%-30%，同期房价却下跌9%。“自上世纪90年代以来，这是租金收益最低的时期，不仅在本地市场，在国际比较中也处于劣势——西班牙同类回报率为7.1%，迈阿密约为4%。”

业内分析认为，尽管盈利微薄，多数业主仍倾向于出租而非空置，以避免承担管理和服务费用。因此租金调整空间受限，难以跟上通胀节奏，导致房产投资吸引力下降。

另有专家指出，当前挂牌房价普遍高于实际成交价，影响收益率计算准确性。Maure房地产负责人索莱达·巴拉扬表示：“还需考虑无法转嫁的额外成本，如特别管理费或中介佣金，某些情况下这些支出占租金比例高达50%。”

由于传统租赁回报低迷，越来越多业主选择将房产投入短期租赁市场，通过Airbnb等平台面向游客或短期停留者出租。此类房源报价通常高于长期租赁，且需求稳定增长。例如在Las Cañitas街区，34.7%的出租房源采用美元计价，主要面向高收入本地或外国租户。

车库投资回报不及预期区域分化明显

据Mercado Libre Inmuebles平台统计，2019年布宜诺斯艾利斯市车库供应量同比增长30%，但从投资角度看，整体回报率偏低。本地最有利可图的Nuñez区年回报仅2.3%，贝尔格拉诺和巴勒莫均为2.6%，远低于拉美其他城市——乌拉圭蒙得维的亚为6.6%，智利圣地亚哥的Vitacura和Ñuñoa分别为6%和5.8%。

平台数据显示，受汇率波动及经济放缓影响，2019年车库租金同比下降21%，售价同比微增5.2%。价格方面，Nuñez和巴勒莫为最高价区域，均价分别为29,535美元和27,960美元；Boedo、San Cristóbal和Monserrat则是租金最低区域，月租分别为48、49和50美元。

从盈利能力看，Flores区以3.3%居首，Balvanera和San Nicolás均为3.1%。总体来看，美元计价下的租金与售价均呈下行趋势。