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10月9号，国务院印发了节前拟好的《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》。
这个方案，主要涉及的是央地财政关系，看起来和房地产一点关系都没有。
但是，如果你还记得“建立房地产市场长效机制”的既定目标，就可以敏锐地感受到，房地产调控的一盘大棋之中，这份文件是何等隐蔽而又关键的一着。
在税收的总盘子减少的大前提下，怎么能让地方政府的腰包鼓起来？
（图片来源：新华社）
央地在增值税上的分配比例原本是75%：25%，2016年全面“营改增”之后，定下的2-3年过渡方案是央地五五分成。这次，确定过渡期到期后，五五分成的比例仍维持不变。
“增值税留抵退税”是一项由政府给企业返还部分税收的优惠政策。
这笔税收返还本来由中央和地方各分担50%，现在地方确定负担的部分是15%，其余35%由中央和各地均衡分担。
最后，也是力度最大的措施，是将消费税逐步交回地方。
统计局数据显示，今年前八月，国内的消费税就高达一万亿，占全国当期税收收入的约6.8%。
这笔收入，将由中央逐步划归到地方政府
因为，当下的央地财政关系，直接催生了地方政府对于土地财政，或者说“卖地”的依赖。
对我国的税收体制稍微有点了解的人都知道，当下，咱们实施的是1994年开始的“分税制”。
“分税制”重新划分了中央和地方的财权和事权，并且进行了税制改革。总的来说，财权上收，事权下放。在税收收入上，原属地方支柱财源的“两税收入”（全部的消费税以及75%的增值税）上划成了中央级收入。
从大类来说，地方政府的财政收入主要来源于两项：一般公共预算收入、政府性基金预算收入。
其中，地方一般公共预算收入主要由税收收入和非税收入构成，里面包含本级税收和转移支付，而政府性基金预算收入里，“土地出让金”是一项相当重要的来源。
在地方政府的税收收入中，房产税、契税、土地增值税、耕地占用税和城镇土地使用税统称为房地产“五税”，直接和土地开发息息相关。
那么，地方财政究竟有多依赖卖地，或者说，土地财政呢？
用土地出让金+五税，除以地方财政总收入，可以看到一条震荡向上的曲线。
到了2018年，土地财政收入已经撑起了地方财政总收入的半边天。
此外，围绕土地出让，已经形成了一种神奇的，滚动循环的金融模式——地方政府可以通过财政担保和土地抵押的方式，取得金融贷款来投入城市建设。
在这个模式中，地方政府在卖地收入之外，还获得了城市建设中的以建筑业、房地产业等增值税为主的财政收入。
如果加上这一部分“隐蔽收入”，土地财政的占比还要更高。
总而言之，如果把地方政府看成是公司，那么，这个公司不但开支相当大，而且收入还低，年年亏本，生存困难。
一旦选择卖地，一切就不一样了。不但能获得高额收入，拉动各类税收，还可以拥有城市建设的政绩——这么一本万利的生意摆在面前，没有不动心的理由。
但是，很明显，10月9日发布的《方案》正在试图扭转这个困局——它开启了一个未来的趋势：
中央政府会逐步给地方让渡更多的财权，让地方政府有足够的进账，至少，能逐步解决生存的问题。
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