导 读
数据显示，2018年中国市场主体数量1.1亿，其中中小企业数量超过7000万，它们对办公空间存在大量需求。伴随着经济的发展与观念的改变，企业对办公空间的需求逐渐呈现出成本降级、体验升级的特点。在这种背景下，联合办公空间以更能解决用户痛点、满足用户需求的模式对传统商业地产进行升级替代，并逐渐呈现出刚性的特征，预计2020年中国联合办公市场规模将突破2,000亿元。目前中国联合办公企业主要以互联网系初创企业以及部分地产系品牌为主，广泛布局在一线城市并不断向二线城市辐射。市场份额方面，头部玩家已占据近全国三分之一的份额，市场集中度有望进一步提升。优客工场作为中国联合办公领域的独角兽企业，凭借自身的资源整合能力以及规模优势呈现出巨大发展潜力，但其单一的营收结构、不稳定的现金流、亟待提升的运营管理能力都将是其战胜对手需要解决的重大难题。(《优客工场：独角兽扩张快，“二房东”摘帽难》完整高清PDF版共42页，点击底部“阅读原文”进行报告下载)。
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第一章 公司基本情况
1-1 公司简介
优客工场是目前中国联合办公领域的独角兽企业，由曾任万科高级副总裁的毛大庆于2015年4月创立。投资方包括红杉资本、真格基金、歌斐资产、亿润投资、中投汉富、创新工场等，累计融资金额超50亿元。主要业务包括以提供企业服务为入口的直营办公空间运营、企业会员和个人会员的线上增值服务、楼宇管理输出这三大板块。目标客户主要为初创企业、自由职业者和中大型企业分支机构。
截止2018年12月，优客工场在全球44座城市及新区布局了200余个共享办公空间，聚集了近15,000家企业，拥有数十万全球会员，包括Keep、罗辑思维、得到、地平线机器人、OYO酒店、等多家企业。
1-2 公司发展历程
1-3 公司融资、投资情况
1. 成立仅4年，累计融资金额超50亿元
截至2019年4月，优客工场获得接近20轮融资，融资金额超50亿元。具体情况如下：
2. 2018年加速并购扩张
2018年1月-10月，优客工场先后并购洪泰创新空间、无界空间、Wedo、Workingdom、爱特众创空间、方糖小镇等6家联合办公企业，以及专注于城市更新的新型设计服务公司大观建筑设计和智能化办公平台火箭科技。其中， Workingdom和方糖小镇来自上海，无界空间来自北京，Wedo来自深圳，体现出一定的地域性。
第二章 行业分析
2-1 行业概况
1. 联合办公概况
联合办公是一种基于共享办公空间的办公模式。在共享空间中，服务提供商不仅为用户提供基础办公环境和设施，以及完整的办公服务解决方案，还提供如工商财税法、融资等增值服务。
与传统办公空间对比，联合办公空间具有租期灵活、成本低、配套服务齐全等特点：
与孵化器、众创空间对比，联合办公具有服务人群、服务内容更多样，兼具开放性与私密性等特点。
2. 发展情况：具有巨大发展空间，主要集中在一线城市
在中国，直到2015年，联合办公才广泛出现，短短几年，大量地产系、互联网系联合办公企业出现，市场竞争日趋激烈。2016年国际联合办公巨头WeWork进军中国市场，为中国联合办公企业带来巨大压力。而作为中国联合办公的代表企业之一，优客工场在2017年完成近3亿元C轮融资，在2018年完成2亿美元的D轮融资，成为中国联合办公领域独角兽企业。同时，在2018年，大量并购事件出现，联合办公行业集中度进一步提高。
iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，2016-2022年，中国联合办公行业市场规模不断增长，2018年将突破600亿元，增长率达159.3%。联合办公企业具有巨大的发展空间。
iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，截止到2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6,000多个，总体运营面积达1,200万平方米，提供工位数达200万个。
iiMedia Research(艾媒咨询)数据显示，北京、上海、广东联合办公空间数量领先于国内其他省市，其次是浙江、江苏、四川、天津地区。当前，联合办公空间发展以一线城市所在省市为主，逐渐往二线城市所在区域辐射。
2-2 主要竞争者
目前，中国联合办公领域分为自营、混营两种经营模式，自营模式是指联合办公企业从开发商或业主方租用办公楼后，进行标准化设计装修，再将其出租，以WeWork中国、氪空间、SOHO3Q等为代表;混营模式则是自营、加盟、换购、并购等模式的混合体，以优客工场为代表。
2016年1月，氪空间从母公司36氪拆分独立运营。截至2018年8月，氪空间在中国覆盖北京、上海、香港、广州、杭州、南京、武汉、天津、苏州、成都、厦门、合肥等12个城市，运营60多个联合办公社区，管理面积超过30万平方米，工位数量超过42,000个，服务企业数量超过3,000家。
截至2019年5月，纳什空间运营面积超过10万平方米，累计服务企业超过16,000家，注册会员超过120,000个。CEO为房地产出身的张剑。张剑曾表示，纳什空间不排斥上市可能性。
WeWork于2010年在美国纽约创立，2016年7月正式进入中国市场。截至2019年1月，WeWork已经累计获得来自软银的100亿美元投资。但在2019年1月，WeWork融资遭“膝斩”，软银资本原本计划投资的160亿美元下调至20亿美元。进入中国两年半，WeWork在北京、上海、香港、杭州、成都、深圳等8个城市拥有74个办公地点。
SOHO3Q依托于在香港联交所上市的SOHO中国，并计划于2019年启动独立上市。目前，SOHO3Q覆盖北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重庆等7个城市，拥有31个中心，超过30,000个工位，有12个城市79个项目正在投标当中。已经成功签约完成小红书、首汽租车、新浪、美团点评等一些大型公司项目定制。
在中国主要的联合办公品牌中，氪空间的运营能力、品牌传播能力、技术创新能力处于行业领先地位，SOHO3Q、WeWork中国在资本实力方面表现突出，纳什空间在布局规模优势突出，优客工场则在各方面能力比较均衡。
艾媒商情舆情数据监测系统(yq.iimedia.cn)显示，在2019年2月-5月，优客工场和WeWork的热度指数较高。
艾媒商情舆情数据监测系统(yq.iimedia.cn)显示，联合办公品牌整体言论偏正面，主要品牌的网络口碑值均超过50，其中WeWorK网民口碑值达50.36，略优于中国其他联合办公品牌。
艾媒商情舆情数据监测系统(yq.iimedia.cn)显示，联合办公网络热度主要集中在一线城市，但在具体区域分布上主要品牌之间存在差异。氪空间、SOHO3Q、WeWork三家品牌网络热度最高的前两个地区为上海、北京，比例相差不大，纳什空间与优客工场分别在辽宁、北京占据优势。
2-3 发展趋势
1. 行业集中度逐步提高
(1)头部运营商规模占全国近三分之一
标准排名城市研究院数据显示，截至2018年9月底，运营面积前十运营商的面积总和为383.3万平方米，占全国联合办公总营运面积的31.94%;工位数量前十名的工位总和为56.6万个，占全国联合办公位数量的28.3%。
(2)新进入者壁垒逐步增大
租金、管理成本上的规模效应。2018年氪空间推出了名为“氪星智造”的办公定制化产品，包括选址、设计、施工、智能化办公系统、保安保洁以及其他线上线下服务。借助经优化的供应链体系、装修施工管理体系和较大的采购量，“氪星智造”的装修工程造价、家具采购成本比传统办公定制方案要节省20%左右。
数据规模效应。优客工场把每个社区当作自己的数据入口，通过整合，提供平台服务、大会员服务。2018年，优客工场全球运营社区达到200多个，优客工场平台会员企业达到15,000家。整体营收接近25%来自于非租赁营收，包括设计输出、工程管理输出、广告、教育，综合性服务的费用也越来越多。
2. 跨界互联
通过跨界互联，联合办公企业构建更丰富多元的生态圈，创造更多增长点。
第三章 公司业务
3-1 主营业务分析
优客工场的官网包括“社区”、“活动”、“资讯”、“服务”、“投融资”五大板块。其中，“社区”对应空间服务，“服务”包括政务服务、金融服务、人力/行政服务、财税/法律服务、营销推广、软件及服务、运动与健康、旅游与交通及餐饮/娱乐服务，“投融资”对应其资本业务，“活动”、“资讯”则是生态圈构建的一部分。
优客工场的主要客户为初创企业、自由职业者及中大型企业分支机构。
1. 收入仍重度依赖于空间服务
截止2018年12月26日，优客工场年签约额达1.5亿美元。签约总面积近73万平方米，同比增长82.5%。在44个城市拥有211个社区，同比增长75.8%。共有15,000家会员企业，同比增长200%。其中，估值超100亿企业有23家，高新企业有107家，公益机构有39家。
但同时，优客工场的收入中有76%来源于空间服务，各类增值服务收入占比不到四分之一，其他收入(含会员权益类收入)只有3%。优客工场的赋能作用并没有很好地体现，更多地扮演了“二房东”的角色。
2. 入驻企业多元化，互联网企业接近三分之一
快速发展的互联网企业是优客工场的重要客户。其中，入驻的企业中有28%来自于互联网行业。
3. 地域布局与行业整体情况相近
而优客工场的地域布局与行业整体情况相近。其中，北上深三城社区总数达143个。2018年新进入的城市包括：中国台北、宁波、苏州、珠海、福州、石家庄、乌鲁木齐、常州市、呼伦贝尔、泰安。其中，珠海是粤港澳战略的新支点，而中国台北则是连接海峡两岸的桥梁。
4. 个人会员年轻化、学历高
优客工场的个人会员具有年轻化的特征。其中，90后会员占比67.1%。创业环境的改善以及就业观念的转变驱使大量年轻人加入创业大军，一方面他们在创业资本方面缺乏积累，对低成本的办公空间存在刚性需求，另一方面他们对共享经济的接受度较高，因此他们率先成为优客工场主力会员人群。
优客工场的个人会员平均学历较高，本科及以上会员占比81.5%。
优客工场的创始人毛大庆认为，创业者们对于办公场所的诉求除了实现办公功能外，还有社交、交流甚至赋能的诉求。所以其致力于连接不同资源，构建包括财税、法务、人力等一条龙服务，强化社群功能的办公生态。
但实际上，优客工场的全资子公司大然咨询的主营业务范围包括社群运营、政策咨询、财务咨询、法律咨询、营销推广等等的服务。如果个人希望通过入驻为入驻企业赋能，可能会面临和大然咨询的竞争。
5. 优鲜集是优客工场转型社交化平台的重要布局
2016年4月，优客工场APP正式上线，呈现了拥有线上租赁、服务交易、办公社交、数据平台四大核心功能的线上办公平台。2017年年底，优客工场正式上线“优鲜集”，以企业为主线，将企业、服务商、投融资、U物有机连接，实现企业服务和需求在平台中对接，并最终产生交易。这是优客工场由办公服务功能型平台转型为企业社交化平台的重要节点。
优鲜集目前提供的服务包括以下方面：
3-2 未来发展
2019年4月18日，优客工场推出“吸引力战略”。其总共包括三部分：空间战略、流量战略、智慧战略。
空间战略：基于四年的运营经验，通过楼宇托管和大企业定制服务，用空间的力量为更多创新力量节约办公成本，增强空间吸引力。
流量战略：基于超过30万注册会员资源，通过会员积分建立企业与个人的成长关系链，增强对人的吸引力。
智慧战略：追赶5G技术潮流，在优客工场最小可复制经济单位——桌子上，打造智能办公系统，创造更高效的办公解决方案，用科技增强优客工场的吸引力。
这其中，空间战略是服务界面，提供空间管理;流量战略是生态界面，基于人的互联打造生态;智慧战略是应用界面，串联起优客工场的用户与生态。三者互为犄角，实现协同共生。
1. 全面布局社群生态圈
优客工场通过股权投资，加大联合办公的服务生态体系，增强每一个投资板块之间的连接点。优客工场战略投资了包括泛优咨询、跑哪儿、知呱呱、企业盒子、AA加速器等40多家企业，投资领域从联合办公扩展到创业教育、高端医疗、互联网+体育以及传媒等多个行业，形成了以联合办公为核心的生态社群。
打通线上线下，活动资源共享。作为活动发布平台，活动行具有一定的品牌影响力、团队执行力以及相关资源，主要为活动主办方提供活动发布、宣传、名单管理与签到等服务，从活动前期预热，一直到后期总结宣传，为主办方提供内容划分，提升宣传效果。作为国内联合办公的独角兽企业，优客工场有着线下活动不可或缺的场地资源，从而实现资源共享。
体育+旅游，助力健康事业。跑哪儿是一家专注“互联网+跑步赛事+旅游体验”的互联网公司，借助互联网手段，将跑步赛事和旅游等多项服务进行跨界融合，并根据跑者的跑步体验，为客户定制不同的产品和服务。优客工场与跑哪儿的合作，为跑哪儿提供了流量入口，同时也为优客工场整个生态链上的企业，提供了一种健康生活方式的出口和平台，将个人生活体验，注入到整个社群之中。
教育维度的丰富和拓展。优客工场可以提供培训的场地资源，极客晨星专注于少儿编程教育。双方的战略合作，是生态圈中对于教育领域的丰富和拓展。
战略布局知识产权服务领域。优客工场战略投资知识产权领域服务商知呱呱，从品牌、技术、内容等方面为入驻会员企业进行知识产权保护。
智能化办公。优客工场并购智能化办公平台火箭科技，标志着优客工场在智慧办公领域的布局。火箭科技的产品矩阵包括依托微信小程序的工位预订平台、轻量化办公工具、火箭日历，以及以Melo智能会议系统为代表的智能硬件与智慧化解决方案。
2. UCOMOS云架构操作系统还原办公环境
2019年4月18日，优客工场宣布，将在物理空间之外，通过基于chromium OS的底层技术开发的云架构操作系统UCOMOS，进一步升级生产效率与连接能力，合作方包括腾讯、联想、瑞芯微。腾讯提供企业级应用支持，联想提供硬件支持，瑞芯微提供芯片支持。
优客工场设想，UCOMOS将提供丰富的云端化办公软件支持，用户可以在任何地方，用任何设备快速进入一致的办公环境。所有用户偏好、应用信息和数据都将被存放在云端，可随时扩容。
第四章 机遇与挑战
4-1 机遇
1. 联合办公空间具备需求刚性，市场空间巨大
数据显示，2018年中国市场主体数量1.1亿，其中中小企业数量超过7000万，它们对办公空间存在大量需求。当前，企业主不仅需要智能化的科技硬实力提高办公效率，同时也需要高颜值高品质的办公环境优化员工办公体验，与此同时还要以更低的成本去抵御由宏观经济不确定性带来的经营风险。
在这种成本降级、体验升级的大趋势下，联合办公空间以更能解决用户痛点、满足用户需求的模式对传统商业地产进行升级替代，并逐渐呈现出刚性的特征。虽然市场空间巨大，但中国市场整体渗透率还较低，对独角兽优客工场而言，发展前景广阔。
2. 资源整合能力强，规模效应凸显
优客工场创始人毛大庆出身于地产行业，多年的行业资源优势和市场嗅觉，使优客工场在政府拿地、写字楼租赁等方面占据优势。一方面，对仍处在发展初期的联合办公行业而言，强大的资源整合能力会形成一种壁垒，不仅能够提升新进入者的门槛，还可以凭借自身规模吸引更多资源，不断强化规模效应。
另一方面，增值服务作为联合办公的重要盈利点，需要企业打通上下游产业，做好客户需的产业对接，从而构建企业服务的生态体系最终实现盈利，对企业的资源整合能力有较高要求。优客工场凭借较强的资源整合能力发展成为行业独角兽，随着行业盈利模式不断完善，强资源整合能力有助于其在激烈的竞争中获得更大胜算。
3. 社群生态不断完善，多元盈利模式可期
近年来，优客工场重点布局社群生态，大量引进企业服务商，覆盖SaaS、工商财税法、人才社保、薪酬招聘、小微企业金融服务、资产证券化服务、智能出行、办公健康、共享服务设施等九个领域，并利用线上平台实现会员与服务商的对接。社群生态的不断完善，有利于发挥平台的聚合效应，为优客工场发展多元盈利模式奠定了基础。
4-2 挑战
1. 缺乏稳定现金流，严重依赖资本
联合办公本质上是对传统商业地产商业模式的升级变革，其价值主张是以低廉和灵活的价格为企业提供办公场所。这种灵活的商业模式虽然能满足企业降本增效的需求，但对其自身而言，却会造成现金流不稳定的弊端。尤其在发展初期，品牌的运营以及规模的扩张都需要投入大量的资本，但多数联合办公品牌自身造血能力不强，严重依赖外部资本，一旦失去外部支撑，而内部现金流又无保障，资金链极有可能出现断裂，平台将面临倒闭的困境。
2. 扩张步伐太快，运营能力难匹配
截止2018年12月，优客工场在全球44座城市及新区布局了200余个共享办公空间。聚集了近15,000家企业，拥有数十万全球会员。虽然规模的快速扩张有利于加速行业洗牌并提升进入者壁垒，但对品牌自身而言，也产生了较大的负面作用。首先，规模的快速扩张是品牌为快速抢占市场采取的竞争手段，而非匹配实际的市场需求，因此空置率问题突出，增加了品牌的租金成本;其次，行业整体处在发展初期阶段，运营及管理等还处在探索中前进的状态，急剧扩张的规模对品牌的运营管理能力施加较多压力;再者，规模快速扩张后的结果导致空间供给增加，在同质化较为严重的阶段，会造成恶性的价格战。
3. 地产商纷纷入局，行业竞争加剧
当前，房地产市场步入存量价值创造时代，运营和资本的竞争日趋激烈，联合办公作为一种轻资产管理模式越来越受到房地产开发商的重视。近两年，多家地产企业开始涉足联合办公领域，如SOHO中国、龙湖地产、凯德集团、佳兆业、华润置地等，纷纷推出联合办公品牌。相较于优客工场这类初创品牌而言，传统地产企业在成本控制、资金实力、以及对国内政策和市场的数据程度方面较联合办公初创品牌有着明显优势，它们的入局会加剧行业的竞争。
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