【新鼎研究】新三板优质企业之九十五—

新鼎资本

2020-06-06

广东美的物业管理股份有限公司

一：公司简介

公司成立于2000年，于2016年12月份挂牌新三板。公司是一家具有国家一级资质的专业物业管理企业，佛山市顺德区物业管理行业协会副会长单位。公司的主营业务为对接房地产企业开发项目提供的物业管理服务，并为房地产企业提供前期销售配合服务，同时还为社区提供其他物业增值服务。

1.十大股东

　　２.股东背景

美的置业集团有限公司，香港上市公司（3990.HK），创立于2004年，美的控股属下企业，是香港联合交易所上市企业、中国上市房企30强、广东省百强民营企业、恒生港股通等7大指数成分股。

３.融资信息

　　2017年3月，以每股5元价格，发行200万股，募集资金1000万元，投后估值1.28亿元。

　　４. 高管信息

綦（qí）海生,男,1970年出生,中国国籍,无境外永久居留权,硕士研究生学历。1998年至2004年,担任深圳万科物业经理职务;2004年至2010年,担任东莞万科物业总经理职务;2010年至2013年,担任佳兆业控股集团有限公司物业集团总经理;2013年至2016年,担任美的物业有限总经理;2016年6月至今,担任美的物业董事长兼总经理。

二：核心业务

公司的主营业务为对接房地产企业开发项目提供的物业管理服务，并为房地产企业提供前期销售配合服务，同时还为社区提供其他物业增值服务。

　　（一）线下服务

　　１.物业管理服务

公司提供的物业管理服务包括承接物业项目的日常物业管理服务和针对房地产开发商销售环节的前期销售配合服务。

　　２.物业增值服务

　　（二）线上服务

美的物业“寻常生活”社区服务平台系统已全面上线运营，通过科学技术优化管理，提升社区服务的品质与效率，逐步实现社区服务全过程的互联网化、信息化及数据化。“智慧社区”将“智慧城市”概念引入社区，为社区居民提供舒适、便利的现代化、智慧化生活环境。

三：行业概况

物业管理，是指通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业行业提供的主要服务可分为物业服务与增值服务，其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务。

物业公司可分为两类，一类为开发商下属物业企业，另一类为独立第三方物业企业。我国众多的物业管理服务企业中，85％是开发商的子公司，10％是由房管站转制，独立的专业物业服务公司只有5％左右。2017年，百强物业企业有开发背景的企业共有147家。物业管理行业是在房地产开发完成的基础上进行作业，需要与房地产公司进行良好的衔接，可以解释超过85％的物业管理企业拥有房地产开发商背景，其更能掌握关键资源和大额订单。

物业行业存在如下行业特征:1）人工成本是最大的成本，物业管理行业是人力密集型行业。2）物业管理属于重管理的轻资产行业，现金流稳定。3）物业项目续约率高，存在天然的客户粘性。

城镇化为物业行业发展开拓广阔市场空间。根据国家统计局数据，2017年我国城镇常住人口8.13亿人，城镇化率58.52％，比2016年末提高1.17个百分点。中国常住人口城镇化率距离发达国家80％的平均水平还有很大差距，也意味着巨大的城镇化潜力。预计未来数十年我国仍将进行城镇化，城镇化将带来房屋竣工面积持续不断增加，这为物业行业发展开拓了广阔发展空间。

全国房屋竣工面积带动物业管理面积增加。根据中国指数研究院数据，2017年全国物业管理面积达到195亿平方米，2009-2017年CAGR6.59％，2017年较2009年物业管理面积增加78亿平方米，基本上与全国房屋竣工面积一致。根据中国指数研究院预测，到2020年全国物业管理面积达到235亿平方米，物业管理市场的增长潜力巨大。目前基本上新开发住宅、写字楼等都配有物业公司，且新房物业费定价较高。新开发房屋，物业公司很多在顾问期会参与到前期布局，设置会科学，且设备较新，日常维护较容易。

存量房带来的巨大物业市场空间。目前存量房屋物业公司覆盖率较低，随着部分地区政府推动老旧住宅区引入物业管理，增量房、存量房以及老旧住宅区为物业管理行业提供了巨大的市场空间，根据我们测算存量房中没有物业管理的面积达105亿平方米（计算方法为城镇居民7.93亿人＊人均建筑面积36.6平方米-2016年在管面积185亿平方米）

到2020年基础物业管理市场规模可达1.2万亿。全国物业服务企业2017年经营总收入约为6000亿元，较2012年全国3000亿市场规模增长了100％。根据中国指数研究院数据，预计到2020年，全国基础物业管理市场规模约为1.2万亿元。

物业管理行业虽已初步形成公司化运作和品牌化管理，但总体来说，行业发展很不平衡，集中表现在物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面，自改革开放以来长期处于激烈竞争和行业整合阶段。近几年，物业管理行业集中的趋势也愈发明显，百强不同层级企业管理面积呈现分化态势。规模较大的企业发展速度远高于行业平均水平，规模较小的企业发展相对平缓。

　　同行业企业对比：

　　（1）南都物业（603506）

南都物业服务集团股份有限公司一直从事物业管理相关服务。公司提供的主要服务分为物业服务与增值服务，其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务。

　　（2）全新好（000502）

深圳市全新好股份有限公司主营业务主要为物业管理和房屋租赁业等。公司主要产品和服务有旅游饮食、物业管理及停车费、房屋租赁。

　　（3）新正大（002968）

重庆新大正物业集团股份有限公司的主营业务为物业管理服务。公司的主要产品和服务有公共物业、学校物业、住宅物业、商业物业、园区服务、专业保洁服务、设施管理服务、专业保安服务、餐饮服务。公司作为第三方物业专业公司，公司综合实力位于重庆物业管理行业第3名、中国物业服务百强企业前25强，是重庆市物业管理协会副会长单位，中国物业管理协会常务理事单位，国家级服务业标准化试点单位。

四：财务概况

　　公司业绩增长原因：原因为承接新项目及滚动开发项目新增交付面积，导致收入增加。

　　公司前五大客户：

　　2019年

　　2018年

　　免责声明：本研究分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。

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　　新鼎资本简介

　　北京新鼎荣盛资本管理有限公司（新鼎资本），成立于2015年，为中国证券投资基金业协会备案的私募股权投资机构。目前管理规模近40亿元，发行备案的私募基金产品51支，投资项目30余个。

　　新鼎资本聚焦于：芯片半导体，人工智能，生物医药，新能源汽车，四大行业龙头企业，上市前一级市场投资，上市后二级市场退出获取收益。新鼎资本投资案例代表：云从科技（人脸识别国内龙头）；影谱科技（人工智能+广告文娱国内龙头）；第四范式（机器学习算法国内领先）；寒武纪（AI芯片国内龙头）；灵汐科技（类脑芯片龙头）；小鹏汽车（阿里巴巴重仓新势力造车）；威马汽车（百度重仓新势力造车）；阿尔特汽车（国内汽车设计龙头）；亿华通（氢能汽车动力系统龙头）；南孚电池（碱性电池龙头）；宏济堂（人工麝香垄断）；成大生物（人用狂犬病疫苗龙头）；泽生科技（心衰药物研发）；长风药业（呼吸系统药物研发）；东方略（中美新药研发对接平台）；祥云股份（磷酸一铵龙头）；中建信息（华为重要ICT分销商）。

　　新鼎资本所获荣誉：2019年度最佳私募股权投资机构TOP100；2019年度优秀机构投资人（财视中国）；2019年度新三板砥砺坚守奖（第一财经）；2018年度“最佳私募股权投资机构TOP100”（融资中国）；2018-2019年度最具LP投资价值GP-私募股权投资机构50强(CLPA )；已投企业威马汽车、云从科技荣获投中2018最佳投资案例(投资中国）；“最佳信息技术产业投资基金合伙人”（CLPA）等近百项。

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